保利地產(chǎn)榮光不再 2018年地產(chǎn)行業(yè)的分化將繼續(xù)深化？?

• 2018年1月19日 zengyan來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(北京) 253 8
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  2018-2023年中國(guó)活動(dòng)板房行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析及發(fā)展前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

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保利地產(chǎn)榮光不再，與第一梯隊(duì)鴻溝已擴(kuò)大至2千億。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)保利地產(chǎn)會(huì)持續(xù)加大對(duì)三四線城市的投資，這有利于其持續(xù)夯實(shí)城市布局。2018年地產(chǎn)行業(yè)的分化將繼續(xù)深化，隨之而來(lái)的是地產(chǎn)發(fā)展商之間的估值分化。對(duì)于保利地產(chǎn)而言，2018年是其機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存的一年

保利地產(chǎn)榮光不再 2018年地產(chǎn)行業(yè)的分化將繼續(xù)深化？

1月14日，保利地產(chǎn)(600048.SH)發(fā)布2017年12月份銷售情況和2017年度業(yè)績(jī)快報(bào)公告，經(jīng)初步核算，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額3092.27億元，營(yíng)業(yè)收入為1450.36億元。

如不出意外，保利地產(chǎn)將在最終的房企銷售排行榜中位列第五名，實(shí)現(xiàn)其董事長(zhǎng)宋廣菊在1個(gè)月前的股東大會(huì)上承諾的目標(biāo)，會(huì)上宋廣菊還曾對(duì)股東稱：“對(duì)未來(lái)兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

從“招保萬(wàn)金”到“碧恒萬(wàn)融”

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)自2012年之后就再也沒(méi)有進(jìn)過(guò)銷售排行前三，2017年的銷售額排行中，排在保利地產(chǎn)前面的四位分別是5508億元的碧桂園(02007.HK)、5298.8億元的萬(wàn)科A(000002.SZ)、5009.6億元的恒大集團(tuán)(03333.HK)和3652.6億元的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)。

股市中表現(xiàn)最為活躍且最具代表性的四大地產(chǎn)龍頭股，也在2017年由“招保萬(wàn)金”變?yōu)椤氨毯闳f(wàn)融”，碧桂園、恒大、融創(chuàng)三只內(nèi)房股從2017年初開始集體走強(qiáng)，萬(wàn)科A則在下半年數(shù)次漲停。

保利地產(chǎn)榮光不再的這幾年，其與競(jìng)爭(zhēng)者的差距在逐漸拉大。2013年被綠地控股(600606.SH)、萬(wàn)達(dá)超越時(shí)，保利與它們的銷售額差距維持在500億元以內(nèi);2016年保利地產(chǎn)的銷售額則比第三名的碧桂園落后了近1000億元;2017年第一梯隊(duì)——碧桂園、萬(wàn)科、恒大紛紛突破5000億元銷售額大關(guān)，位列第五的保利地產(chǎn)已被甩開近2000億元。

相比碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家民營(yíng)房企的靈活機(jī)制——或高負(fù)債高周轉(zhuǎn)、或大肆并購(gòu)，保利地產(chǎn)過(guò)去幾年一直受制于央企的諸多限制和與保利置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

宋廣菊認(rèn)為，目前前三的幾家房企能快速發(fā)展主要得益于三個(gè)原因，一是重點(diǎn)一二線城市調(diào)控，資金流向了碧桂園、恒大長(zhǎng)期堅(jiān)守的三四線城市，因此這些房企獲得了市場(chǎng)紅利;其次是民營(yíng)企業(yè)機(jī)制較為靈活，可通過(guò)跟投、高薪制度聚攏人才;三是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房企銷售TOP5的競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于保利來(lái)說(shuō)，其全國(guó)化布局還沒(méi)有真正邁開，所以沒(méi)有享受到2017年三四線城市崛起的利好。

2015年“去庫(kù)存”被定調(diào)后，2016年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議和全國(guó)十二大五次會(huì)議中，“繼續(xù)加強(qiáng)三四線城市去庫(kù)存”被反復(fù)提及。而2015年，保利地產(chǎn)加大了庫(kù)存壓力較小的一二線城市的拓展力度，全年新增一二線城市土儲(chǔ)1109萬(wàn)平方米，占新增總面積的85%，這個(gè)占比在2016年小幅降至70%，但一二線土地資源仍占核心地位。相比之下，恒大2016年一二線城市項(xiàng)目面積占比是57.9%。

過(guò)去幾年里民營(yíng)房企通過(guò)在一級(jí)土地市場(chǎng)拿地和兼并購(gòu)大步擴(kuò)張，而保利地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備則一直沒(méi)能進(jìn)入前三。2016年，恒大以2.29億平方米的土儲(chǔ)穩(wěn)居榜首，幾近三大龍頭房企之和，之后是碧桂園的1.66億平方米、綠地的1.36億平方米、萬(wàn)科的1.12億平方米，保利地產(chǎn)以1億平方米排名第五。

與保利置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，則一直制約著保利地產(chǎn)量的飛躍。保利地產(chǎn)和保利置業(yè)是保利集團(tuán)下屬的兩家孫公司，成立時(shí)間僅間隔一年，且主營(yíng)業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)投資。保利置業(yè)雖為港股上市公司，但除香港之外，其項(xiàng)目覆蓋范圍仍然在中國(guó)內(nèi)地20多個(gè)主要城市，與保利地產(chǎn)重合度很高。2005年至2009年間，保利集團(tuán)共分三次將旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入保利置業(yè)，規(guī)模逐次提高，從5.8億港元到14.3億港元再到30多億港元。保利香港控股除了保利置業(yè)這個(gè)主要資產(chǎn)，還參股持有廣州中信廣場(chǎng)、北京新保利大廈等商業(yè)物業(yè)。

