深圳樓市走向何方 目前持續(xù)下跌：值得入手了嗎？ 2018年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2018年5月9日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 1475 98
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  2018-2023年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與投資發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力...

　　深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)（新房）

　　深圳05月新房均價(jià) 44814 元/m2 環(huán)比上月增長(zhǎng) ↑ 0.28%

　　深圳04月新房均價(jià) 44690 元/m2

　　深圳當(dāng)前在售樓盤 181 個(gè)

　　深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)（二手房）

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　　深圳5月二手房均價(jià) 48582 元/m2

　　深圳4月二手房均價(jià) 48896 元/m2

　　環(huán)比上月下跌 0.64% ↓，同比去年同期上漲 5.24% ↑

　　深圳樓市走向何方

　　2018年4月深圳樓市新建商品住宅成交均價(jià)44690元/平方米，已經(jīng)連續(xù)連續(xù)19個(gè)月下降，讓不少期待2018年樓市的民眾多了些許憂慮。

　　在過去19個(gè)月里，深圳房產(chǎn)均價(jià)在逐步下調(diào)、成交量大幅下降的同時(shí)，投機(jī)倒把的炒房客也逐步被清理出了市場(chǎng)，而“租購(gòu)并舉”等長(zhǎng)效機(jī)制正在加快構(gòu)建。

　　“2017年深圳房?jī)r(jià)是橫盤，有的投資客資金壓力很大，不得不拋售兩三套房子維持資金流。”深圳福田南一位房地產(chǎn)中介表示。

　　2016年10月深圳實(shí)施新一輪調(diào)控政策，加碼限購(gòu)、限貸后，一手住宅整體開盤銷售率降低，二手房源成交周期變長(zhǎng)，不少投資客離場(chǎng)。

　　據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，“深八條”實(shí)施前開盤銷售率基本在60%以上，而2017年一手住宅整體開盤銷售率約25.2%。另據(jù)深圳鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2017年深圳二手房交易中，改善、投資置業(yè)比例分別回落6.6%、5.5%。

　　新一輪調(diào)控以來，在房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的同時(shí)，深圳樓市成交量出現(xiàn)大幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年深圳一手住宅成交面積為十年來最低。此外，全市二手住宅共成交63578套，較2016年下降33.7%。進(jìn)入2018年，成交仍然低迷。1月份深圳一手住宅成交量環(huán)比下降14.5%。

　　“打擊炒作既減輕了房?jī)r(jià)上漲的壓力，又為深層次的改革贏得了時(shí)間?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　2017年，深圳加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。隨著“租購(gòu)并舉”的利好政策不斷出臺(tái)，長(zhǎng)租公司、開發(fā)商、銀行、政府等各方爭(zhēng)相進(jìn)入深圳長(zhǎng)租市場(chǎng)，關(guān)于住房租賃的金融創(chuàng)新服務(wù)不斷推出。

　　碧桂園、招商蛇口推出自有公寓品牌，萬科、深業(yè)集團(tuán)介入城中村改造、開展規(guī)模化租賃，建設(shè)銀行推出長(zhǎng)租房源、針對(duì)租戶和房東分別推出“按居貸”和“存房貸”業(yè)務(wù)，首單住房租賃類REITs在深交所發(fā)行，深圳市人才安居集團(tuán)有限公司競(jìng)得4宗70年“只租不售”宅地，深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線測(cè)試……

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事張曉端說，隨著租賃市場(chǎng)建設(shè)的大力推進(jìn)、保障房覆蓋范圍擴(kuò)大，再加上未來逐步推進(jìn)財(cái)稅體制改革以及住房金融市場(chǎng)與監(jiān)管制度的完善，住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制有望加快建立。

　　“在今后3至5年內(nèi)，深圳樓市調(diào)控不會(huì)放松。”深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深圳將采取短期政策與長(zhǎng)期制度相結(jié)合的思路，圍繞“房住不炒”基調(diào)，繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)在未來幾年“環(huán)比不增長(zhǎng)”，并通過增加租賃住房用地和人才保障房用地供給，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

　　3月底深圳頒布了“三價(jià)合一”新規(guī)，對(duì)二手房市場(chǎng)帶來一定的影響的同時(shí)，新房市場(chǎng)關(guān)注度大大提高。不過在限價(jià)限購(gòu)的樓市調(diào)控背景下，新房市場(chǎng)趨于理性，價(jià)格繼續(xù)走穩(wěn)。4月深圳樓市“3大指標(biāo)”均有所下跌，全市共成交1934套新房住宅，成交面積達(dá)187081平，環(huán)比上月分別下跌4.7%和8.3%；一手房成交均價(jià)為54169元/平，環(huán)比上月減少16元/㎡，同比下跌0.8%，深圳新房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)月度“十九連跌”。

　　龍崗房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　龍崗05月新房均價(jià) 48545 元/m2

　　寶安房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　寶安05月新房均價(jià) 62000 元/m2

　　南山房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　南山05月新房均價(jià) 99200 元/m2

　　龍華區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　龍華區(qū)05月新房均價(jià) 51285 元/m2

　　坪山區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　坪山區(qū)05月新房均價(jià) 33566 元/m2

　　福田房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　福田05月新房均價(jià) 90000 元/m2

　　羅湖房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　羅湖05月新房均價(jià) 70000 元/m2

　　鹽田房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　鹽田05月新房均價(jià) 55000 元/m2

　　光明新區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　光明新區(qū)05月新房均價(jià) 39000 元/m2

