2023城中村改造行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月11日 來源：百度 340 15
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近年來，中國(guó)發(fā)布多項(xiàng)政策以進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)?！秶?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中要求，加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造。

伴隨著中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，人口快速穩(wěn)定地向工業(yè)化程度較高的城市流入，從而持續(xù)推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)。近20年來，隨著中國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率快速且穩(wěn)定地提升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2022年年末，中國(guó)城鎮(zhèn)化率超過65%。然而，從全球發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程來看，中國(guó)城鎮(zhèn)化具備巨大潛力與空間。目前，全球發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率基本達(dá)到80%左右，根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，2020年美國(guó)城鎮(zhèn)化率接近83%，日本則接近92%。相比之下，2022年中國(guó)65.22%的城鎮(zhèn)化率仍有較大的提升空間，未來中國(guó)還需持續(xù)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中加大投入。

近年來，中國(guó)發(fā)布多項(xiàng)政策以進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)?！秶?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中要求，加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造。

如果你想了解城中村改造行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了城中村改造行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)城中村改造行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)共有7個(gè)超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個(gè)特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)。超大特大城市是帶動(dòng)區(qū)域乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵增長(zhǎng)極。從國(guó)際上看，此類城市也都面臨著一些共性化挑戰(zhàn)，如城市土地資源嚴(yán)重短缺、居住成本偏高等。城市內(nèi)部發(fā)展不均衡，因?yàn)楦鞣N原因在相對(duì)中心的區(qū)域形成了‘城中村’。

多地早在去年就已經(jīng)制定好了城中村改造方案。比如武漢最早在去年下半年就公布過計(jì)劃，今年6月12日就印發(fā)了《全市中心城區(qū)城市更新及房屋征收計(jì)劃的通知》。本次國(guó)常會(huì)的指導(dǎo)意見，是審議通過程序，在全國(guó)范圍內(nèi)更加具有指導(dǎo)作用，穩(wěn)步推行。

超大、特大城市的判定依據(jù)，城區(qū)常住人口是核心指標(biāo)。說明政策導(dǎo)向在于抓中心，抓核心，重視城市板塊的傳導(dǎo)作用，從核心到非核心傳導(dǎo)，以城中村改造賦能城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有利于打破現(xiàn)有的城區(qū)樓市發(fā)展瓶頸，修復(fù)價(jià)格體系。

城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造是指對(duì)特定城市建成區(qū)，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等，根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行綜合整治，功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。城中村改造是城市更新的一部分，不僅包含了工商業(yè)，甚至是可改變其功能性質(zhì)的改造。

與簡(jiǎn)單的為了改善居住環(huán)境的棚改不同，城中村改造更像是為了深度挖掘城市價(jià)值而進(jìn)行的一場(chǎng)“外科手術(shù)”，讓這些超大特大城市的價(jià)值被更好地挖掘。被改造的板塊會(huì)顯著提升宜居價(jià)值與板塊功能，為區(qū)域賦能城市發(fā)展紅利。這是正向發(fā)展帶來的房產(chǎn)價(jià)值。

所以，當(dāng)前形勢(shì)會(huì)更加傾向于用更市場(chǎng)化的手段來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的貨幣化棚改手段進(jìn)行，也就是文件中表述的“充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”。

慢工出細(xì)活。本次城中村改造并不是“接水”與“放水”，而是打造核心強(qiáng)城，高質(zhì)量發(fā)展。未來，非核心城市將圍繞核心城市協(xié)同發(fā)展，核心城市高質(zhì)量發(fā)展，做大做強(qiáng)，非核心城市做細(xì)做精，無論是樓市格局還是產(chǎn)業(yè)格局都會(huì)有較大且深遠(yuǎn)的變化。

2023年以來，城中村改造多次被中央重要會(huì)議提及。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，是站在戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署。城中村改造的推進(jìn)，關(guān)乎民生福祉，也有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

城中村改造行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

2019年以來，城市更新熱度持續(xù)上升。2021年3月，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布，《綱要》提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，奠定了“十四五”時(shí)期以及未來十余年城市更新在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位!在這樣的背景下，企業(yè)圍繞城市更新賽道的布局進(jìn)一步加速。中指研究院梳理了2021年初以來城市更新行業(yè)相關(guān)動(dòng)態(tài)，總結(jié)最新發(fā)展特征，為企業(yè)在未來參與城市更新行動(dòng)提供參考。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前品牌房企已大量布局城市更新市場(chǎng)，項(xiàng)目主要集中于珠三角、長(zhǎng)三角以及京津和成渝地區(qū)重點(diǎn)城市，其中深圳、廣州和東莞房企布局最多，是城市更新企業(yè)的主要聚集地。從布局趨勢(shì)來看，除了以廣東省作為城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)外，企業(yè)也逐步向其他高能級(jí)的一二線城市尋求更多的城市更新投資機(jī)遇。

超大特大城市是當(dāng)前推進(jìn)城中村改造的主要范圍。按照城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)目前有7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市。超大特大城市實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，但這些城市的城中村可以說是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來建設(shè)者等新市民、青年人奮斗的第一個(gè)落腳點(diǎn)。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務(wù)缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件相對(duì)較差，與光鮮亮麗的城市核心區(qū)域形成較大反差。

目前，超大特大城市中相當(dāng)一部分城中村的核心功能是提供大量的出租屋，這些房屋位置好、面積小、租金低，為租客日常工作生活提供了很大的便利性。如何在提升城中村硬件條件和配套設(shè)施、解決安全隱患的同時(shí)，保障租客的相關(guān)權(quán)益，是需要各方綜合考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。

上海市提出，預(yù)計(jì)到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面啟動(dòng);到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面完成。上海市出臺(tái)了一系列的政策支撐城中村改造推進(jìn)。在改造方式、改造主體認(rèn)定、土地出讓政策、財(cái)稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設(shè)計(jì)，也充分考慮了市場(chǎng)化機(jī)制的參與。

城市更新是在“城”的基礎(chǔ)上進(jìn)行再改造，需要實(shí)現(xiàn)更加多元化的訴求，因此國(guó)企參與城市更新具有明顯的優(yōu)勢(shì)。大型國(guó)有企業(yè)內(nèi)部普遍存在需要盤活的存量土地，業(yè)務(wù)開展的過程中也能夠發(fā)揮體制優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和融資優(yōu)勢(shì)，具有極大的內(nèi)在動(dòng)力參與城市更新行動(dòng)。從近期企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)來看，主要還是以國(guó)企為主。特別是近期參與城市更新基金的企業(yè)也以央企、國(guó)企為主。此外，個(gè)別城市近期也從政策層面鼓勵(lì)市屬國(guó)企參與城市更新，這也將進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)企更加積極參與城市更新。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

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