特朗普減稅究竟是怎么對中國樓市構(gòu)成利空的？

• 2017年12月7日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 636 36
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

對于中國經(jīng)濟及樓市來講，“美國減稅+美元加息”這一看似“黑天鵝”事件，卻可能成為加速中國樓市下行的“利刃”。

特朗普減稅將影響中國樓市？何以見得？又會對中國樓市造成哪些影響？

北京時間12月2日下午3點左右，特朗普的稅改方案獲得了美國參議院的通過。這是美國31年來最大規(guī)模的稅制改革。公司所得稅將從35%下調(diào)至20%；在為中產(chǎn)階級減負方面，個稅標(biāo)準(zhǔn)扣除額幾乎翻倍。個稅從七檔減至四檔，分別為12%、25%、35%和39.6%。

記者采訪到的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，減稅的實施，將增加美聯(lián)儲加息的次數(shù)，預(yù)計2018年美聯(lián)儲加息的次數(shù)將增加到四次。

減稅法案的通過不僅挽救了特朗普持續(xù)低迷的聲望，也會在未來相當(dāng)長一段時間里，對美國和世界產(chǎn)生重大影響。對于中國經(jīng)濟及樓市來講，“美國減稅+美元加息”這一看似“黑天鵝”事件，卻可能成為加速中國樓市下行的“利刃”。

特朗普減稅究竟是怎么對中國樓市構(gòu)成利空的？

國內(nèi)資金繼續(xù)“外逃” ?中國央行“被動加息”可能性增加著名經(jīng)濟學(xué)家、商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院研究員梅新育認(rèn)為，從理論上來說，美國的稅改政策對中國的影響主要是兩方面，一是資本流動沖擊，二是貨幣政策帶來的后續(xù)影響。

根據(jù)特朗普減稅法案，美國的企業(yè)所得稅將會從目前的35%，降到22%或者20%的水平；稅改還鼓勵美國公司把海外利潤帶回美國。這意味著，由于美國更低的稅負環(huán)境，更透明的政商關(guān)系，以及對沖人民幣貶值的影響，將驅(qū)使美國在海外的留存利潤大規(guī)模回到國內(nèi)，刺激美國企業(yè)撤離中國市場,對我國的國際收支、外匯儲備、人民幣匯率都會產(chǎn)生較大的潛在沖擊。這對中國已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來講是第一個“利空”效應(yīng)。

同時，美國減稅是基于美國“加息+縮表”的財政政策基礎(chǔ)之上的，也就是說，美國減稅的實施，必然將增加美聯(lián)儲加息的次數(shù)，這一套組合拳打出，無疑會影響其他國家的基礎(chǔ)貨幣投放。中國央行在明年下半年“被動加息”可能性將增加，而加息對中國樓市的利空影響不言而喻。

同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)計，未來1～2年“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加影響后，未來1～2年中國外匯儲備有可能降至2萬億美元～2.5萬億美元，甚至更低。這說明，未來國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。

在此市場背景下，美元定價資產(chǎn)處于升值過程中，而中國樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進入調(diào)整的周期，中國的投資客或高凈值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房產(chǎn)或美元定價資產(chǎn)。

內(nèi)房企海外債成本攀升 更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購在國內(nèi)融資渠道收緊背景下，越來越多的中國內(nèi)房企“無奈”轉(zhuǎn)向海外發(fā)債。而“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加將使得海外美元債成本繼續(xù)上升，這無疑將使得中國房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)負擔(dān)加重。

事實上，伴隨美元加息，我國國內(nèi)貨幣政策也正在做“收緊”調(diào)整。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34萬億元，同比增長8.8%。10月當(dāng)月新增人民幣信貸6632億元，社會融資規(guī)模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。自有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來，我國M2增速長期保持在10%～30%兩位數(shù)的增速區(qū)間，8.8%的增速刷新了30年以來的歷史新低。

M2增速的放緩反映了央行穩(wěn)健中性的貨幣政策走向。央行在此前發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中就指出，目前住房商品化率已經(jīng)很高，貨幣需求增長相應(yīng)降低。M2增速有所降低，正是加強金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。

中國內(nèi)房企海外債融資成本進一步上升，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風(fēng)險越來越大。

據(jù)張宏偉觀察，我國房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2018年上半年將是2016年年初房企開始集中“加杠桿”資金開始到期的時間。2018年上半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力?！懊绹鴾p稅+美元加息”將進一步加速中國樓市調(diào)整，樓市“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”，市場集中度加速特征將更加明顯。

2018中國樓市加速下行

資本外流，中國的投資客或高凈值人群加速離場轉(zhuǎn)向配置美元資產(chǎn)，中國內(nèi)房企海外融資成本繼續(xù)上升；同時國內(nèi)經(jīng)濟狀況并不理想，貨幣政策繼續(xù)寬松的空間并不大，境內(nèi)房企融資渠道一再收緊。這一切將使得本就走在下行周期的中國樓市“雪上加霜”。

根據(jù)中國房企銷售業(yè)績公告，今年大多數(shù)房企已經(jīng)提早完成銷售目標(biāo)，并且部分房企還上調(diào)目標(biāo)，但是，銷售業(yè)績自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色。張宏偉認(rèn)為，如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標(biāo)提高，但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力將越來越大。

“當(dāng)經(jīng)濟危機周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加來臨之時，美元加息將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機?！睆埡陚ヌ岢鲱A(yù)警。

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