千億擴(kuò)張資金饑渴 正榮集團(tuán)赴港仍需時(shí)日

• 2017年11月27日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1190 77
• 繁體

• 

  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

被稱為閩系“潛行者”的正榮集團(tuán)在合肥、莆田、蘇州等城市陸續(xù)開展品牌暨項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)宣傳，一改以往低調(diào)的品牌形象。

正榮集團(tuán)何時(shí)上市？目前情況如何？

進(jìn)入11月以來，被稱為閩系“潛行者”的正榮集團(tuán)在合肥、莆田、蘇州等城市陸續(xù)開展品牌暨項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)宣傳，一改以往低調(diào)的品牌形象，正在IPO路上的正榮集團(tuán)需要給市場(chǎng)一個(gè)良好的印象。

自9月底正榮集團(tuán)向港交所提交IPO申請(qǐng)以來已經(jīng)近兩個(gè)月，而國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，登陸港交所對(duì)于正榮集團(tuán)來說，是在未來擴(kuò)張過程中、拓寬融資環(huán)境的必要戰(zhàn)略性措施，縱觀閩系房企中，世茂、旭輝、泰禾、融信等都已經(jīng)上市，相比較而言，規(guī)模排行中等的正榮集團(tuán)登陸資本市場(chǎng)的腳步有些滯后。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年前三季度，正榮集團(tuán)銷售規(guī)模達(dá)到了545.8億元，超過閩系知名房企泰禾、融信一個(gè)量級(jí)，根據(jù)當(dāng)前的銷售數(shù)字看，閩系房企中，正榮集團(tuán)的規(guī)模在世茂、旭輝、陽光城之后，其上市后的表現(xiàn)值得關(guān)注。

赴港上市時(shí)間表

據(jù)了解，登陸港交所的時(shí)間往往受申請(qǐng)人上市事宜的復(fù)雜程度而定，一般而言，如果從向中國證監(jiān)會(huì)遞交申請(qǐng)開始計(jì)算，大概需要6個(gè)月左右的時(shí)間，首先需要從證監(jiān)會(huì)獲取受理通知書（小路條），之后根據(jù)《主板上市規(guī)則》第9.10A（1）條向港交所提交上市申請(qǐng)表格A1文件，隨后取得證監(jiān)會(huì)的“大路條”，最終通過港交所聆訊，就可以準(zhǔn)備上市了。

在香港上市有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，一方面再融資便利，根據(jù)港交所規(guī)定，上市6個(gè)月后，上市發(fā)行人就可以進(jìn)行新股融資；二是鎖定期比較短，港交所上市規(guī)則對(duì)大股東持有股份的鎖定時(shí)間是6個(gè)月，之后就可以拋售，但持股量如果超過35%，則要求上市6個(gè)月后仍然維持控股定位，12個(gè)月后控股權(quán)可以變更；此外，香港沒有外匯管制，資金流出入不受限制，對(duì)于內(nèi)地人建立國際化運(yùn)作平臺(tái)更為便利。

如果正榮集團(tuán)一切順利，那么明年上半年就可以通過港交所平臺(tái)進(jìn)行股權(quán)融資，但仍須注意的是，屆時(shí)是否會(huì)受市場(chǎng)認(rèn)可，去年其閩系兄弟企業(yè)融信集團(tuán)登陸港交所后，其香港公開發(fā)售僅獲2.7%認(rèn)購，其市場(chǎng)接受程度可見一斑。

此外，對(duì)于申請(qǐng)上市的企業(yè)，港交所在財(cái)務(wù)上三個(gè)主要要求：（1）過去三個(gè)財(cái)政年度至少5000萬港元盈利（最近一年盈利至少2000萬，以及前兩年累計(jì)盈利至少3000萬港元），同時(shí)上市時(shí)市值至少達(dá)到2億港元；（2）上市時(shí)市值至少達(dá)到40億港元且最近一個(gè)經(jīng)審計(jì)財(cái)政年度的收入至少為5億港元；（3）上市時(shí)市值至少達(dá)20億港元，最近一個(gè)經(jīng)審計(jì)財(cái)政年度的收入至少5億港元，且前三個(gè)財(cái)政年度來自營運(yùn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入合計(jì)至少1億港元。

