外債政策持續(xù)強化 開發(fā)商全年的銷售計劃前移加速開盤

• 2018年5月18日 FanTianQing來源：新浪新聞、新浪網(wǎng) 858 53
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)代理市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，房地產(chǎn)代理行業(yè)有進一步洗牌的強烈要求，但是在一...

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控重壓下，標桿房企銷售業(yè)績依然強勁。整體來看，截至目前，累計公布一季度銷售業(yè)績的企業(yè)合計30家，這30家銷售金額達到了10988億元，同比上漲幅度達到33%。

開發(fā)商全年的銷售計劃前移加速開盤。

16日，某研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)3月份銷售業(yè)績整體表現(xiàn)樂觀。上周16家房企公布3月份銷售業(yè)績，其中10家企業(yè)銷售業(yè)績實現(xiàn)同比正增長。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控重壓下，標桿房企銷售業(yè)績依然強勁。整體來看，截至目前，累計公布一季度銷售業(yè)績的企業(yè)合計30家，這30家銷售金額達到了10988億元，同比上漲幅度達到33%。銷售面積合計8386萬平方米，同比上漲了28%。

“從數(shù)據(jù)來看，3月份單月大部分企業(yè)消化了2017年預留的簽約業(yè)績，調(diào)控政策影響越來越明顯，當月內(nèi)的銷售數(shù)據(jù)同比明顯放緩”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“但綜合前3月，大部分房企依然實現(xiàn)同比數(shù)據(jù)的明顯上漲?！?/p>

張大偉表示，企業(yè)之間的分化也明顯加劇，部分企業(yè)銷售依然活躍，但隨著調(diào)控的加碼持續(xù)，也有部分企業(yè)銷售業(yè)績漲幅開始逐漸放緩。在這種大趨勢下，大量的中型房企開始積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元，1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去半年來搶地的主流企業(yè)。“做大依然是當下房企的主流選擇。整體來看，房企拼規(guī)模趨勢加劇。”

與此同時，截至目前已有近30家房企提出了2018年的銷售目標。其中，有近8成的房企全年目標較2017年業(yè)績的增長率在30%以上，還有近4成房企的目標增長率高于2017年全年的業(yè)績增速，平均增長率達到40.4%。

研究中心近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28.8%，增速較前兩月同比增速下降16.3個百分點，但業(yè)績集中度和各梯隊門檻較去年同期仍有較大幅的提升。該機構(gòu)認為房企在目前調(diào)控持續(xù)、融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的背景下，將加大供貨力度，把全年的銷售計劃前移，力爭加速項目去化，努力完成全年的銷售目標。

除了銷售目標之外，當下房企越來越重視回款率指標。從房企的財務(wù)狀況考慮，目前在已經(jīng)公告2017年業(yè)績的房企中有近7成房企現(xiàn)金短債比和長短期負債比呈下降趨勢，短期償債壓力加大。在目前融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升，融資成本也隨之上升。

相關(guān)分析人士指出，2018年全年的政策環(huán)境、市場環(huán)境仍不明朗，企業(yè)依靠過去項目的高去化率、以點致勝的難度很大，個別項目的熱銷并不能掩蓋大部分項目去化率不及預期的事實。考慮到市場的壓力，今年企業(yè)在制定銷售目標的時候，都把推出貨值的銷售去化率預期降低。“預計今年企業(yè)銷售目標的增長主要是靠供貨增長實現(xiàn)”。

該人士認為，今年二季度開始，房企將加大推案力度，力爭將全年銷售計劃前傾?！皬哪陥蠹敬蟛糠址科蟾吖鼙響B(tài)來看，全年的推案計劃大部分集中在二三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷售業(yè)績”。

外債政策持續(xù)強化

隨著今年地方債務(wù)風險化解的任務(wù)迫切性提高，地方平臺融資環(huán)境進一步收緊，針對外債的管控政策正持續(xù)強化。

外匯局國際收支司司長、新聞發(fā)言人王春英近日表示，外匯局正在會同人民銀行研究進一步完善全口徑跨境融資宏觀審慎管理政策，充分發(fā)揮其逆周期調(diào)節(jié)作用，統(tǒng)籌平衡好“降低實體經(jīng)濟融資成本、防范跨境融資風險、促進國際收支平衡”的關(guān)系，充分發(fā)揮管理政策的前瞻性和協(xié)調(diào)性，確保外債風險總體可控。同時，強化對重點領(lǐng)域、重點行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺不得借用外債；銀行、證券等金融機構(gòu)外債結(jié)匯需要經(jīng)過外匯局批準等。

此次兩部門下發(fā)的通知要求，擬舉借中長期外債企業(yè)（含金融機構(gòu)）要實現(xiàn)實體化運營，依法合規(guī)開展市場化融資，充分論證發(fā)行外債的必要性、可行性、經(jīng)濟性和財務(wù)可持續(xù)性，同時依托自身資信狀況制定外債本息償付計劃，落實償債保障措施。嚴禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔?；虺袚鷥攤熑?，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。

新時代證券副總裁、首席經(jīng)濟學家潘向東表示，通知主要是為了防風險，通過完善市場約束機制來防范中長期外債風險和地方債風險；同時支持發(fā)展實體經(jīng)濟，尤其是創(chuàng)新發(fā)展等重點領(lǐng)域，為經(jīng)濟向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型服務(wù)。

通知提高了企業(yè)舉借中長期外債的門檻和要求，也意味著企業(yè)舉借中長期將會進一步收緊，根據(jù)文件精神和外匯管理局最新規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府融資平臺境外發(fā)債將會受限。

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