物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。

物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

近年來(lái)，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量不斷增加，物業(yè)管理服務(wù)的需求也日益旺盛。同時(shí)，居民對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求也在不斷提高，這為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的高速發(fā)展，但近年來(lái)，尤其是2023年，行業(yè)呈現(xiàn)出一系列新的變化和挑戰(zhàn)。從最近的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的累計(jì)值雖然依舊龐大。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下行對(duì)物業(yè)企業(yè)的儲(chǔ)備面積產(chǎn)生了不利影響。未來(lái)在保持管理面積持續(xù)增長(zhǎng)以及項(xiàng)目拓展方面將面臨較大壓力。與此同時(shí)，物業(yè)管理業(yè)告別盲目擴(kuò)張，顯著放緩發(fā)展腳步，管理規(guī)模增速進(jìn)一步下降。

據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，港股上市物企在管面積均值約為1.50億平方米，同比增長(zhǎng)11.94%，相比之下，2022年在管面積增速則為99.94%;2023年，港股上市物企合約面積均值約1.99億平方米，同比增長(zhǎng)僅1.02%，相比之下，2022年合約面積則為18.67%。由此可見(jiàn)，增速均顯著低于此前年份水平。

對(duì)于當(dāng)前物企減少收并購(gòu)、謹(jǐn)慎拓展的原因，建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模以及竣工規(guī)模持續(xù)大幅減少，導(dǎo)致以往物企新增面積中占比最大的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模持續(xù)減少。又由于地產(chǎn)行業(yè)下行影響，部分上市物企來(lái)自母公司的壞賬計(jì)提增多，甚至還通過(guò)各種方式給母公司“輸血”，造成上市物企現(xiàn)金流也趨于緊張，減緩了并購(gòu)?fù)卣共椒ァ?/p>

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》分析

近年來(lái)，政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)等目的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了一系列嚴(yán)格的調(diào)控政策。這些政策對(duì)于市場(chǎng)的影響是顯而易見(jiàn)的，從數(shù)據(jù)上也可以看到市場(chǎng)的反應(yīng)。

政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的支持力度不斷加大。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化、市場(chǎng)化發(fā)展。這些政策不僅為物業(yè)管理行業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境，還促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)新。

物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析

對(duì)于未來(lái)物業(yè)企業(yè)間的收并購(gòu)，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)并購(gòu)在3年前很熱，現(xiàn)在突然降溫，未來(lái)還會(huì)再起步。在2023年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)物云管理層表示，萬(wàn)物云還會(huì)密切關(guān)注并購(gòu)合作的機(jī)會(huì)，堅(jiān)持并購(gòu)服務(wù)戰(zhàn)略。針對(duì)歷史上并購(gòu)合作項(xiàng)目持續(xù)復(fù)盤(pán)，去年對(duì)不符合戰(zhàn)略方向的股權(quán)合作項(xiàng)目果斷“修剪”，符合戰(zhàn)略方向的，積極增持尋求并表。同業(yè)并購(gòu)已經(jīng)進(jìn)入新的階段，公司將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎而積極的態(tài)度，尋找符合戰(zhàn)略發(fā)展的合作機(jī)會(huì)。

在深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張紅喜看來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格與一級(jí)市場(chǎng)價(jià)值倒掛，資本市場(chǎng)上的收并購(gòu)行動(dòng)將重新活躍。收并購(gòu)的目標(biāo)，更趨向于業(yè)務(wù)協(xié)同，而非單純的規(guī)模，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為可能。

當(dāng)前，物企轉(zhuǎn)型期的方向是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。苑承建表示，物企首先是要做大做強(qiáng)主業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，要積極拓展基于在管項(xiàng)目客戶的新業(yè)務(wù)模式，比如資產(chǎn)管理、養(yǎng)老服務(wù)、城市管理服務(wù)等，提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物企向現(xiàn)代化服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)具體詳情，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2024-2029年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》。