　　大鵬新區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　大鵬新區(qū)05月新房均價(jià) 45250 元/m2

　　一、各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

　　從各區(qū)成交情況來看，墊底的依舊是鹽田，全區(qū)0成交。4月羅湖成交量繼續(xù)倍增，相較3月的30套成交量，本期羅湖共成交85套新房住宅，環(huán)比上漲183%，創(chuàng)片區(qū)成交高峰。龍崗依舊是成交大戶，單區(qū)成交量占全市56.2%，共成交1087套（包括其原下轄區(qū)坪山、大鵬）；寶安（包括其原下轄區(qū)光明、羅湖）成交量雖仍保持全市第二的地位，但環(huán)比上月下跌了35%，共成交570套新房住宅，成為本期成交下跌幅度最大的片區(qū)。南山4月份成交量較3月漲幅64%，共成交171套，名列全市第三。而福田本期成交量也有所上漲，環(huán)比3月增幅75%，共成交21套住宅，成交面積5012平方米，以大戶型成交為主。

　　在成交均價(jià)方面，福田由于以豪宅成交為主，成交均價(jià)被拉高，超過南山，成為本期成交均價(jià)最高的片區(qū)，單區(qū)成交均價(jià)達(dá)101963元/平。而本期南山的成交均價(jià)也有所下跌，環(huán)比3月數(shù)據(jù)下跌18.8%，成交均價(jià)89009元/平。近期關(guān)注度有所提高的羅湖，在新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的趨勢(shì)，本期成交均價(jià)72357元/平，環(huán)比上月下跌8.5%。而寶安4月成交均價(jià)逼近6萬/平，環(huán)比3月上漲5.6%，成交均價(jià)59337元/平，略高于全市成交均價(jià)線。

　　二、近一年新房成交數(shù)據(jù)

　　在樓市調(diào)控之下，深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)理性，成交均價(jià)也穩(wěn)步下降，截止2018年44月。已實(shí)現(xiàn)“十九連跌”，但下跌幅度很小，環(huán)比3月減了16元/平。

　　深圳熱門小區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　金泓凱旋城

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　　麗湖花園

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　　龍珠花園

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　　國(guó)展苑

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　　延伸閱讀：

　　2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺

　　如何認(rèn)清當(dāng)下樓市？就當(dāng)下而言，我們正處于一個(gè)樓市巨大轉(zhuǎn)折的開端，正處于一個(gè)樓市新時(shí)代和舊時(shí)代的分水嶺。舊時(shí)代的規(guī)律逐漸失效，新時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)卻尚未生成，是我們對(duì)樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來我們所要面對(duì)的最大困境。

　　而2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺！之所以說注定，是因?yàn)轭愃频臉鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn)，近年來總共出現(xiàn)過兩次，而且有規(guī)律可循。

　　98年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是房改。

　　08年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。

　　18年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是住房屬性的明確變化。

　　房地產(chǎn)的下個(gè)十年，自2018開始。

　　過去十年，住房有兩個(gè)明顯屬性，一個(gè)是居住屬性，一個(gè)是投資屬性，公共物品屬性相對(duì)來說是處于弱勢(shì)的。（公共物品屬性可以大致理解為保障性住房）

　　但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉(zhuǎn)變成居住屬性+準(zhǔn)公共物品屬性。（想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權(quán)房，70年只租不售房等等）

　　下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現(xiàn)：

　　堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　讓“全體人民住有所居”這句話的分量，預(yù)示著房產(chǎn)市場(chǎng)重心的轉(zhuǎn)移，說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發(fā)展的重心之一。

　　2018，關(guān)于樓市的新認(rèn)知

　　首先，是價(jià)格不會(huì)再大漲。去年最熱的時(shí)候，動(dòng)輒5%的單月漲幅，如今再也不會(huì)出現(xiàn)。熱點(diǎn)城市再熱，漲幅也沒有超過1%每月。

　　其次，是低首付再也拿不到了。

　　不說銀行目前首套房40%，二套房動(dòng)輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開發(fā)商、中介想讓你提前買房，想給你些首付貸也做不到了。

　　最后，是交易被嚴(yán)格限制，想變現(xiàn)越來越難。

　　這一輪調(diào)控，跟過去的最大不同之處在于，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。過去，限購(gòu)限貸是調(diào)控的主力軍。

　　但是這一次，限價(jià)，限賣變成了主流，看看全國(guó)有多少個(gè)城市進(jìn)行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現(xiàn)在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。

　　未來，短期買賣快速獲利注定成為歷史，長(zhǎng)期持有獲得收益將會(huì)變成新常態(tài)，而限售，既是培養(yǎng)習(xí)慣，又是在給房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)留一些時(shí)間和空間。

　　未來，這些城市的房子還有大把“錢”途！

　　未來，在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，城市房?jī)r(jià)的上漲空間，將取決于其基本面，即經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口。

　　在中國(guó)人口進(jìn)入存量時(shí)代，誰能吸引到更多的外來人口，誰就有未來，誰的房子也就更有保值增值的空間。

　　因?yàn)楦嗟娜丝谝馕吨嗟呢?cái)富創(chuàng)造，并充當(dāng)著樓市的接盤俠。

　　縱觀當(dāng)今中國(guó)，明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市，只有兩個(gè) —— 北京和上海。

　　即使是四個(gè)一線城市中，最為擁擠的深圳，也在拼命的吸納人，2017年，單是戶籍人口就增加了50萬人。

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