土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)概況

土地轉(zhuǎn)讓是指土地所有權(quán)或使用權(quán)有償或無(wú)償?shù)赜梢环睫D(zhuǎn)移給另一方的行為。在土地私有制條件下，土地買(mǎi)賣(mài)、出租等屬于有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋刭?zèng)與、遺贈(zèng)等則屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓。然而，在我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義土地公有制后，國(guó)家禁止非法租賃、轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)土地，但土地的使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓的。

在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指的是承包人自行尋找對(duì)象，并由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則是指在國(guó)家出讓土地后，土地使用者再通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的行為。

土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)是指圍繞土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與再分配的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，包括土地承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、入股以及相關(guān)的管理和服務(wù)。該行業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍涵蓋土地使用權(quán)的交易與租賃、土地用途的調(diào)整與優(yōu)化、相關(guān)合同的簽訂與執(zhí)行，以及土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的法律支持和政策指導(dǎo)。

土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2024

黨的二十屆三中全會(huì)提出，要健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制，深化土地制度改革。多地也不斷探索創(chuàng)新，盤(pán)活閑置土地資源，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力。山東德州在嚴(yán)守耕地保護(hù)底線的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新實(shí)行“五個(gè)一批”退地改革，推動(dòng)低效地塊再次開(kāi)發(fā)、高效利用，拓展高質(zhì)量發(fā)展“新空間”。

土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格、方式、期限等由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，形成了較為完善的市場(chǎng)機(jī)制。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度不斷提高。今年以來(lái)，江蘇持續(xù)加強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)，暢通城鄉(xiāng)資源要素流動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，江蘇農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易項(xiàng)目17.3萬(wàn)筆，交易額206.4億元。其中，集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)出租項(xiàng)目、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)占比最大，分別占交易總額的36.3%、34.6%。與此同時(shí)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)線上交易規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，共交易5.5萬(wàn)筆，交易額73.3億元，同比分別增長(zhǎng)10.1%、3.5%，有效降低了交易成本，提高了交易效率。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)土地轉(zhuǎn)讓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，根植于行業(yè)內(nèi)參與者深厚的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與豐富經(jīng)驗(yàn)技能的積淀。從初期的項(xiàng)目精心規(guī)劃，到土地的有效集中管理，直至實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)均需嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的監(jiān)督與管理，旨在保障土地資源得到科學(xué)配置與高效利用。這一系列舉措的最終目標(biāo)，是推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的繁榮發(fā)展。

依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2024年度我國(guó)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)擴(kuò)展態(tài)勢(shì)，盡管在土地購(gòu)置面積上有所縮減，具體為22.1億平方米，較去年下降了14.7個(gè)百分點(diǎn);但在土地成交價(jià)款方面卻實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，總額達(dá)到18600億元人民幣，同比增幅為4.8%。

土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的主要運(yùn)作形式涵蓋了轉(zhuǎn)包、出租、股份合作以及互換等多種方式。其中，轉(zhuǎn)包形式占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，占比達(dá)到46.6%;緊隨其后的是出租形式，占到了33.1%的市場(chǎng)份額;股份合作和互換則分別占據(jù)了6.7%和5.8%的比例。值得注意的是，這些流轉(zhuǎn)形式在我國(guó)不同地域的應(yīng)用情況呈現(xiàn)出一定的差異性，特別是在東部沿海地區(qū)和中西部地區(qū)，這種差異性表現(xiàn)得尤為明顯。

隨著城市化進(jìn)程的加快和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景。同時(shí)，政府對(duì)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的支持力度不斷加大，為行業(yè)發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿(mǎn)足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

本研究咨詢(xún)報(bào)告由中研普華咨詢(xún)公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及土地轉(zhuǎn)讓專(zhuān)業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

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