商業(yè)地產(chǎn)正面臨“大魚吃小魚”的洗牌期 蘇寧置業(yè)將如何應(yīng)對

• 2017年9月21日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 600 34
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針對此問題，蘇寧置業(yè)品牌部相關(guān)負責人表示：“智慧是我們戰(zhàn)略的方向和目標，蘇寧控股是一家互聯(lián)網(wǎng)零售企業(yè)，在打造線上、線下一體化發(fā)展思路的過程中，蘇寧置業(yè)也是戰(zhàn)略體系的一部分?！?對于具體落地詳情并未直接作答。

　　蘇寧置業(yè)要轉(zhuǎn)型了？

　　從百強晉級五十強

　　蘇寧控股集團旗下大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)運營商蘇寧置業(yè)集團有限公司（以下簡稱“蘇寧置業(yè)”），在過去一年時間里，一躍從全國地產(chǎn)企業(yè)百強迅速晉級五十強，企業(yè)擴張步伐可見一斑。

　　資料顯示，目前蘇寧置業(yè)已經(jīng)在全國運營10家蘇寧廣場，22家蘇寧易購生活廣場，項目遍布北京、上海、成都、南京、無錫、徐州、蕪湖、滁州等，規(guī)劃中的項目包括南昌、佛山、太原、石家莊、廊坊等地。同時根據(jù)媒體報道，2016年以來，蘇寧置業(yè)先后與16個?。ㄊ校┤嗣裾炗喠丝蚣芎献鲄f(xié)議，未來累積投資額將達到上千億元。不過，值得一提的是，近日記者走訪蘇寧置業(yè)位于其南京大本營的數(shù)個項目發(fā)現(xiàn)，當?shù)厥茉L者稱南京奧體蘇寧廣場因資金壓力已暫停達五年之久，而2015年9月開業(yè)的南京清江蘇寧廣場，客流量一般。針對公司商業(yè)地產(chǎn)布局策略以及南京項目進展等問題，記者致電蘇寧置業(yè)品牌部相關(guān)負責人，其回復(fù)稱：“目前并未聽說企業(yè)有資金壓力，南京奧體蘇寧廣場也沒有停工，只是針對項目規(guī)劃在做調(diào)整，具體的進展還需要跟項目的建設(shè)部門進行溝通。”

　　轉(zhuǎn)型“智慧地產(chǎn)”

　　目前蘇寧置業(yè)已經(jīng)在全國運營10家蘇寧廣場，22家蘇寧易購生活廣場，并且每年仍以5~10家的速度擴張。

　　在某研究院發(fā)布的《2017上半年品牌房企銷售排行榜》中，蘇寧置業(yè)以83億元銷售額與寶龍地產(chǎn)、金融街等企業(yè)并列第100名。

　　資料顯示，蘇寧置業(yè)作為蘇寧集團旗下大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，專注于當代城市空間的智慧化開發(fā)與運營，是推動產(chǎn)業(yè)變革的智慧地產(chǎn)運營商。開發(fā)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)城小鎮(zhèn)（科技城、文旅城、體育小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等）三大地產(chǎn)板塊，形成購物中心、星級酒店、物業(yè)服務(wù)三大運營體系。

　　2015年以來，蘇寧置業(yè)聚焦智慧地產(chǎn)運營商定位，打造互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)。頻頻出現(xiàn)的“智慧”二字，是蘇寧置業(yè)2015年以來轉(zhuǎn)型的核心關(guān)鍵詞，其落地情況也頗受外界關(guān)注。

　　針對此問題，蘇寧置業(yè)品牌部相關(guān)負責人表示：“智慧是我們戰(zhàn)略的方向和目標，蘇寧控股是一家互聯(lián)網(wǎng)零售企業(yè)，在打造線上、線下一體化發(fā)展思路的過程中，蘇寧置業(yè)也是戰(zhàn)略體系的一部分?！?對于具體落地詳情并未直接作答。

