上海首單全國(guó)超大特大城市城中村改造專項(xiàng)借款落地 規(guī)模15.58億元 城中村改造行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析報(bào)告

• 李波 2024年2月20日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 706 41
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昨天，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行上海市分行向上海金橋(集團(tuán))有限公司發(fā)放首筆城中村改造專項(xiàng)借款15.58億元，用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償?shù)?，該?xiàng)目被列入住建部2024年城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目清單。

昨天，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行上海市分行向上海金橋(集團(tuán))有限公司發(fā)放首筆城中村改造專項(xiàng)借款15.58億元，用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償?shù)?，該?xiàng)目被列入住建部2024年城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目清單。

就在近兩日(1月30日至31日)，已有廣州、南京、蘇州、成都、合肥、成都、西安、青島、石家莊、沈陽(yáng)、濟(jì)南等在內(nèi)的十余個(gè)城市宣布首筆城中村改造專項(xiàng)借款已在當(dāng)?shù)貙?shí)施投放，主要用于項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微，1月30日，廣州市白云區(qū)羅沖圍片區(qū)潭村、民科園片區(qū)大瀝村等14個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行首批城中村改造專項(xiàng)借款授信1426億元，首批發(fā)放15億元。

為確保城中村改造行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過(guò)上市公司年報(bào)、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗(yàn)證等多渠道開(kāi)展數(shù)據(jù)采集工作，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合了解城中村改造行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以及創(chuàng)新前沿?zé)狳c(diǎn)，進(jìn)而賦能城中村改造從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有廣州、南京、蘇州、成都、合肥、成都、西安、青島、石家莊、沈陽(yáng)、濟(jì)南等11個(gè)城市獲得城中村改造專項(xiàng)借款，授信總金額達(dá)到約3200億元。其中，廣州獲得授信額度最高，達(dá)1426億元;其次是成都，為1200億元。

1月30日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行實(shí)現(xiàn)城中村改造專項(xiàng)借款首批發(fā)放90.8億元，涉及廣州、鄭州、濟(jì)南、南京、石家莊等城市近百個(gè)項(xiàng)目，惠及村(居)民超過(guò)10萬(wàn)戶，建設(shè)安置房23.84萬(wàn)套，全力以赴做好城中村改造金融服務(wù)。

1月30日，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行官微發(fā)布信息稱，農(nóng)發(fā)行發(fā)放石家莊市新華區(qū)南高基城中村改造項(xiàng)目貸款7900萬(wàn)元，標(biāo)志著全國(guó)金融機(jī)構(gòu)首筆城中村改造專項(xiàng)借款成功落地;農(nóng)發(fā)行同期還在濟(jì)南、成都分別投放了40.5億元、10.84億元支持第一批項(xiàng)目專項(xiàng)借款投放。

政府統(tǒng)籌做地模式下，資金的來(lái)源和使用成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的重點(diǎn)。廣州市社科院城市管理研究所所長(zhǎng)黃石鼎告訴第一財(cái)經(jīng)記者，本次城中村專項(xiàng)借款這類財(cái)政資金的支持，這將有助于政府在城中村改造中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

廣東省房協(xié)專家委特約研究員、克而瑞廣佛地區(qū)首席分析師肖文曉告訴記者，根據(jù)去年廣州市政府發(fā)布的《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展措施的通知》，未來(lái)廣州舊改試點(diǎn)以越秀集團(tuán)、廣州建筑/地鐵/城投/交投、珠實(shí)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建投集團(tuán)等全資國(guó)企為做地主體，參與舊村、TOD、成片開(kāi)發(fā)等土地整理。

這里核心問(wèn)題是資金來(lái)源，PSL資金的注入非常重要，這等于為這些地方國(guó)資參與城中村改造提供一個(gè)中長(zhǎng)期的低成本的資金來(lái)源渠道。

