2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告
2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢(shì)突出。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)...
“高價(jià)地塊”的入市情況，往往被市場(chǎng)用來解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，是樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。
“地王”現(xiàn)狀如何？開發(fā)商又將如何打破困局？
一項(xiàng)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年50個(gè)典型的“高價(jià)地塊”，目前僅有7個(gè)項(xiàng)目入市，29宗土地已開工但未開盤，另有14宗尚未開工，這也意味著，有43宗土地項(xiàng)目尚未入市。“高價(jià)地塊”的入市情況，往往被市場(chǎng)用來解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，是樓市的風(fēng)向標(biāo)之一?？傮w上來看，“高價(jià)地塊”遭遇到入市難。樓市最嚴(yán)調(diào)控對(duì)“高價(jià)地塊”影響如何？開發(fā)商如何對(duì)待拿到手的“高價(jià)地塊”，?記者了解到，開發(fā)商圍繞“高價(jià)地塊”的斷臂求生正在進(jìn)行。
多宗“高價(jià)地塊”閑置超一年
一般而言，從土地出讓到房源供應(yīng)尚有時(shí)間差，今年的新增房源主要倚仗去年和前年獲取地塊能否順利入市，2016年是高價(jià)地塊產(chǎn)生的高峰期，全年產(chǎn)生了350宗高價(jià)地塊，其單價(jià)和總價(jià)都創(chuàng)造了紀(jì)錄。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，350宗高價(jià)地塊絕大部分都集中分布在一、二線熱點(diǎn)城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“高價(jià)地塊”成交總價(jià)均超過了800億元，合肥的高價(jià)地塊幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。
克而瑞地產(chǎn)研究中心在對(duì)上述350宗高價(jià)地塊進(jìn)行綜合考察后，以城市房地產(chǎn)交易規(guī)模、高價(jià)地塊幅數(shù)、地塊交易時(shí)間等因素，選取了50個(gè)典型高價(jià)地塊作為樣本進(jìn)行分析。從這50塊高價(jià)地塊建設(shè)現(xiàn)狀可以看到，其中只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了開盤階段，而在未開盤的43個(gè)項(xiàng)目中，一年過去之后，仍有多達(dá)14個(gè)項(xiàng)目處于未開工的狀態(tài)。從全國(guó)范圍來看，在樓市調(diào)控的背景下，高價(jià)地塊遭遇了入市難的問題。
14宗尚未開工的高價(jià)地塊主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一二線城市，其中不乏2016年上半年便成交的蘇地2016-WG-26號(hào)地塊和廈門2016第021號(hào)同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。
開發(fā)商忌憚“限價(jià)”仍在觀望
具體來看，14宗地塊中僅有4宗出讓時(shí)便涉及動(dòng)遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù)，相較于平整地塊而言，開發(fā)周期較長(zhǎng)，典型代表如南京棲霞區(qū)NO.2016G58號(hào)地塊和深圳光明新區(qū)A646-0059地塊。多數(shù)未開工地塊主要源于開發(fā)商對(duì)政府政策的觀望態(tài)度所致。
這些高價(jià)地塊項(xiàng)目一般都處于房?jī)r(jià)較高的核心一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域“限價(jià)”甚至直逼高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇區(qū)干將東路北、倉(cāng)街東地塊，拿地樓面價(jià)38960元/平方米，目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米，若此時(shí)入市基本無利潤(rùn)空間可言。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016-2017年購(gòu)入高價(jià)地塊的企業(yè)，基本按照正常周期都會(huì)在2017年入市，但全國(guó)嚴(yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)。
張大偉認(rèn)為，限價(jià)條件下高價(jià)地項(xiàng)目入市難度很高，這些高價(jià)地塊拿地時(shí)房企對(duì)市場(chǎng)過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價(jià)地塊，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個(gè)核心熱點(diǎn)城市。整體看，高價(jià)地塊面臨市場(chǎng)與政策雙風(fēng)險(xiǎn)。
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全國(guó)多宗“高價(jià)地塊”閑置一年 調(diào)控不放松催促高價(jià)地塊入市 
