住房租賃行業(yè)發(fā)展如何?越來越多的中年人開始轉(zhuǎn)向租房市場

• 陳觀秋 2024年5月14日 來源：金融界 中新網(wǎng) 證券日報 中研普華報告 1386 91
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貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年全國重點40城租賃成交中，35歲以上租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點，成為所有年齡段中增幅最大的群體。在一線城市中，35歲以上租客的占比漲幅更為顯著，北京、上海、深圳和廣州的占比分別約為45%、40%、38%和30%。

隨著全國人口流動性的增強，住房租賃市場在房地產(chǎn)市場中的占有率逐步增加，與住房銷售市場共同組成房地產(chǎn)市場。

越來越多的中年人開始轉(zhuǎn)向租房市場

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年全國重點40城租賃成交中，35歲以上租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點，成為所有年齡段中增幅最大的群體。在一線城市中，35歲以上租客的占比漲幅更為顯著，北京、上海、深圳和廣州的占比分別約為45%、40%、38%和30%。

中年租客的增加，帶動了租房市場的變化。2023年，三居室租賃成交占比達到27.2%，首次超過了一居室的占比。同時，一線城市租客租賃精裝修房源的占比均超過70%，比2021年提升了2-9個百分點。這表明中年租客更傾向于選擇戶型更大、裝修品質(zhì)更高的房源。

中年群體租房現(xiàn)象的增多，不僅是對傳統(tǒng)居住觀念的挑戰(zhàn)，也是對現(xiàn)代生活方式的一次重塑。

同時，保租房的大量上市也對市場供給產(chǎn)生了影響。在需求側(cè)，人口流向的變化和年輕人返鄉(xiāng)就業(yè)潮導(dǎo)致城市租房需求減少，使得租房市場供大于求，房租價格下降。

根據(jù)房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿(mào)。公有房屋的所有權(quán)人是國家，但在租賃關(guān)系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采取授權(quán)的方式，由授權(quán)的單位具體管理。

按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利;自管公房由國家授權(quán)的單位管理。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個人。對于持有共有權(quán)證書的私房主，只能稱為共有權(quán)人，共有權(quán)人必須在所有共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。

近年來，得益于城市化進程快速推進與居民消費升級等積極因素，住房租賃市場進入前所未有的發(fā)展階段。

住房租賃行業(yè)政策環(huán)境分析

需求攀升的同時，政策紅利也在加速釋放。

2015年以來，中央、地方相繼出臺一系列政策、意見支持租賃市場發(fā)展，各類市場競爭主體競相參與中國長租公寓，誕生出一批具有中國特點的長租公寓品牌。引導(dǎo)長租公寓市場健康可持續(xù)發(fā)展既是我國住房制度改革的重要一環(huán)，更是落實黨中央“房住不炒、租購并舉”的關(guān)鍵舉措。

與美國、日本等較為成熟的長租公寓市場比較后發(fā)現(xiàn)，目前中國長租行業(yè)發(fā)展仍處在起步階段，這集中表現(xiàn)為：市場規(guī)模有巨大開發(fā)空間、法律法規(guī)有待更加完善，承租人權(quán)益保障舉措需更加豐富等。

2020年11月3日《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。”

北大光華課題組基于對城鎮(zhèn)化建設(shè)、住房問題和公積金制度改革的長期研究認為，啟動“住房公積金制度、租賃住房和REITs三位一體”的新一輪改革，推動新型住房體制建設(shè)，以高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造住房新需求，最終實現(xiàn)人的城市化。

2023年，中央和地方政府出臺的租賃相關(guān)政策就多達百余條?！督K省貫徹落實擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》中也明確提出，要大力培育住房租賃市場，支持住房租賃企業(yè)專業(yè)化、機構(gòu)化發(fā)展，多渠道增加租賃住房供給，完善長租房政策，落實住房租賃稅收優(yōu)惠政策等。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年住房租賃行業(yè)市場深度分析及發(fā)展風險預(yù)測報告》分析：

國家大力支持住房租賃市場的發(fā)展，以合理配置住房資源，提高閑置房產(chǎn)資源的利用率，降低房地產(chǎn)資源的浪費率。從目前我國住房租賃供應(yīng)體系來看，已形成保障性租賃住房、市場化租賃住房“兩條腿”走路模式。

2023年2月24日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》。

2024年1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！兑庖姟纷?024年2月5日起施行。

近年來，隨著國家層面對房地產(chǎn)市場發(fā)展方向逐步清晰化、規(guī)范化引導(dǎo)，租購并舉制度成為整個房地產(chǎn)市場發(fā)展新的指導(dǎo)思想，這也讓住房租賃成為市場廣泛關(guān)注的焦點領(lǐng)域。

伴隨著城鎮(zhèn)化進程加速、城鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)調(diào)整以及購房成本的攀升，中國住房租賃需求展示出強勁的基本面，在提供廣闊市場前景的同時，也為住房租賃運營模式和運營能力提出了更高的要求。

住房租賃市場展望

長期來看，經(jīng)濟、政策大環(huán)境仍將鼓勵整個住房租賃行業(yè)向著健康有序的方向發(fā)展。因此，預(yù)計未來，中國住房租賃行業(yè)仍有可觀的市場增長空間，到2025年中國住房租賃行業(yè)市場規(guī)模有望達到3.28萬億元，年復(fù)合增長率為7.99%。

住房租賃行業(yè)報告是從事住房租賃行業(yè)投資之前，對住房租賃行業(yè)相關(guān)各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，評估項目可行性、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議對策等，為住房租賃行業(yè)投資決策者和主管機關(guān)審批的研究性報告。

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  2024-2029年住房租賃行業(yè)市場深度分析及發(fā)展風險預(yù)測報告

  根據(jù)房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿(mào)。公有房屋的所有權(quán)人是國家，但在租賃關(guān)系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采取授權(quán)的方式，由授權(quán)的單位具體管理。...

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