物流地產(chǎn)成為房企新戰(zhàn)場(chǎng) 專家：需防范泡沫切勿一哄而上

• 2017年9月22日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 856 52
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美國調(diào)查機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，有61%的投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報(bào)，同時(shí)物流地產(chǎn)板塊也受到更多投資者青睞。

　　多家企業(yè)搶灘物流地產(chǎn)，物流地產(chǎn)成為香餑餑。

　　萬科近日發(fā)布了8月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)。簡(jiǎn)報(bào)稱，8月份萬科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，分別位于廣州、寧波、昆明、杭州、蘇州。除萬科外，房企、電商、金融機(jī)構(gòu)等多股力量都在加快搶灘物流地產(chǎn)。專家指出，大體量資本的進(jìn)入必然加劇物流地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)；與此同時(shí)，也給投資方帶來了許多挑戰(zhàn)和隱患。

　　資本“圍獵”物流地產(chǎn)

　　萬科在物流地產(chǎn)方面早有布局。2015年，萬科成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，專門進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)。2016年，萬科物流地產(chǎn)獲得了18個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約147萬平方米。而根據(jù)計(jì)劃，今年將再增加150萬平方米的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，多股力量正在加緊布局物流地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)了解，除萬科外，綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向；京東、阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域；而作為金融機(jī)構(gòu)的代表，平安也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　美國調(diào)查機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，有61%的投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報(bào)，同時(shí)物流地產(chǎn)板塊也受到更多投資者青睞。

　　西南證券分析師表示，物流地產(chǎn)不同于一般的產(chǎn)業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)，核心客戶需求和網(wǎng)絡(luò)化布局的內(nèi)在需求驅(qū)動(dòng)力較強(qiáng)，其運(yùn)營管理能力比開發(fā)能力更為重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模以及整體收益。由于中國的定制和高標(biāo)倉儲(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，而電商和消費(fèi)需求在持續(xù)增長，物流地產(chǎn)的發(fā)展空間不可限量。

　　戴德梁行發(fā)布的報(bào)告也稱，過去10年間，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)迎來爆發(fā)式增長，整體市場(chǎng)規(guī)模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元。

　　然而，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求之下是巨大的供應(yīng)缺口。戴德梁行的報(bào)告預(yù)計(jì)，至2020年，電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)和工業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達(dá)到1.4億平方米至2.1億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬平方米至6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

　　普通地產(chǎn)業(yè)務(wù)難度加大

　　業(yè)內(nèi)人士指出，物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。相比地產(chǎn)開發(fā)，物流地產(chǎn)具有土地價(jià)格較低、政策支持多等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)擁有土地增值、租金回報(bào)、服務(wù)費(fèi)用等未來收益空間，因而成為房企爭(zhēng)相布局的戰(zhàn)場(chǎng)。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，從投資回報(bào)率來看，高標(biāo)物流倉儲(chǔ)設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，目前我國一線城市的物流地產(chǎn)收益率在6.5%至7%之間，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%至5.5%。分城市來看，盡管部分二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的絕對(duì)租金水平低于一線城市，但考慮到其土地成本也相對(duì)較低，從收益率角度來看，供需格局較好的二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的回報(bào)率也較高。

　　中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所城市經(jīng)濟(jì)研究室主任李恩平告訴記者，物流地產(chǎn)之所以獲得資本青睞，有兩方面的原因：一方面，近幾年普通房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)存在明顯泡沫，房企出于避險(xiǎn)需要急于尋找新的發(fā)展方向。同時(shí)，國家加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度，使得普通房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)難度增加；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)快速增長，物流地產(chǎn)需求大增，特別是最近幾年網(wǎng)購的迅勐發(fā)展，讓物流的集聚規(guī)模和集聚方式均要求大變革，一些原來由商業(yè)企業(yè)經(jīng)營的店面、門鋪需求大減，而倉儲(chǔ)及倉儲(chǔ)現(xiàn)代化調(diào)配的需求大增。