三年內(nèi)追趕2000億

從2017年的銷售額排行來(lái)看，宋廣菊想帶領(lǐng)保利地產(chǎn)重回“前三”的難度比三年前更大，此時(shí)保利地產(chǎn)與第一梯隊(duì)的鴻溝已從500億元擴(kuò)大至2000億元。

招商地產(chǎn)的一名內(nèi)部員工對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱：“對(duì)第一梯隊(duì)的那三家來(lái)說(shuō)，名次已經(jīng)不重要，只要他們?cè)敢猓l(shuí)都有辦法當(dāng)?shù)谝?，年底沖一下銷售額而已。但碧恒萬(wàn)之外的房企想在幾年內(nèi)再擠進(jìn)第一梯隊(duì)，可能性已經(jīng)不大。”

但相比“招保萬(wàn)金”的另外兩家，保利地產(chǎn)迎來(lái)了央企整合和內(nèi)部改革的機(jī)遇。

2016年保利地產(chǎn)完成收購(gòu)中航地產(chǎn)下屬8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及1個(gè)在建工程，增加待開發(fā)資源140萬(wàn)平方米，利用中航原資源優(yōu)勢(shì)在天津、珠海、三亞獲取3個(gè)項(xiàng)目，新增待開發(fā)資源150萬(wàn)平方米。

2017年11月30日，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)僵局破冰。保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)保利集團(tuán)持有的保利(香港)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“保利香港控股”)50%股權(quán)。12月20日的年內(nèi)第二次臨時(shí)股東大會(huì)上，該方案獲保利地產(chǎn)到場(chǎng)股東的全票通過(guò)，整合定局。

與中海地產(chǎn)吞下中航地產(chǎn)不同，保利地產(chǎn)只是間接收購(gòu)了保利置業(yè)約20%的股權(quán)，保利地產(chǎn)董秘黃海表示，公司將不會(huì)直接并表保利置業(yè)，仍將由保利集團(tuán)合并其財(cái)務(wù)報(bào)表。也就是說(shuō)，保利地產(chǎn)將不會(huì)吸收保利置業(yè)銷售額。

此前同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)最大的障礙是，保利置業(yè)進(jìn)入的城市保利地產(chǎn)都不能再進(jìn)去，比如深圳、蘇州、濟(jì)南。整合帶來(lái)的最大利好是，未來(lái)保利集團(tuán)在境內(nèi)新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均以保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開發(fā)，也就是說(shuō)保利地產(chǎn)未來(lái)的擴(kuò)張?jiān)诩瘓F(tuán)內(nèi)將不再受限制。

截至2017年底，保利置業(yè)已覆蓋中國(guó)包括上海、香港、廣州、深圳、武漢、蘇州、貴陽(yáng)、南寧等20個(gè)城市，與保利地產(chǎn)相反，保利置業(yè)的主要土儲(chǔ)備集中在三四線城市。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)障礙的掃除，有助于保利地產(chǎn)加快全國(guó)化布局和擴(kuò)充土儲(chǔ)。

從實(shí)際情況看，保利地產(chǎn)在過(guò)去一年已明顯加快拿地速度。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)2017年全年累積新增土地儲(chǔ)備超過(guò)4000萬(wàn)平方米，最后一個(gè)月新增的21個(gè)項(xiàng)目中，有11個(gè)處于洛陽(yáng)、眉山、徐州等三四線城市。拿地總代價(jià)超2300億元，占到年度銷售額的約74%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)保利地產(chǎn)會(huì)持續(xù)加大對(duì)三四線城市的投資，這有利于其持續(xù)夯實(shí)城市布局。

而隨著拿地?zé)崆榈母邼q，其凈負(fù)債率水平也在提高。前三個(gè)季度，保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期有息負(fù)債同比大幅增加，凈負(fù)債率達(dá)102.6%，但該凈負(fù)債率目前還沒(méi)達(dá)到行業(yè)平均水平。據(jù)川財(cái)證券數(shù)據(jù)，2017年40家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三季報(bào)平均凈負(fù)債率為117.60%，10家房企的凈負(fù)債率超過(guò)200%，其中泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率最高，達(dá)到440.85%。

內(nèi)部的改革也在加速。2017年12月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，董事會(huì)通過(guò)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投的議案》，方案與萬(wàn)科等其它房企類似。單一項(xiàng)目跟投總金額上限不超過(guò)項(xiàng)目資金峰值的10%，跟投人員通過(guò)申購(gòu)專項(xiàng)資管計(jì)劃或信托計(jì)劃等合規(guī)的投資結(jié)構(gòu)參與跟投，跟投收益、損失及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)由跟投個(gè)人承擔(dān)，保利地產(chǎn)董事、監(jiān)事不參與跟投。

一名保利地產(chǎn)的內(nèi)部員工對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，事實(shí)上公司提出員工跟投的時(shí)間比萬(wàn)科還要早，但礙于體制內(nèi)上傳下達(dá)較慢，最終實(shí)施拖到了2017年底。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年第三季度，地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)資金的前五大重倉(cāng)股分別是萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福(600340.SH)、陸家嘴(600663.SH)和金地集團(tuán)(600383.SH)，對(duì)保利地產(chǎn)的配置比例為6.43%。

國(guó)泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，2018年地產(chǎn)行業(yè)的分化將繼續(xù)深化，隨之而來(lái)的是地產(chǎn)發(fā)展商之間的估值分化。對(duì)于保利地產(chǎn)而言，2018年是其機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存的一年。

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