解讀：2018年廣州最新限購(gòu)政策 看看你有買房資格嗎？

• 2018年5月16日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1106 71
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  2018-2023年中國(guó)主題公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  在中國(guó)，主題酒店主要經(jīng)歷了初創(chuàng)階段、轉(zhuǎn)型式發(fā)展階段、自由式發(fā)展階段和有組織的發(fā)展階段，目前已經(jīng)入標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)階段，主題酒店在我國(guó)的投資前景將相當(dāng)廣闊。今后我國(guó)主題酒店行業(yè)將呈現(xiàn)主題文...

　　廣州房產(chǎn)限購(gòu)令細(xì)則與解讀

　　一、住房限購(gòu)政策新舊對(duì)照

　　1、廣州戶籍居民家庭：繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房不變；增加廣州戶籍成年單身人士在本市只能購(gòu)買1套住房的要求?！俺赡陠紊砣耸俊笔侵改隄M18周歲的單身或離異人士。

　　2、非廣州戶籍居民家庭：由“購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)”調(diào)整為“購(gòu)房之日前5年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)”，限購(gòu)1套住房。

　　3、從化、增城區(qū)不納入限購(gòu)范圍。

　　4、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房。按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》執(zhí)行。

　　二、調(diào)整購(gòu)房最低首付比例

　　1、在廣州市無(wú)住房，同時(shí)無(wú)貸款記錄：最低首付30%；

　　2、在廣州市無(wú)住房，有貸款記錄：購(gòu)買普通住房最低首付40%，購(gòu)買非普通住房最低首付70%；

　　3、在廣州市有一套住房，同時(shí)無(wú)住房貸款記錄或貸款已經(jīng)還清：購(gòu)買普通住房最低首付50%，購(gòu)買非普通住房最低首付70%；

　　4、在廣州市有一套住房，同時(shí)貸款未還清：最低首付70%。

　　【備注】：

　　1、“住房貸款記錄”包括商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款記錄。

　　2、非普通住房是相對(duì)于普通住房定義的。非普通住宅就是指該區(qū)域基準(zhǔn)價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)以上，面積超過(guò)144平米且容積率（總建筑面積/總用地面積）小于1的住房。

　　三、細(xì)則具體執(zhí)行時(shí)間

　　1、3月17日及之前已簽訂認(rèn)購(gòu)書或購(gòu)房合同，并且完成購(gòu)房合同網(wǎng)簽的，按原政策執(zhí)行。

　　2、3月17日及之前未完成購(gòu)房合同網(wǎng)簽，但已簽訂認(rèn)購(gòu)書或購(gòu)房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執(zhí)行。

　　廣州限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

　　限購(gòu)令”的影響是暫時(shí)的，廣州樓市依然值得投資的，樓市依然存在上升空間。從購(gòu)房者角度來(lái)看，如果說(shuō)他需求比較迫切，實(shí)力也是具備的，這個(gè)時(shí)候買房比正常時(shí)候劃算。另外如果從投資的角度看，尤其是受現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境影響，更加要選擇稀缺產(chǎn)品，比如說(shuō)它的地段租金，是否有教育資金，還有交通軌道資源，看它的價(jià)值，包括租金，包括將來(lái)的轉(zhuǎn)手是否容易。從開(kāi)發(fā)商的角度，既然這個(gè)政策已經(jīng)來(lái)了，包括限購(gòu)限貸，可能要多研究客戶需求的變化，目前來(lái)說(shuō)可能重點(diǎn)關(guān)注的三類，一個(gè)是剛性的首次置業(yè)，第二類改善型客戶，第三類投機(jī)型人群。

　　限購(gòu)政策調(diào)整，合同無(wú)法履行怎么辦？

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱“商品房買賣合同司法解釋”）第4條：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則可解除合同。限購(gòu)政策應(yīng)屬于不可抗力。

　　關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知

　　各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，各有關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步完善我市商品住房限購(gòu)和差別化信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、進(jìn)一步完善住房限購(gòu)政策

　　本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購(gòu)1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前5年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在本市限購(gòu)1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買住房。

　　從化、增城區(qū)按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

　　境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照現(xiàn)行有關(guān)政策執(zhí)行。