　　清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院副院長劉大成認(rèn)為，目前地產(chǎn)投資出現(xiàn)兩大趨勢(shì)：一是用房地產(chǎn)杠桿撬動(dòng)資本，在海外大肆投資文化、體育、娛樂和旅游業(yè)等疑似轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的行為，已經(jīng)被嚴(yán)控及嚴(yán)打；二是近年來PPP（政府和社會(huì)資本合作）大行其道，而物流園區(qū)投資回報(bào)期雖長但回報(bào)穩(wěn)定，適合風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資。因此，資本青睞物流地產(chǎn)成為一種必然。此外，國家出臺(tái)了一系列推動(dòng)物流業(yè)發(fā)展的激勵(lì)政策，作為物流業(yè)降本增效最易實(shí)現(xiàn)的多式聯(lián)運(yùn)和物流園區(qū)建設(shè)，自然成為各地政府爭(zhēng)相發(fā)展和支持的項(xiàng)目。

　　需防范泡沫切勿一哄而上

　　不過，專家也認(rèn)為，物流地產(chǎn)的發(fā)展并不像看上去那么美。物流項(xiàng)目屬于周期長、投資回報(bào)慢的重資產(chǎn)運(yùn)營，規(guī)劃與運(yùn)營物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，將占用開發(fā)商較大的精力與資金，這對(duì)開發(fā)商而言，將是一大考驗(yàn)。

　　中國指數(shù)研究院前不久發(fā)布的報(bào)告顯示，前些年，物流地產(chǎn)在發(fā)展過程中普遍存在同質(zhì)化情況，而近來土地成本提升較快，但物流地產(chǎn)的投資回收期通常在15年以上，這為其開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營等專業(yè)化運(yùn)作帶來挑戰(zhàn)。由此可見，中國物流地產(chǎn)的規(guī)模化時(shí)期已過，當(dāng)前市場(chǎng)有效供給不足，高端物流市場(chǎng)存在發(fā)展空間，在新的發(fā)展格局中，物流地產(chǎn)將面臨結(jié)構(gòu)化發(fā)展機(jī)遇。

　　劉大成分析認(rèn)為，對(duì)于投資方而言，發(fā)展物流地產(chǎn)將面臨三重挑戰(zhàn)。首先是物流地產(chǎn)投資回報(bào)期較長，收益更多依賴物流地產(chǎn)的運(yùn)營能力。物流地產(chǎn)龍頭普洛斯之所以能在短周期內(nèi)回收投資的主要原因，一方面是因?yàn)槠章逅咕哂懈采w全球的物流配送基礎(chǔ)設(shè)施和面向客戶的“一站式服務(wù)”；另一方面則是由于在規(guī)劃之初，普洛斯就與電商、制造業(yè)巨頭和第三方物流企業(yè)達(dá)成長期租賃協(xié)議，保證了穩(wěn)定而持久的投資回報(bào)。其次，物流地產(chǎn)的成功運(yùn)營，要么有本地區(qū)域化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的支持，要么有橫向網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)的支撐，或者有第四方物流管理運(yùn)營公司的市場(chǎng)分撥，這樣才能在未來以網(wǎng)絡(luò)化物流為競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)志的罅隙市場(chǎng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而維持生存、贏取利潤。第三，只有實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)、物流規(guī)模及范圍溢價(jià)、物流增值服務(wù)溢價(jià)，才能讓物流地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)快速增長。

　　而在李恩平看來，物流地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和隱患主要還是防范泡沫。物流地產(chǎn)的主要特點(diǎn)是物業(yè)經(jīng)營，客戶主要是物流企業(yè)，很難像住宅市場(chǎng)那樣存在很大的投機(jī)性需求。因此，對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該做好每個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研和可行性研究，比如所在區(qū)域物流市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)類型、已有的物流地產(chǎn)規(guī)模和使用情況以及所選項(xiàng)目是否具有較佳的地理區(qū)位等，只有具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目才可能真正集聚物流企業(yè)。

　　“只有真正符合市場(chǎng)需要的物流地產(chǎn)項(xiàng)目才能去開發(fā)，千萬不可一哄而上?！崩疃髌秸f。

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