房企進(jìn)入長租公寓新戰(zhàn)場 搶占長租公寓高地

• 2017年9月14日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1072 68
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隨著租賃市場的發(fā)展，不少房企都加入了長租公寓這一新戰(zhàn)場。

　　隨著租賃市場的發(fā)展，不少房企都加入了長租公寓這一新戰(zhàn)場。

　　房地產(chǎn)行業(yè)擅長創(chuàng)造紀(jì)錄、刷新紀(jì)錄，開發(fā)商把過往專注到銷售規(guī)模的熱情延伸到長租公寓上，釀成一個(gè)個(gè)長租公寓的保有規(guī)模。它們絕大多數(shù)從零開始，但又很快且勇氣十足地喊出“十萬間公寓”的目標(biāo)口號。

　　萬科、碧桂園、中海、龍湖、招商蛇口、佳兆業(yè)等主流開發(fā)商已先后加入長租公寓的新戰(zhàn)場，在一二線城市做弄潮兒。而藍(lán)海和紅海只有一線之差。顯然，留給開發(fā)商思考的時(shí)間已經(jīng)不多了，2017年7月開始，接二連三的租賃政策出臺，催促更多開發(fā)商上路。但行業(yè)匆忙，仍需理智。決心于投奔怒海的開發(fā)商必須自我回答關(guān)于業(yè)務(wù)盈利的關(guān)鍵問題：習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、賺快錢的運(yùn)營模式，能否適應(yīng)回報(bào)周期長、利潤率低的長租公寓行業(yè)?企業(yè)能夠承受多長的微利甚至虧損的過渡期?

　　搶占長租公寓高地

　　深圳大芬，因每年生產(chǎn)和銷售的油畫數(shù)量以百萬計(jì)，有“中國油畫第一村”之稱。大芬地鐵站C出口繼續(xù)前行，路過新樓盤倚龍華庭，繼續(xù)直行數(shù)百米，路過一個(gè)報(bào)刊亭，一個(gè)賣花姑娘，還有信和購物廣場后，到達(dá)茂業(yè)城。茂業(yè)城是1995年建的老小區(qū)，鏈家二手?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前茂業(yè)城的成交均價(jià)約為30465元/平方米，幾乎是大芬均價(jià)最低的二手小區(qū)。而馬路對面的星都豪庭，二手均價(jià)已達(dá)49567元/平方米，茂業(yè)城斜對面的桂芳園小區(qū)均價(jià)也已接近43000元/平方米。

　　龍湖長租公寓“冠寓”選址于此，在今年3月，以租賃方式簽下茂業(yè)城小區(qū)內(nèi)一棟1~8層的物業(yè)，改成480個(gè)單間公寓出租。第一財(cái)經(jīng)了解到，冠寓大芬店將在9月15日正式開業(yè)。換言之，從項(xiàng)目簽約到開業(yè)，龍湖在大芬店上付出的時(shí)間約為6個(gè)月，與行業(yè)平均水平相當(dāng)。

　　天下武功，唯快不破，這個(gè)原理安放在長租公寓領(lǐng)域同樣奏效。

　　關(guān)于長租公寓成本的計(jì)算，從運(yùn)營方從原業(yè)主處拿下房源的那一刻開始。過往，業(yè)內(nèi)對長租公寓成本的計(jì)算，主要關(guān)注其房源租金以及裝修成本，但時(shí)間成本卻往往被忽略。但實(shí)際上，縮短開業(yè)時(shí)間，相當(dāng)于減少回報(bào)周期。

　　建筑面積在30~35平方米之間的大開間，精裝，拎包入住，房間里的過道同時(shí)充當(dāng)廚房。房間之外，公寓項(xiàng)目里，留出一定的公共空間，用作配套設(shè)施(咖啡廳、健身房或其他社交性場所)，冠寓產(chǎn)品與市場上多數(shù)長租公寓產(chǎn)品相似。

　　隨著行業(yè)玩家增加，大量復(fù)制拓展下，公寓與公寓間的區(qū)別不大。價(jià)格差多數(shù)由房間面積和區(qū)位地段拉開。更深刻影響長租公寓的品牌和口碑的是運(yùn)營方的服務(wù)水平，但這個(gè)重要的隱性因素要慢慢培養(yǎng)和體現(xiàn)。

　　龍湖深圳公司總經(jīng)理張智聰曾告訴記者，目前為止，龍湖已在深圳拿下6個(gè)長租公寓項(xiàng)目，除了大芬項(xiàng)目外，還有后瑞和平湖等5個(gè)項(xiàng)目。張智聰透露，這6個(gè)項(xiàng)目一半是重資產(chǎn)項(xiàng)目(自持)，一半是輕資產(chǎn)項(xiàng)目(租賃)。

　　9月15日，冠寓后瑞店和大芬店同日開業(yè)，此后，龍湖在深圳的長租公寓項(xiàng)目將逐漸進(jìn)入開業(yè)狀態(tài)。在此之前，9月2日，冠寓在北京的首個(gè)項(xiàng)目正式亮相，是龍湖在北上廣深推出的第一個(gè)長租公寓項(xiàng)目。而龍湖正式提出以冠寓為品牌進(jìn)軍長租公寓，是在2016年8月。

　　一年鋪墊，多點(diǎn)開花，這是龍湖的速度。但行業(yè)有行業(yè)的節(jié)奏，2017年7月開始，自中央到地方，租賃政策接二連三出臺，原本想“再等等看”的房企們已經(jīng)坐不住了。

　　2017年8月，多家房企在業(yè)績發(fā)布會上宣布布局長租公寓，如中海、越秀、碧桂園等。部分房企，連戰(zhàn)略、目標(biāo)城市、盈利模式都尚未思考清楚，多少顯得行色匆匆。

　　行業(yè)中，原本主要由如魔方、YOU+等長租公寓運(yùn)營方參與，如今多了開發(fā)商、中介的加入，熱鬧又擁擠。

　　碧桂園希望長租公寓業(yè)務(wù)可以成為公司業(yè)績發(fā)展的新的增長點(diǎn)。碧桂園深圳公司長租事業(yè)部總經(jīng)理白洋透露，今年4月，碧桂園已成立長租事業(yè)部，在深圳，很快就有公寓項(xiàng)目落地。

　　魔方副總裁陳雷表示：“開發(fā)商大肆加入這個(gè)市場，魔方想要在二級市場上獲得房源，已經(jīng)越來越困難。我們接下來會挖掘更多拓展渠道，未來的方向之一，便是加強(qiáng)與地方政府的聯(lián)系，在公租房等保障性住房上展開合作，獲取城市公租房的運(yùn)營盈利權(quán)?！?

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