　　二、進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策

　　經(jīng)省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制研究通過(guò)，對(duì)我市差別化住房信貸政策作以下要求：居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款，下同）記錄的，繼續(xù)執(zhí)行購(gòu)房首付款比例最低30％的政策；居民家庭名下在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的，購(gòu)買普通商品住房首付款比例不低于40％，購(gòu)買非普通商品住房首付款比例不低于70％；居民家庭在本市擁有1套住房且無(wú)貸款記錄的，或擁有1套住房且貸款已還清的，購(gòu)買普通商品住房首付款比例不低于50％；居民家庭在本市擁有1套住房且貸款未還清的，購(gòu)買普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市擁有1套住房，購(gòu)買非普通商品住房首付款比例不低于70％。

　　三、嚴(yán)厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為

　　商業(yè)銀行、小額貸款機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、信托投資公司等各類金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者，不得對(duì)購(gòu)房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款。

　　四、加大市場(chǎng)監(jiān)管力度

　　嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，從嚴(yán)查處各類住房騙購(gòu)行為，對(duì)提供虛假購(gòu)房資料騙購(gòu)住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記；對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，責(zé)令停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人，情節(jié)嚴(yán)重的追究當(dāng)事人法律責(zé)任。

　　以上政策規(guī)定自2017年3月18日起執(zhí)行。

　　網(wǎng)友最關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題解答：

　　問(wèn)：在外省名下有套房，已還清貸款。在增城不限購(gòu)地區(qū)再買一套，首付幾成？

　　答：

　　在廣州本市屬于無(wú)房有貸（“有貸”是指有貸款記錄，雖然貸款還清，但貸款記錄依然保存在銀行），購(gòu)買普通住宅首付4成，購(gòu)買非普通住宅（≥144平）首付7成。

　　如果“貸款沒(méi)還清”，則首付要7成。

　　問(wèn)：我家有套自建房（宅基地），再買一套商品房會(huì)有什么影響？

　　答：

　　在貸款政策方面，主要看套數(shù)證明（俗稱無(wú)房證明），查到名下有1套房宅基地，那就首付五成、利率上浮5%，稅費(fèi)交契稅算第二套3%。

　　如果名下有二套宅基地，則也是不可以貸款。

　　但是限購(gòu)政策就比較復(fù)雜，具體需咨詢各區(qū)的房管局，部分區(qū)不看名下宅基地?cái)?shù)量。

　　問(wèn)：在從化或增城買了一套，回廣州9區(qū)再買房怎么算？

　　答：

　　在增城、從化購(gòu)房均不影響占用廣州其他9區(qū)的購(gòu)房名額，但影響貸款。詳情如下圖：

　　問(wèn)：高校學(xué)生集體戶也能買房嗎？

　　答：

　　根據(jù)目前的“戶籍”標(biāo)準(zhǔn)，落戶在廣州高校的大學(xué)生在穗買房與本地戶籍一致，可以直接購(gòu)買。但是貸款買房，須增加擔(dān)保人。

　　問(wèn)：離異了現(xiàn)在也只能一套？貸款怎么算？

　　答：

　　單身只能購(gòu)買一套住宅，不管離異還是未婚。

　　離異1年內(nèi)購(gòu)房，即使名下無(wú)房無(wú)貸款記錄（或已還清），購(gòu)買普通住宅仍然需要5成首付，同時(shí)利率需上浮10%。

　　至少離異1年后購(gòu)買普通住宅，并在名下無(wú)房無(wú)貸款記錄的情況下，才能夠?qū)⑹赘督档椭?成。

　　問(wèn)：有過(guò)貸款，貸款只是指房貸？如果我首付不夠，借其他消費(fèi)貸信用貸，會(huì)影響首付么？

　　答：

　　這些不影響你房貸的首付比例，只影響計(jì)算月供時(shí)計(jì)入的那部分負(fù)債數(shù)額，但是現(xiàn)在國(guó)家嚴(yán)控杠桿，若查出房貸前幾個(gè)月里有消費(fèi)貸記錄，有可能不予批準(zhǔn)貸款。

　　問(wèn)：利用子女的名額買房，可行嗎？

　　答：

　　不容易，新政對(duì)已成年、未就業(yè)、沒(méi)有固定收入且還款資金來(lái)源于其他共同還款人的借款人，設(shè)定了嚴(yán)格住房貸款條件。

　　即使借款人及共同還款人名下均無(wú)房無(wú)貸款記錄，購(gòu)買普通住宅首付仍需5成，若共同還款人名下有房并有未還清貸款記錄，則需7成首付。此外，利率全部上浮10%。