　　“‘智慧地產(chǎn)’更多的是打造一個概念，給商場或者企業(yè)貼上一個標簽。當前，地產(chǎn)的智能化還處于初級階段，也并沒有探索出成熟的模式，對企業(yè)盈利的貢獻并不大。” RET睿意德租賃服務(wù)部總經(jīng)理杜斌表示。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，蘇寧置業(yè)目前已形成“蘇寧廣場”“蘇寧電器廣場”兩大系列產(chǎn)品。

　　不可否認的是，蘇寧置業(yè)擴張步伐較快。目前蘇寧置業(yè)已經(jīng)在全國運營10家蘇寧廣場，22家蘇寧易購生活廣場，項目遍布北京、上海、成都、福州、西安、包頭，深耕江蘇南京、無錫、鎮(zhèn)江、徐州、連云港、宿遷以及安徽蕪湖、滁州等，規(guī)劃中的項目有江西南昌、廣東佛山、山西太原、河北石家莊和廊坊等。

　　且每年仍以5~10家的速度擴張，佛山、福州、太原、廊坊等地蘇寧廣場項目已陸續(xù)進入籌開、建設(shè)階段；酒店除已在全國運營9家高星級酒店和1家國內(nèi)頂級高爾夫俱樂部，與凱悅、JW萬豪等合作，上海蘇寧寶麗嘉、南京蘇寧君悅、柏悅等10個高星級酒店，今年到未來2~3年都將陸續(xù)開業(yè)。

　　2017年上半年，圍繞 “智慧地產(chǎn)運營商”的定位，蘇寧置業(yè)的徐州蘇寧廣場、滁州蘇寧廣場相繼開業(yè)，安徽宿州蘇寧廣場奠基。同時，日照首家國際連鎖高星級酒店蘇寧諾富特酒店開業(yè)；繼足球小鎮(zhèn)落戶南京雨花板橋地區(qū)之后，蘇寧智慧科技小鎮(zhèn)也將落戶江蘇句容。

　　據(jù)了解，2017年蘇寧置業(yè)計劃繼續(xù)保持高速增長，實現(xiàn)未來每年合約銷售復(fù)合增長 30%~50%。

　　南京奧體項目調(diào)整規(guī)劃

　　公司高速擴張的同時如何周轉(zhuǎn)資金，避免“現(xiàn)金危機”，成為外界關(guān)注的焦點。

　　據(jù)某研究院智庫中心不完全統(tǒng)計，2010年至今，蘇寧集團相關(guān)地產(chǎn)開發(fā)公司在國內(nèi)通過招拍掛拿地耗資總計約119.41億元，拿地總建筑面積約為447.79萬平方米，總占地面積約為168.07萬平方米。

　　此前有媒體曾報道，2012年蘇寧置業(yè)有意在H股上市，其尋求資本市場支持背后，或是快速擴張導(dǎo)致了資金鏈承壓。對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出：“當前一些大房企擴展速度快，中小房企生存壓力增加，想要占據(jù)一席之地必須有應(yīng)對舉措，不過，轉(zhuǎn)型一時之間也沒有特別好的樣板，而房地產(chǎn)又是資金密集型行業(yè)，擴張要資金支持，上市是比較好的融資渠道?！辈贿^時至今日，其上市計劃仍未真正啟動。

　　行業(yè)分析人士認為，商業(yè)地產(chǎn)投資回報率并不高，而對于蘇寧來說，在從輕資產(chǎn)公司向重資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型過程中，由于資金沉淀太多，面臨的資金壓力也較大。

　　近日，記者實地走訪位于南京市建鄴區(qū)江東中路與河西大街交匯處的奧體蘇寧廣場看到，規(guī)劃打造成“江蘇第一高樓”的奧體蘇寧廣場項目，地塊內(nèi)長滿荒草。

