廣州：20 歲以下年輕租客青睞無電梯物業(yè)

• 2017年9月28日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 974 61
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周峰表示，衡量房地產(chǎn)市場的活躍度，既需要觀察具體時間的成交量，又要看具體客戶的年齡特征。在二手買賣市場，潛在買家 “趨年輕化” 的現(xiàn)象在過去幾年已開始慢慢凸現(xiàn)。

房地產(chǎn)政策調(diào)控下，廣州樓市情況有何變化？

廣州作為外來人口凈流入的大城市，“剛需” 消費者一直是樓市租售市場的消費主力。日前，廣州鏈家發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示，30 歲以下的年輕群體在廣州承租物業(yè)的比例已從 2015 年全年的 55.3% 增加至 2017 年前八個月的 58.2%，增幅雖不算大，卻反映出這一群體在整個租賃市場的主導(dǎo)作用。細(xì)分起來，更可發(fā)現(xiàn)市場有許多細(xì)致的變化。

20 歲以下年輕租客青睞無電梯物業(yè)

廣州鏈家研究院對該公司在 2015 年至 2017 年 8 月促成的住宅租賃個案，按租客不同年齡段承租的物業(yè)屬性（是否帶電梯）進(jìn)行整理，得出對應(yīng)的比例顯示，租賃市場上的無電梯物業(yè)成交比例在逐年下降，2015 年該比例仍舊有 36.8%，到 2017 年前八個月已回落到 27.0%。其中，尤其以 51 歲以上的中老年群體的變化最為明顯，這類租客選擇無電梯物業(yè)的比例，從兩年前的 37.0% 直線下降到 2017 年前八個月的 20.3%，減少 16.7 個百分點。選擇無電梯物業(yè)作為承租對象的唯一 “特例”，只有年齡在 20 歲以下的群體，他們在今年前八個月對無電梯物業(yè)的承租比例為 37.5%，較之 2016 年全年增加 3.8 個百分點，但仍低于 2015 年的平均水平。

廣州鏈家研究院院長周峰認(rèn)為，造成租客對無電梯物業(yè)追捧度下降的原因有兩個：其一，最近數(shù)年間，每年皆有至少 4 萬~ 6 萬套新建商品房補(bǔ)充到租賃市場內(nèi)，且基本是帶電梯物業(yè)，由此增加了電梯房的存量比例。與此同時，近年來不少舊式樓梯房逐步加裝電梯，也促使無電梯物業(yè)的供應(yīng)比例相應(yīng)縮小。其二，年輕的租客會先考慮租金的支出占自己收入的比例，選擇中低樓層的無電梯物業(yè)作為初入廣州的居住點，但隨著年齡及收入的增長，他們對電梯房的關(guān)注度亦會大于樓梯房，特別是中老年群體，考慮到體力因素，更傾向于選擇電梯房作為承租對象。在供需兩方面此消彼長之下，無電梯物業(yè)的出租成交比例，便呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。

潛在買家趨年輕化 30 歲以下買房占比近半

周峰表示，衡量房地產(chǎn)市場的活躍度，既需要觀察具體時間的成交量，又要看具體客戶的年齡特征。在二手買賣市場，潛在買家 “趨年輕化” 的現(xiàn)象在過去幾年已開始慢慢凸現(xiàn)。根據(jù)廣州鏈家的成交數(shù)據(jù)，30 歲（含）以下的買家入市購房比例，從 2017 年第一季度的 38.1%，增加至 2017 年 4~8 月的 44.7%，到 2017 年 9 月上半月該比例更是達(dá)到了 49.2%，接近五成。廣州鏈家研究院根據(jù)該公司在 2017 年 1 月至 9 月中旬促成的二手住宅買賣個案進(jìn)行整理，按其買家年齡段對購房付款方式的選擇進(jìn)行分類?？梢钥吹剑?0 歲（含）以下的買家對銀行貸款的依賴性相當(dāng)高，特別是年齡在 26~30 歲的買家，借助貸款入市的比例基本在 90% 以上。

周峰表示，2017 年 3 月連續(xù)出臺兩個加強(qiáng)版調(diào)控政策后，廣州本地的二手房市場成交量明顯縮減，其中 7、8 月全市 11 區(qū)經(jīng)中介行促成的二手房網(wǎng)簽量更低于 8000 套 / 月的水平。年輕買家有兩個主要特征，一方面是這一群體可承受的二手物業(yè)總價較之其他中、老年群體要稍低，2017 年 1 月至 9 月中旬 30 歲以下客戶購房的套均總價為 185.5 萬元 / 套，較之全市平均水平的 206.1 萬元 / 套低了 20.6 萬元 / 套。另一方面，該群體的客戶可以動用的首期房款資金，基本上是自身積蓄、自身父母或戀愛對象父母資助的 “大組合”，且在申請貸款時較之其他群體有年齡優(yōu)勢，可以選擇 25 年以上的還款周期。故他們的尋房積極性相對較高，也敢于在市場調(diào)整期內(nèi)入市。但隨著信貸大環(huán)境的進(jìn)一步收緊，及信貸利率水平的提高，年輕群體不可避免地要考慮還款成本增加的問題，此后入市的思考周期亦會相應(yīng)延長，第四季度的市場活躍度不排除會繼續(xù)下降。

最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017 年 9 月 1~17 日，經(jīng)廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數(shù)比 8 月同期增加 7.0%，全市二手住宅成交均價為 30038 元 / m2，比 8 月同期微升 0.2%。

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