長租公寓：資本退潮后將殘酷洗牌 盈利仍是難題

• 2018年2月1日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1372 90
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告

  房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)...

在過去的12個月中，長租公寓領域融資不斷，房產(chǎn)中介、創(chuàng)投資本、開發(fā)商等也紛紛加碼布局。

長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀如何？又將面臨哪些問題？

在過去的12個月中，長租公寓領域融資不斷，房產(chǎn)中介、創(chuàng)投資本、開發(fā)商等也紛紛加碼布局。業(yè)內(nèi)人士表示，在國家租購并舉的政策東風下，長租公寓市場規(guī)模將繼續(xù)快速擴張。不過，業(yè)內(nèi)人士也提示，長租公寓行業(yè)目前仍面臨盈利難題，在資本退潮之后，一些難盈利的中小長租公寓品牌可能難逃被洗牌的命運。

A輪融資助自如規(guī)模擴張

正處于風口的長租公寓行業(yè)在2018年初就迎來一筆“重量級”融資。日前，長租公寓品牌自如對外正式宣布完成了40億元的A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊三家機構(gòu)領投，多家機構(gòu)跟投。該筆投資也刷新了中國長租公寓行業(yè)最高單次融資的紀錄。

長租公寓主要指通過租賃等方式獲取房源后進行裝修改造再出租的房屋，主要面向年輕高學歷群體，所以又被稱為青年公寓、白領公寓。

2011年5月，自如作為O2O長租公寓品牌被鏈家推出。2016年5月，自如宣布從鏈家獨立。最新數(shù)據(jù)顯示，目前自如已在中國9個城市布局，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計服務120萬租客，管理資產(chǎn)價值超過6000億元。

據(jù)了解，在40億元A輪融資后，自如將在規(guī)模擴張上繼續(xù)發(fā)力，開拓包括杭州、南京、廣州、武漢、成都和天津在內(nèi)的新市場。自如CEO熊林透露，2018年自如擬將管理的房源數(shù)量擴展到80萬間，比現(xiàn)有規(guī)模增長60%。

40億元的融資金額刷新了行業(yè)紀錄。在投資機構(gòu)看來，自如的核心吸引力在于其品牌認可度。華平投資合伙人、中國科技組投資負責人丁毅表示，自如的NPS值（用戶凈推薦值）高于同行業(yè)30%以上，在其調(diào)查樣本中，超過95%的自如客戶表示愿意繼續(xù)選擇在自如租房。這意味著，自如的用戶認可度與普租、二房東、其他租賃品牌相比，都有明顯的優(yōu)勢。

多路資本搶灘長租公寓市場

自如的A輪融資只是各路資本搶灘長租公寓市場的一個縮影。在住房租賃市場發(fā)展受到國家政策鼓勵的大背景下，長租公寓領域也迎來投資的“風口”。

今年1月，長租公寓品牌微舍公寓（WE SHARE）宣布已獲弘帆投資數(shù)千萬元Pre-A輪融資。專注于長租公寓租賃服務的互聯(lián)網(wǎng)平臺彩虹租房也在近期宣布已獲得睿德股份300萬元的投資。

目前，房企、創(chuàng)業(yè)型公司、房產(chǎn)中介和酒店等類型企業(yè)都已涉足長租公寓業(yè)務。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)的長租公寓品牌已達到數(shù)百家。華平投資中國區(qū)聯(lián)席總裁程章倫認為“這個行業(yè)沒有天花板”。丁毅則表示，現(xiàn)在中國的住房租賃市場規(guī)模接近1.5萬億元，未來幾年還會繼續(xù)增長，五年后甚至可能達到2萬億元。

鏈家數(shù)據(jù)也顯示，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，而在發(fā)達國家成熟市場該數(shù)據(jù)普遍在20%至30%。此外，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠低于發(fā)達租賃市場約30%的標準。因此，我國的住房租賃市場未來還有很大的發(fā)展空間。

按房源收集方式劃分，長租公寓可以分為分散式和集中式。分散式是向分散的個人房東收房，進行改造后再轉(zhuǎn)租。自如就是分散式的代表。集中式是收集整棟物業(yè)，如酒店或?qū)懽謽?，?jīng)改造滿足消防、居住要求后再出租。魔方公寓、新派公寓等是集中式的代表。

“分散的要集中投，集中的要分散投?！比A興資本董事總經(jīng)理劉佳寧如此總結(jié)進入長租公寓市場的投資策略。他解釋稱，分散式考驗運營能力，管理規(guī)模房源很難，投規(guī)模最大的那家贏面大；集中式的公司市占率比較分散，需要多投幾家。

2012年，華平以6000萬美元投資了集中式的代表魔方公寓，并于2015年再次追加1.4億美元投資。而此次投資自如這一分散式的代表，也顯示了其對這一模式在未來一段時期的看好。丁毅表示，未來幾年租賃房源基本上還是掌握在個人業(yè)主手中，因此，未來住房租賃市場會是以解決存量房源為主的分散式市場?！胺稚⑹绞袌鲈谛畔⒄鎸嵍取⒆夥抗芾淼确矫娑济媾R很多痛點，因此我們認為機構(gòu)化是解決這些痛點的最好方式。未來魚龍混雜的‘二房東’市場份額一定會被機構(gòu)化的運作方式搶食掉，這也是我們投資自如的邏輯脈絡。”

破解盈利難需依靠增值服務

值得注意的是，在投資風口下，殘酷的洗牌也在同時進行。業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓行業(yè)當下的發(fā)展存在兩大問題：一是盈利，二是品質(zhì)保障。其中，盈利是長租公寓品牌公認的難題。

鏈家高級副總裁陶紅兵稱，如今的長租公寓市場就像兩年前的眾創(chuàng)空間以及一年前的特色小鎮(zhèn)，各路資本都進來了，但在投資熱潮過后，資本是否會長期堅守在這一領域存在不確定性。熊林也表示，對于廣大中小長租公寓品牌而言，一旦失去資本在背后的支撐，若很難盈利，將難逃被兼并和收購的命運。

熊林并沒有透露自如目前具體的盈利數(shù)據(jù)。他表示，自如在北京已實現(xiàn)了單個城市盈利，目前經(jīng)營情況“還不錯”，但是他也認為，規(guī)?；碾A段還將持續(xù)三年。

“長租公寓這個行業(yè)在中國還普遍處在初級水平，因此談盈利還有點早?！毙芰终f。業(yè)內(nèi)人士表示，目前長租公寓的盈利模式仍在探索期，而目前我國熱點城市的租售比普遍偏低，一般至少需要三至五年才能回本。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，受到資本青睞的長租公寓不能只依靠低成本收購房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”經(jīng)營效益，而是應該在擴大規(guī)模后增加增值服務，包括租賃社區(qū)消費需求的把握等。自如CFO黃偉波認為，規(guī)模效應強，管理、服務等軟實力強的公寓運營商更容易收獲投資?！熬幼”旧聿毁嶅X，增值服務才是盈利點。分散式收房，在周邊小區(qū)內(nèi)形成規(guī)模效應，就能帶來盈利?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓企業(yè)可嘗試基于線下社區(qū)、通過線上平臺提供社交O2O服務和增值服務。在租戶養(yǎng)成購買生活服務的習慣后，可以更進一步推薦培訓、理財?shù)雀嗯c工作、生活、學習相關的服務，例如現(xiàn)在已經(jīng)有品牌嘗試租金分期貸等，但目前這些增值服務都還處在嘗試階段

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