2017年首周，深圳樓市迎來(lái)“10·4新政”后推盤(pán)小高峰，3個(gè)項(xiàng)目集中入市。那么，2017年房?jī)r(jià)是降還是升，深圳樓市又將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢?

　　據(jù)悉，過(guò)去的2016年對(duì)樓市而言是不平凡的一年。深圳樓市在經(jīng)歷兩輪嚴(yán)厲的調(diào)控之后，一手住宅、二手住宅都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。根據(jù)某研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與2015年相比，去年深圳新房供應(yīng)量和成交面積均大幅度下降，分別減少31%和37%，二手住宅成交套數(shù)和面積同比下滑25%。至去年12月底，新房成交量更是達(dá)到年度最低值，二手成交也下滑至年度次低。

　　2016年深圳樓市逆轉(zhuǎn)

　　從去年“3·25”樓市新政開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。去年10月4日，深圳再度出手調(diào)控樓市，“深八條”橫空出世，一時(shí)間，許多購(gòu)房者從迫切轉(zhuǎn)向觀望，部分業(yè)主或收盤(pán)靜觀其變，或主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)。而此前預(yù)計(jì)即將入市的一眾新盤(pán)，仿佛一夜間銷(xiāo)聲匿跡。

　　從市規(guī)土委備案數(shù)據(jù)來(lái)看，去年10月二手住宅共成交6329套，環(huán)比減少18%。從全年來(lái)看，2016年全市住宅新批預(yù)售474萬(wàn)平方米，較2015年減少31%，是近幾年來(lái)的新低。2016年，全市成交一手住宅418萬(wàn)平方米，較2015年減少37%。

　　樓市變化不僅僅反映在成交量和房?jī)r(jià)上，土地市場(chǎng)亦是如此。2011年以來(lái)，深圳住宅用地成交價(jià)格快速上漲，2015年樓面地價(jià)達(dá)到32000元/平方米以上，直至去年上半年開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槿匀桓邼q，成交樓面地價(jià)直逼片區(qū)商品房?jī)r(jià)格。然而，去年10月后，深圳住宅用地迎來(lái)“雙限雙競(jìng)”的競(jìng)拍方式，限地價(jià)和房?jī)r(jià)，從源頭上抑制高價(jià)地塊成交。

　　新年首周三盤(pán)試水

　　進(jìn)入2017年1月首周，新房供應(yīng)持續(xù)發(fā)力，入市項(xiàng)目明顯增多。上周(1月2日~1月8日)，遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)、星河上寓、合正丹郡3個(gè)住宅項(xiàng)目入市。

　　讓業(yè)界頗受關(guān)注的是，合正丹郡選擇以準(zhǔn)現(xiàn)樓的形象入市。從市規(guī)土委的數(shù)據(jù)看，該盤(pán)獲批的房源是805套，備案均價(jià)37000元/平方米，最高價(jià)43300元/平方米、最低價(jià)31257元/平方米。從開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)透露的信息看，合正丹郡按揭是94折，一次性付款93折，折扣幅度較大。經(jīng)過(guò)多重優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為3.4萬(wàn)元/平方米，較備案均價(jià)的3.7萬(wàn)元/平方米低了3000元/平方米。

　　不過(guò)，盡管新盤(pán)有一些“讓利”，但并沒(méi)有出現(xiàn)熱銷(xiāo)場(chǎng)景。分析人士認(rèn)為，上周末開(kāi)盤(pán)的價(jià)格走低，將成為全年價(jià)格走勢(shì)的一個(gè)信號(hào)。大幅度的開(kāi)盤(pán)折扣、低于片區(qū)均價(jià)10%~15%，仍未提高去化水平，這也說(shuō)明市場(chǎng)觀望氛圍濃厚、期待價(jià)格下調(diào)的預(yù)期仍存。

　　從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，新年首周業(yè)主放盤(pán)量與訪(fǎng)客量均平穩(wěn)回升，項(xiàng)目去化率方面，雖然相對(duì)批售量來(lái)看，去化率并不高，但是相比前兩個(gè)月，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn)。根據(jù)市規(guī)土委備案數(shù)據(jù)，2017年第一周一手住宅成交1032套，成交面積約11.5萬(wàn)平方米，環(huán)比2016年最后一周分別大幅增加156%和174%，成交達(dá)到去年10月中旬的周成交水平;而二手住宅方面，新年首周共成交513套，環(huán)比大幅下跌超四成，成交面積約為4.5萬(wàn)平方米，環(huán)比也下降四成多，備案成交量處于全年較低位。

　　多數(shù)專(zhuān)家預(yù)計(jì)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)

　　2017年伊始，深圳樓市仍然處在對(duì)2016年10月新政影響的持續(xù)盤(pán)整中。從政策的導(dǎo)向和市場(chǎng)的反映來(lái)看，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，今年深圳樓市很難再次繁榮，短期內(nèi)成交將持續(xù)低水平，總體市場(chǎng)或趨于平穩(wěn)。

　　在樓市調(diào)控收緊的背景下，深圳今年將有上百個(gè)樓盤(pán)入市。根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳樓盤(pán)預(yù)計(jì)供應(yīng)約135個(gè)(包含在售的次新盤(pán))，其中包含住宅項(xiàng)目96個(gè)。從區(qū)域看，龍崗、寶安依舊是主要供應(yīng)區(qū)域，分別有36個(gè)和26個(gè)住宅項(xiàng)目面市;而近年的供應(yīng)熱點(diǎn)龍華、南山將進(jìn)入短暫“缺貨期”，供應(yīng)數(shù)量減少到4~5個(gè)，福田區(qū)將迎來(lái)供應(yīng)爆發(fā)，預(yù)計(jì)新增住宅項(xiàng)目9個(gè)。從類(lèi)型看，舊改項(xiàng)目41個(gè)，占整體項(xiàng)目供應(yīng)類(lèi)型的43%，是未來(lái)供應(yīng)的主力。因此，總體來(lái)看，2017年新房供應(yīng)量會(huì)有所增加，從而拉動(dòng)成交。

　　據(jù)深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺預(yù)測(cè)，2017年政策不會(huì)有大的逆轉(zhuǎn)，總體以維持目前政策為主。預(yù)計(jì)上半年整個(gè)市場(chǎng)行情將較為平淡，新房和二手房的成交量偏低，價(jià)格穩(wěn)定。