2023年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場分析

• 陳澤芳 2023年10月19日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1157 74
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香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元，下同)，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。在房價表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2

香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀如何?由于利率不利因素及資產(chǎn)重新定價影響交易量，寫字樓市場的投資額由去年的173億美元下降至127億美元，創(chuàng)下行業(yè)有史以來最差季度表現(xiàn)之一。物流及工業(yè)物業(yè)市場的投資額亦按年下跌24%，乃受新一輪價格發(fā)現(xiàn)及融資挑戰(zhàn)影響，導致超過1億美元的交易宗數(shù)減少。由于全球經(jīng)濟萎縮、美國持續(xù)加息，香港商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年面臨多方面困難。香港作為自由貿(mào)易港，擁有稅收優(yōu)惠政策、完善的商業(yè)基礎及法律機制，加上內(nèi)地擴大內(nèi)需，香港擁有得天獨厚的優(yōu)勢，相信通過輸入專才、引入海外家族基金等措施，將吸引更多租客來港。

業(yè)界人士表示，預計內(nèi)地旅客逐步回歸，可帶動零售消費，有助支持零售業(yè)租賃需求及租金增長，尤其以旅客消費為主的零售商，包括藥房及醫(yī)療行業(yè)等或加快租鋪，將刺激今年街鋪租金按年增長5%至10%。通關(guān)可帶動跨境貿(mào)易需求，惟工廈如貨倉租戶面對租金上升，取態(tài)變得審慎， 預計今年貨倉租金會按年持平。受高融資成本拖累，料上半年整體工商鋪交投仍較淡靜，展望下半年或有所改善。中資今年將回歸香港商業(yè)房地產(chǎn)投資市場，整體情況或于下半年較明顯。

2023年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場分析

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元，下同)，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。在房價表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，香港私人住宅售價指數(shù)報339.4，按月跌幅擴大至3.3%，按年跌幅擴大至近13.8%。

2023年6月香港零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計為331億港元，同比上升19.6%，略高于市場預期，錄得連升7個月。數(shù)據(jù)顯示，今年6月與去年同期比較，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物上升64.3%，其他未分類消費品上升20.5%，服裝上升34.2%，電器及其他未分類耐用消費品、汽車及汽車零件和中藥等類別均錄得上升。業(yè)界人士認為，隨著通關(guān)后市況逐步復常，加上息口料于下半年見頂，將推動商業(yè)房地產(chǎn)投資及租賃需求上升。該行預料市場情緒于2023年將顯著改善，寫字樓及零售的租賃勢頭將于年內(nèi)上升。至于物業(yè)資本價值的升跌趨勢將取決于個別房地產(chǎn)行業(yè)的供求平衡，當中以零售物業(yè)具有上行潛力。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資發(fā)展分析報告》顯示：

今年上半年，九龍倉置業(yè)在寫字樓方面出租率為87%，收入減少14%，營業(yè)盈利減少16%。九龍倉置業(yè)認為，寫字樓市場供應過剩會繼續(xù)對租金和出租率構(gòu)成壓力，預計在營商氣氛出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變之前，此情況將持續(xù)。具體到各商場，依然屬海港城為九龍倉置業(yè)的收入保障。截至2023年6月末，海港城整體收入增加8%，營業(yè)盈利增加12%。

受全球經(jīng)濟不明朗因素影響，香港經(jīng)濟復蘇進度較預期更慢，在第二季度出現(xiàn)明顯放緩，零售市場恢復亦不及預期。九龍倉置業(yè)在香港零售銷售額增長也由第一季的24%放緩至第二季的18%。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，九龍倉置業(yè)未經(jīng)審核的集團基礎凈盈利減少9%至30.59億港元。若計入投資物業(yè)重估虧損凈額為11.33億港元，股東應占集團盈利為18.05億港元，去年同期錄得虧損14.68億港元。雖然中期業(yè)績錄得了扭虧為盈，但是不同業(yè)務板塊表現(xiàn)分化明顯。比如投資物業(yè)盈利下降10%至港幣30.79億元，酒店業(yè)務則恢復盈利港幣0.55億元。

自2023年初全面恢復常規(guī)往來后，整體旅客人數(shù)提升，長實集團酒店出租率改善，業(yè)績表現(xiàn)出色。半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年實現(xiàn)收入19.41億港元，同比增長27.11%。長實集團董事會主席及董事總經(jīng)理李澤鉅表示，酒店業(yè)務已度過困難時期，入住率升至75%，但仍未回到疫情前水平，正穩(wěn)定復蘇。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家海外辦事機構(gòu)、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外多種相關(guān)報刊雜志的基礎信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資發(fā)展分析報告》。

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