依據(jù)廣州《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》，探索以政府統(tǒng)籌做地模式推進(jìn)城中村改造分為兩種模式。模式一是做儲(chǔ)結(jié)合，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。由政府認(rèn)定的做地主體籌集資金配合屬地政府實(shí)施征收補(bǔ)償安置工作，實(shí)施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設(shè)施建設(shè)工作，整理的土地納入儲(chǔ)備后組織土地供應(yīng)，助力重大項(xiàng)目"上馬"。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)下行幅度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。其中，商品房銷售金額跌破12萬(wàn)億元(116622億元)，回落到2016年的水準(zhǔn)(117627億元);商品房銷售面積僅為111735萬(wàn)平方米，創(chuàng)近十年以來(lái)新低。2023年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積約6.9億平方米，亦創(chuàng)下近十年以來(lái)新低，僅為2019年巔峰年份的四成。

有專家表示，此次城中村改造城市的擴(kuò)圍，其帶動(dòng)的投資規(guī)模將超過(guò)10億平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL這套政策組合，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)成交、助力樓市穩(wěn)定增長(zhǎng)。

據(jù)悉，結(jié)合《2020中國(guó)?口普查分縣資料》來(lái)看，城中村改造擴(kuò)圍的是常住人口超過(guò)200萬(wàn)的大城市，包括唐山、海口、柳州、徐州、煙臺(tái)、汕頭、臨沂、西寧、銀川、拉薩、蘭州、中山、惠州、淄博、溫州、呼和浩特、紹興等17個(gè)城市。而納入保障房建設(shè)的城市的城市共71個(gè)，除上述城市外，還包括珠海、南通、洛陽(yáng)、邯鄲、包頭等。

我們估算本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或有13.4億平;總投資額或達(dá)8.2萬(wàn)億元，年均8200億元、占比2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為6.2%;涉及城中村改造的新建總面積原則上應(yīng)不超過(guò)5.4億平。

考慮到本輪城中村改造項(xiàng)目周期偏長(zhǎng)，拉動(dòng)投資作用預(yù)計(jì)更為溫和，亦需確保開(kāi)發(fā)商或參與主體項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較為豐富、現(xiàn)金流較為穩(wěn)健。

城中村改造行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

事實(shí)上，包括保障性住房、城中村改造在內(nèi)的“三大工程”建設(shè)，被監(jiān)管部門(mén)明確為2024年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)工作任務(wù)。今年1月以來(lái)，多個(gè)省市召開(kāi)的住建會(huì)議表示，要全力實(shí)施“三大工程”，推動(dòng)保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投資。

目前，廈門(mén)、合肥、廣州、南寧等城市均公布了首輪城中村改造計(jì)劃，普遍計(jì)劃3-5年完成改造。就現(xiàn)有公布數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥計(jì)劃3年內(nèi)完成104個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涉及2.8萬(wàn)戶;南寧計(jì)劃未來(lái)5年實(shí)施改造22個(gè)城中村，涉及4.4萬(wàn)戶，總投資近2500億元;

浙江提出2024年要實(shí)施城中村改造2.7萬(wàn)戶;遼寧要在全省14個(gè)地級(jí)城市全面開(kāi)展城市體檢，改造城中村項(xiàng)目51個(gè);四川將實(shí)施城中村改造項(xiàng)目70個(gè)。

保障房方面，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量。其中，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬(wàn)余套，同時(shí)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向福州一項(xiàng)目授信2.02億元，并完成首筆1000萬(wàn)元的貸款發(fā)放，后續(xù)預(yù)計(jì)各地的配套資金也將加快落地。

2021年《十四五規(guī)劃》首次提出了城市更新[1]行動(dòng)，城中村改造是本輪城市更新的重要組成部分。2021年3月我國(guó)明確了“十四五”時(shí)期的城市更新目標(biāo)：“完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造;基本完成大城市老舊廠區(qū)改造;改造一批大型老舊街區(qū);因地制宜改造一批城中村?！?/p>

城中村指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”，也泛指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

2023年4月28日，中央政治局會(huì)議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，進(jìn)一步細(xì)化了具體工作要求。

想要了解更多城中村改造行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2029年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2024-2029年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  城中村改造行業(yè)研究報(bào)告主要分析了城中村改造行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、...

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