北京宣布 這區(qū)調(diào)整雙限購政策 商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀分析報告

• 李波 2024年2月7日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 854 52
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北京市住建委和通州區(qū)政府6日發(fā)布通知，即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房。

北京市住建委和通州區(qū)政府6日發(fā)布通知，即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房。

具體來看——

第一類京籍無房家庭，相比之前沒有變化，仍然可以在通州區(qū)購買1套商品住房。

第二類已有1套住房、戶籍在通州區(qū)的京籍家庭，此次調(diào)整后，不再受落戶3年及以上的時間限制，只要符合本市限購政策，就可以在通州區(qū)再購買1套商品住房。

第三類在本市已有1套房、戶口不在通州區(qū)但在通州區(qū)工作的京籍家庭，此次調(diào)整后，不再需要社保或納稅滿3年，只要勞動關(guān)系在通州區(qū)，就可以再購買1套商品住房。

第四類在本市無房的非京籍家庭，此次調(diào)整后，也取消了近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社?；騻€稅的限制，只要是勞動關(guān)系在通州區(qū)，符合北京限購政策，就可以在通州區(qū)買1套商品住房。

換句話說，此次優(yōu)化調(diào)整后，在通州區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如果需要購買通州區(qū)商品住房，符合全市的整體限購政策即可，不再受到“雙限”的制約。這樣，參與到城市副中心建設(shè)和運行的服務(wù)保障的家庭，其合理住房需求將得到更好保障，從而共享城市副中心發(fā)展的成果。

為抑制投資投機性炒房，2015年8月，《關(guān)于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》出臺。通知要求，只有無房的京籍家庭;已有1套住房、但在通州落戶3年及以上的京籍家庭;

已有1套住房、近3年在通州連續(xù)繳納社?；騻€稅的京籍家庭;以及在北京沒有住房且近3年在通州連續(xù)繳納社?；騻€稅的非京籍家庭這4類家庭，才能在通州購買商品住房。由于這是全國首個針對直轄市局部區(qū)域出臺的限購措施，被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)厲限購”。

近9年，從全市看，房地產(chǎn)市場已進入平穩(wěn)健康發(fā)展階段，從通州看，一座先規(guī)劃后建設(shè)的千年之城已拔地而起，行政辦公區(qū)一期、二期相繼建成。

隨著企事業(yè)單位搬遷通州，通州常住人口增加。數(shù)據(jù)顯示，2015年，通州區(qū)的常住人口為137.8萬人，到了2020年全國人口普查時，通州區(qū)常住人口就達到了184萬人。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為更好地促進職住平衡，更好滿足在通州區(qū)域就業(yè)人口的合理住房需求，此次對限購政策進行了優(yōu)化調(diào)整，主要就是取消了過去落戶、社?；蚣{稅需滿3年的要求。

1月30日，記者從蘇州住建部門了解到，根據(jù)市場實際情況考慮，從即日起蘇州全面取消商品房購房資格審查機制。

記者從蘇州住建部門了解到，1月30日起，蘇州對120平方米以下的商品住房不再進行購房資格審查。

而結(jié)合去年9月，蘇州已經(jīng)取消120平方米以上商品住房的購房資格審查，這也意味著從1月30日開始，蘇州商品房購房資格審查機制全面取消。需要結(jié)合個稅、社保、購房套數(shù)等在內(nèi)的購房限制條件暫告一段落。記者走訪了蘇州市內(nèi)多家中介，也證實了相應(yīng)消息。

不僅是取消購房資格審查，此前蘇州也發(fā)布了購房“賣舊買新”契稅補貼細則。凡是2023年1月1日以來在蘇州大市范圍內(nèi)出售自有住房，并在2023年12月1日-2024年12月31日期間購買新房的，都可以分層次享受購房契稅補貼。根據(jù)買房時間等，最高可享受100%購房契稅補貼。

市政協(xié)專題會議上，易居企業(yè)(中國)集團有限公司首席執(zhí)行官丁祖昱建議，持續(xù)釋放政策效能，保持上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場屬于供求平衡，‘房住不炒’基本實現(xiàn)?！倍∽骊耪f，從政策出臺情況來看，去年出臺的房地產(chǎn)新政有助于上海樓市回穩(wěn)、信心修復(fù)。

他認(rèn)為，應(yīng)繼續(xù)支持開發(fā)企業(yè)主體進一步參與上海房地產(chǎn)投資開發(fā)，支持剛性和改善性購房需求，進一步降低更多“新上海人”的購房門檻。他還建議，通過城市更新來改造提升現(xiàn)有商業(yè)辦公用地的利用率。

國家統(tǒng)計局局長康義表示，經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場是處在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程中。在這樣一個大的背景下，各地區(qū)各部門都在適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

