2018年廈門房?jī)r(jià)將下跌 廈門房?jī)r(jià)走勢(shì)不理想 廈門房?jī)r(jià)多少錢一平

• 2018年3月9日 zengpingping來(lái)源：搜狐 576 32
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  2018-2023年中國(guó)園林工程行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。園林工程行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策...

廈門房?jī)r(jià)是兩個(gè)支撐：福建和江西四海經(jīng)商的人回廈購(gòu)房。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。在樓市調(diào)控的雷霆之擊下，地王停工、高價(jià)地虧本賣房、業(yè)主怒砸售樓處等新聞不絕于耳，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)變得撲簌迷離起來(lái)，特別是廈門這座魔幻城市，這一線的房?jī)r(jià)、二線的城市、三線的收入。目前廈門2016版住房限購(gòu)政策到期，2018年廈門房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，是漲還是降呢?

廈門樓市現(xiàn)狀：廈門房?jī)r(jià)漲勢(shì)回落

廈門房?jī)r(jià)是兩個(gè)支撐：福建和江西四海經(jīng)商的人回廈購(gòu)房;廈門吸附了全省的優(yōu)質(zhì)師資，進(jìn)而吸附了全省中高產(chǎn)階層追逐廈門。別的城市是因?yàn)檫M(jìn)城人口帶動(dòng)小學(xué)生數(shù)，廈門是小學(xué)生數(shù)帶動(dòng)進(jìn)城人口，亦即它吸附了全省最重要的教育師資力量;2016年8月，第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)公布一組人口調(diào)查數(shù)據(jù)，近15年里，廈門以88.29%的人口增幅，高居全國(guó)第一!

然而，2017年廈門房?jī)r(jià)漲幅回落，并出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月廈門新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.3%。二手房環(huán)比下跌0.3%，同比上漲3.9%。值得注意的是，廈門新房連續(xù)3個(gè)月下跌后逆勢(shì)上漲，相反二手房房?jī)r(jià)上漲乏力，目前已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌。

據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2017年1-11月房地產(chǎn)投資累計(jì)823.6億元，比去年同期增長(zhǎng)15.5%。據(jù)廈門中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年廈門一手住宅共成交11740套，成交面積140萬(wàn)平方米，同比下跌52%;成交均價(jià)35301元/平方米。

廈門2016版住房限購(gòu)政策到期 按現(xiàn)行政策執(zhí)行

2016年8月31日，廈門市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公告自9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購(gòu)政策，有效期至2017年12月31日。此后廈門的樓市樓市調(diào)控，多為限購(gòu)限貸限售升級(jí)，然而并沒有對(duì)修改樓市調(diào)控政策有效期。

廈門目前還在延用此前的限購(gòu)政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭;無(wú)法提供購(gòu)房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。廈門戶籍成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房);通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年;新購(gòu)住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

2018年廈門房?jī)r(jià)走勢(shì)

在被各種調(diào)控政策打壓后，目前廈門的一手房?jī)r(jià)和成交量，至少?gòu)臄?shù)據(jù)上看，開始高位橫盤。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年廈門樓市將蟄伏消化過(guò)高的漲幅。目前地價(jià)走低，同時(shí)調(diào)控之下，購(gòu)房者趨于冷靜，開發(fā)商信心走低，銷售端乏力，明年房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不強(qiáng)。

高價(jià)地減少，廈門房?jī)r(jià)預(yù)期下降

2016年地價(jià)烈火噴油，齊刷刷的3萬(wàn)+、甚至涌現(xiàn)出一批接近4萬(wàn)的住宅用地!2017年廈門樓市異常理性。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年廈門總共出讓了30宗住宅用地，成交面積為159萬(wàn)平米，成交金額達(dá)407.3億，平均樓面價(jià)27163元/平。與2016年相比，2017年出讓的地塊總數(shù)出現(xiàn)翻倍，出讓的面積與成交金額有所下跌。其中成交金額同比減少了68.9億，出讓地塊同比上漲88%，面積同比下跌4.2%，平均樓面價(jià)同比下跌6.3%。2017年廈門的30幅住宅用地中，樓面價(jià)超3萬(wàn)+的有10幅，大部分都在3.5萬(wàn)/平以下，與去年相比高地價(jià)的數(shù)量明顯減少。

如今，地價(jià)走低，對(duì)去年的高地價(jià)項(xiàng)目是“前有政策堵截，后有低價(jià)項(xiàng)目追兵”。廈門樓市必然要經(jīng)歷一段高價(jià)地的集中推盤期，新房成交均價(jià)甚至?xí)霈F(xiàn)上揚(yáng)，然而，房?jī)r(jià)預(yù)期在降低，買房人依然有機(jī)會(huì)買到相對(duì)便宜的房子。

樓面價(jià)下降，廈門房?jī)r(jià)有可能下跌。但是值得注意的是，樓面價(jià)最高的5幅集中在翔安、同安，也就是說(shuō)明年這兩個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)將大幅上漲。此外，萬(wàn)科成為在廈門拿地最多的房企，2017年萬(wàn)科在廈門一共包攬4幅住宅用地，萬(wàn)科樓盤一般價(jià)格比其他開發(fā)商高，同時(shí)帶動(dòng)周邊樓盤價(jià)格。因此廈門房?jī)r(jià)或有局部變化。

貸款利率上浮，房貸上漲抑制炒房

近段時(shí)間，中國(guó)央行宣布在貨幣市場(chǎng)加息，也就是說(shuō)2018年，樓市錢袋子更緊了!也就是說(shuō)，未來(lái)的一年，開發(fā)商借貸和融資將會(huì)更難，購(gòu)房者的購(gòu)房成本也會(huì)更高。貸款利率上浮，房貸成本漲勢(shì)難止，買房的隱形成本上升已是必然。而加息預(yù)期會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)買力，打壓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，需求減少，觀望更濃。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年10月，廈門的住戶存款余額是2289.8億元，住戶貸款余額是4202.7億元，居民資金杠桿率高達(dá)183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠桿率位列全國(guó)第一，甚至比深圳還高。高杠桿是依賴于寬松的貨幣環(huán)境，只要信貸收緊，廈門樓市成交量將下降明顯。依靠炒房客撐起來(lái)的廈門房?jī)r(jià)，明年將迎來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)整期。

租賃市場(chǎng)或沖擊廈門樓市

今年8月份，廈門成為12個(gè)首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市之一，提到要健全住房租賃市場(chǎng)管理體系，加快建立租賃市場(chǎng)體系健全、市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃市場(chǎng)。如今，廈門做長(zhǎng)租公寓的企業(yè)越來(lái)越多，有傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介，還有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等，甚至很多國(guó)企都加入了對(duì)這塊市場(chǎng)的爭(zhēng)奪。

據(jù)悉，2018年年底，廈門市將有三個(gè)公共租賃房項(xiàng)目計(jì)劃交付使用，屆時(shí)將有8129套單身公寓或一房型公租房面市，填補(bǔ)一部分市民的需求。廈門的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前還處于起步上升階段，未來(lái)，若廈門租賃市場(chǎng)得到充分發(fā)展，人們更青睞租房，廈門樓市將受沖擊。

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