　　問(wèn)：將房子贈(zèng)與他人，騰出購(gòu)房名額買房，可行嗎？

　　答：

　　新政后，通過(guò)直系親屬之間的贈(zèng)與短時(shí)間內(nèi)“騰出”購(gòu)房名額不再行得通。贈(zèng)與人須滿2年后方可再次購(gòu)買住房，而接受住房贈(zèng)與者，也必須符合本市現(xiàn)行限購(gòu)政策。

　　問(wèn)：新政后個(gè)人購(gòu)買二手公寓后，還可再轉(zhuǎn)賣給個(gè)人嗎？

　　答：

　　可以。新政后，一手商服類項(xiàng)目銷售對(duì)象只能是法人單位，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位；新政實(shí)施前購(gòu)買的商服類項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。但個(gè)人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后才可，可轉(zhuǎn)賣法人或個(gè)人。

　　問(wèn)：用父母名義買房，用“接力貸”還款可行嗎？有什么限制條件和注意事項(xiàng)？

　　答：

　　可以的，前提是父母有多余的名額、符合廣州限購(gòu)政策。但這其中的法律風(fēng)險(xiǎn)是，房產(chǎn)證寫父母的名字，這套房子未來(lái)屬于所有繼承人共有，容易發(fā)生糾紛。

　　“接力貸”就是用父母的名額買房時(shí)，以父母雙方或一方為主貸人，子女作為他們的共同還款人（或叫擔(dān)保人）向銀行申請(qǐng)房貸。如果子女已婚，其配偶也作為共同還款人。

　　貸款最多只能貸五成。 無(wú)論借款人有沒(méi)有房子，只要是“接力貸”，全都當(dāng)做已有一套房子執(zhí)行。假如父母已經(jīng)有過(guò)貸款記錄（在異地的也算），則首付七成。

　　另外，“接力貸”對(duì)父母有年齡要求，一般不超過(guò)65周歲，否則已經(jīng)失去做貸款人的資格。

　　貸款年限與父母年齡沒(méi)關(guān)系?？梢再J款年限的計(jì)算方法如下：

　　1.貸款年限+樓齡不大于50年。

　　2.貸款年限+共同借款人年齡不大于70年。

　　查看大圖

　　問(wèn)：將房子贈(zèng)與他人，騰出購(gòu)房名額買房，可行嗎？

　　答：

　　新政后，通過(guò)直系親屬之間的贈(zèng)與短時(shí)間內(nèi)“騰出”購(gòu)房名額不再行得通。贈(zèng)與人須滿2年后方可再次購(gòu)買住房，而接受住房贈(zèng)與者，也必須符合本市現(xiàn)行限購(gòu)政策。

　　問(wèn)：新政后個(gè)人購(gòu)買二手公寓后，還可再轉(zhuǎn)賣給個(gè)人嗎？

　　答：

　　可以。新政后，一手商服類項(xiàng)目銷售對(duì)象只能是法人單位，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位；新政實(shí)施前購(gòu)買的商服類項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。但個(gè)人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后才可，可轉(zhuǎn)賣法人或個(gè)人。

　　問(wèn)：用父母名義買房，用“接力貸”還款可行嗎？有什么限制條件和注意事項(xiàng)？

　　答：

　　可以的，前提是父母有多余的名額、符合廣州限購(gòu)政策。貸款最多只能貸五成。 無(wú)論借款人有沒(méi)有房子，只要是“接力貸”，全都當(dāng)做已有一套房子執(zhí)行。假如父母已經(jīng)有過(guò)貸款記錄（在異地的也算），則首付七成。

　　但這其中的法律風(fēng)險(xiǎn)是，房產(chǎn)證寫父母的名字，這套房子未來(lái)屬于所有繼承人共有，容易發(fā)生糾紛。

　　貸款可以做“接力貸”，用父母的名額買房，以父母雙方或一方為主貸人，子女作為他們的共同還款人（或叫擔(dān)保人）向銀行申請(qǐng)房貸。如果子女已婚，其配偶也作為共同還款人。

　　要注意的是，“接力貸”對(duì)父母有年齡要求，一般不超過(guò)65周歲，否則已經(jīng)失去做貸款人的資格。貸款年限+共同借款人年齡不大于70年。

　　由于信貸政策變化大，目前廣州并非所有的銀行都會(huì)承接“接力貸”業(yè)務(wù)。所以，建議做之前要提前咨詢清楚。

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