近五年城鎮(zhèn)化率年均提高0.93個百分點，每年都會有超過一千萬的農(nóng)村居民進入城鎮(zhèn)，新市民的規(guī)模比較大，也會帶來大量新增住房的需求。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。房地產(chǎn)發(fā)展的新模式正在積極構(gòu)建當(dāng)中，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的治本之策。

其中，正在推進的保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及城中村改造這些工程都在快速推進。隨著這些工程有力有序推進，將有利于解決人民群眾在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時也會帶動房地產(chǎn)相關(guān)投資消費，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》顯示：

商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。

其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房市場的供求關(guān)系對價格走勢具有重要影響。當(dāng)供大于求時，市場上的商品房供應(yīng)過剩，開發(fā)商為了搶占市場份額，可能會采取價格戰(zhàn)等手段，導(dǎo)致商品房價格下跌。相反，當(dāng)需大于供時，商品房供應(yīng)緊張，市場上的商品房供不應(yīng)求，價格則會上漲。

此外，市場預(yù)期也是影響供求關(guān)系和價格走勢的重要因素。當(dāng)市場預(yù)期好轉(zhuǎn)時，購房者會增加購房的積極性，從而提高商品房需求，推動價格上漲。相反，當(dāng)市場預(yù)期不佳時，購房者可能會減少購房需求，導(dǎo)致供過于求，價格下跌。

2023年11月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)

2023年11月份，70個大中城市商品住宅交易規(guī)模有所上升，銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢、同比有漲有降。

各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降

從環(huán)比看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.1%、0.9%和0.8%，上海環(huán)比上漲0.6%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

從同比看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中，北京和上海同比分別上漲1.9%和4.7%，廣州和深圳同比分別下降2.4%和3.1%。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.6%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

各線城市二手住宅銷售價格環(huán)比、同比均呈降勢

從環(huán)比看，11月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅比上月均擴大0.2個百分點。

從同比看，11月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降2.9%，降幅比上月擴大1.0個百分點，其中，北京、上海、廣州和深圳同比分別下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降3.6%和3.9%，降幅比上月均擴大0.3個百分點。

商品房市場行情分析

從政策環(huán)境方面看，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策對商品房市場的影響非常大。例如，政府可能會通過調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策、調(diào)整房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策等方式來調(diào)節(jié)市場。如果政府加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，可能會對商品房市場產(chǎn)生一定的壓制作用。

從供需關(guān)系方面看，商品房市場的供需關(guān)系對價格走勢有直接影響。如果供應(yīng)量大于需求量，價格可能會下降;如果需求量大于供應(yīng)量，價格可能會上漲。因此，了解市場的供需關(guān)系也是分析商品房市場行情的重要方面。

此外，價格走勢也是分析商品房市場行情的重要方面。通過對歷史價格數(shù)據(jù)的分析，可以判斷出未來的價格走勢。同時，還需要考慮通貨膨脹、利率等因素對商品房價格的影響。

2024年房地產(chǎn)市場預(yù)測

近期，多家機構(gòu)發(fā)布2024年房地產(chǎn)市場展望與預(yù)測。據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，樂觀情形下，2024年宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積同比增長1.4%，商品房銷售額絕對量預(yù)計達到12.8萬億元，同比增長4.1%。

據(jù)中指研究院分析，市場企穩(wěn)的關(guān)鍵是居民預(yù)期的轉(zhuǎn)變及政策的支持力度。短期來看，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在，2024年房地產(chǎn)供需兩端有望持續(xù)發(fā)力，因城施策力度仍有空間。

步入1月以來，北京多數(shù)售樓處圍繞跨年、冰雪等主題，開展?fàn)I銷活動，吸引客戶到訪，同時延續(xù)年末促銷優(yōu)惠活動，以購房有禮、折扣、特價房源、成交送家電等活動為主，整體優(yōu)惠力度較前期變化不大。

另一方面，從供應(yīng)來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年12月下旬，北京新房取證節(jié)奏加快，元旦假期前一天(12月29日)4個樓盤獲批入市，新批入市房源超1400套。

諸多因素疊加下，今年元旦假期北京新房表現(xiàn)不俗。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅成交面積2.89萬平方米，較去年元旦假期日均成交面積上漲26%。二手房成交方面，易居研究院表示，北京二手房成交整體平穩(wěn)，看房量和成交量呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的商品房行業(yè)報告對中國商品房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。

同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關(guān)于更多商品房行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》。同時本報告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險和機遇。

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  2024-2029年中國商品房行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告

  本報告利用中研普華長期對商品房行業(yè)市場跟蹤搜集的一手市場數(shù)據(jù)，同時依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外專業(yè)研究機構(gòu)提供的...

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