　　時間回溯到2008年9月，蘇寧置業(yè)在與嘉里建設(shè)經(jīng)過20多輪競拍后，最終以4.29億元拿下位于河西會展中心的2008G27地塊。

　　據(jù)了解，奧體蘇寧廣場項目屬于河西CBD二期標志性建筑，地處河西CBD中心位置，占地面積3.29萬平方米，總建筑面積46萬平方米。該項目建筑主體結(jié)構(gòu)共88層，高達400米，將刷新目前南京摩天大樓主體結(jié)構(gòu)高度紀錄，成為“江蘇第一樓”。

　　根據(jù)規(guī)劃，奧體蘇寧廣場將打造成配套“會展經(jīng)濟”，帶動“總部經(jīng)濟”，推動“商業(yè)經(jīng)濟”的南京“新城之心”，成為驅(qū)動河西板塊乃至南京市的經(jīng)濟發(fā)展引擎。

　　然而近日記者在現(xiàn)場看到，地塊被高約4米的圍墻遮擋，圍墻上是蘇寧置業(yè)南京項目的廣告標語，其中針對奧體蘇寧廣場的“為巔峰而來”“400米地標筑就世界高度”等字樣較為醒目。然而，從大門進入后，記者環(huán)繞工地一圈發(fā)現(xiàn)，鋼筋、板材等建筑材料散落地面，早已打好的地基里蓄滿雨水，還有附近居民在此種菜、種樹。

　　住在工地旁簡易房內(nèi)的一位居民告訴記者，該項目停工已有近五年時間，當時或是因為老板資金鏈斷裂而暫停施工。“聽說最近又要開工了，具體時間并不清楚?！?/p>

　　日前，針對“奧體蘇寧廣場爛尾樓”問題，有多位市民通過網(wǎng)絡(luò)問政向河西管委會反映，對此，河西管委會網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人回復(fù)稱：“我們一直與蘇寧奧體項目保持聯(lián)系，定期了解項目建設(shè)進展情況。該項目已完成樁基工程及2層基坑出土，完成總投資額的25%以上，因此，南京市國土部門目前未將該項目地塊列入閑置土地。蘇寧項目前期因企業(yè)資金問題停工，自接到本次工單后，我們又立即與蘇寧項目負責人進行聯(lián)系，該項目目前正在進行規(guī)劃方案的調(diào)整，預(yù)計2018年上半年復(fù)工?！痹陔S后的答復(fù)中，河西管委會網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人表示，今年年初，該項目開始進行規(guī)劃調(diào)整并做復(fù)工準備。

　　同時，記者9月12日上午11時至13時在位于南京市鼓樓區(qū)江東北路與清涼門大街交界處的清江蘇寧廣場看到，無論是影城、超市、賣場還是餐飲區(qū)，廣場內(nèi)的人流量均不算多，中午時分，購物中心的餐廳出現(xiàn)了大面積空位，也未看到明顯的就餐高峰。

　　在蘇寧置業(yè)總裁金明看來，融合蘇寧云商數(shù)十億的客戶資源、文創(chuàng)及體育近百億IP資源，以及蘇寧云店、蘇寧超市、紅孩子、蘇寧金融、蘇寧影城等實體場景，實現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)、金融、文創(chuàng)、體育和投資六大產(chǎn)業(yè)在實體廣場的融合集成，這是蘇寧廣場的運營思路，也真正可以實現(xiàn)蘇寧的“智慧零售”。不過，其實際運營情況并不樂觀。

　　“傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營商在擴張的同時會出售一部分產(chǎn)品，以此來彌補購物中心剩下業(yè)態(tài)的運營成本，如果蘇寧沒有這樣做，資金壓力可能非常大?！痹诙疟罂磥?，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正面臨“大魚吃小魚”的洗牌期，未來中小企業(yè)高速擴張的可能性變得微乎其微。同時整個行業(yè)或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折點，由增量時代進入存量時代，曾經(jīng)每年新開幾千家商場的時代將成為過去式。

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