從公開的資料來看，正榮集團(tuán)的財(cái)務(wù)情況基本滿足上述要求，但正榮和融信的利潤偏低，易居房地產(chǎn)執(zhí)行總裁丁祖昱此前分析指出，正榮和融信的毛利率目前則在一個(gè)較低的水平，其中正榮的毛利率相比2016年中期下滑了5.85個(gè)百分點(diǎn)，為21%；而融信的毛利率水平則增長了0.17個(gè)百分點(diǎn)，為19%?！邦A(yù)計(jì)未來隨著融資成本的不斷降低，以及企業(yè)發(fā)展的不斷成熟，毛利率水平有望得到進(jìn)一步地提升?！倍∽骊磐瑫r(shí)表示。

此外，記者還注意到，正榮集團(tuán)今年上半年的凈利潤約為3.77億元，同比下滑了33%。

規(guī)模與負(fù)債的平衡點(diǎn)

對(duì)很多處于快速擴(kuò)張期的房企而言，要快速增加規(guī)模勢(shì)必會(huì)增加負(fù)債，但從經(jīng)營角度來說，高負(fù)債并不危險(xiǎn)，危險(xiǎn)的是周轉(zhuǎn)速度。

“當(dāng)房企快速增加土地儲(chǔ)備的時(shí)候，負(fù)債率同步上升是必然的，但相應(yīng)的資產(chǎn)也增加了，所以并不能說負(fù)債率高就很危險(xiǎn)，關(guān)鍵是項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的情況，如果項(xiàng)目周轉(zhuǎn)很慢，周期很長，勢(shì)必會(huì)增加財(cái)務(wù)支出，這種情況如果長期存在才會(huì)危險(xiǎn)。”某閩系房企高管對(duì)?記者表示。

據(jù)正榮集團(tuán)公布信息顯示，截至今年上半年，正榮土地儲(chǔ)備達(dá)1120萬平米，其中長三角區(qū)域?yàn)?36萬平米，占到總量的42%，其中擁有土儲(chǔ)最多的城市為蘇州，達(dá)到131萬平米，占整個(gè)長三角的30%。此外正榮于海西區(qū)域的土儲(chǔ)為412萬平米，占到總量的39%，其中莆田的土儲(chǔ)為118萬平米，占到了整個(gè)海西區(qū)域的29%。

丁祖昱預(yù)計(jì)，按照正榮集團(tuán)2017年300-500億元的計(jì)劃投資額、以及正在進(jìn)行的合作以及收并購計(jì)劃，預(yù)計(jì)年底正榮地產(chǎn)的儲(chǔ)備貨值可以達(dá)到1500-1800億元規(guī)模。

與此同時(shí)，正榮地產(chǎn)的債務(wù)額度也同步上升，截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年，正榮地產(chǎn)的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和364億元。不過，正榮地產(chǎn)平均融資利息正在改善，目前已經(jīng)由2014年的12%下降到了2017年上半年的7.3%。

正榮表示，其業(yè)務(wù)的可持續(xù)增長及成功在很大程度上取決于能否繼續(xù)按商業(yè)上合理的價(jià)格在適合項(xiàng)目開發(fā)的有利位置收購更多土地儲(chǔ)備，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，正榮2014年、2015年、2016年、2017年上半年實(shí)現(xiàn)收益分別為30.39億元、43.10億元、146.03億元和80.85億元。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“閩系企業(yè)往往會(huì)給外界帶有高杠桿拿地和經(jīng)營的印象，所以很大程度上在負(fù)債等數(shù)據(jù)上應(yīng)該做更全面的解釋。往往負(fù)債本身也體現(xiàn)了企業(yè)較好的融資實(shí)力，但是在當(dāng)前金融環(huán)境趨緊的情況下，負(fù)債率數(shù)據(jù)容易被認(rèn)為是一種壓力，相關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)布和披露上，應(yīng)該和具體的企業(yè)經(jīng)營結(jié)合，進(jìn)而讓投資者認(rèn)可企業(yè)及其經(jīng)營?！?/p>

“正榮的成長性值得關(guān)注，此類企業(yè)在當(dāng)前總部搬遷以及區(qū)域市場(chǎng)深耕方面有較好的表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的積極性，企業(yè)未來應(yīng)該在產(chǎn)品系的形成、融資渠道的拓展等方面繼續(xù)發(fā)力，同時(shí)借力資本市場(chǎng)，才能實(shí)現(xiàn)兩年中脫穎而出的目標(biāo)?！眹?yán)躍進(jìn)最后表示。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