百城住宅庫存連續(xù)下跌33個(gè)月 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

• 2018年5月18日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、鳳凰財(cái)經(jīng) 394 19
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)代理市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)數(shù)量越來越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，房地產(chǎn)代理行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一...

近兩年樓市去庫存效果顯著，全國(guó)百城住宅庫存連續(xù)下跌。

百城住宅庫存連續(xù)下跌33個(gè)月。樓市去庫存是什么意思？

“目前來看，一線城市、三、四線城市庫存有所上升，這或和推盤節(jié)奏加快有關(guān)。二線城市庫存環(huán)比下跌，且其同比跌幅最大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，總體上說，當(dāng)前全國(guó)100城庫存規(guī)?；芈涞搅?年前的水平，但最近3個(gè)月同比跌幅持續(xù)收窄。

截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。

不過，鑒于庫存的降低，有些城市預(yù)售證的管控有所松動(dòng)。2018年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4182萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14.8%，同比增長(zhǎng)5.5%。

“4月份房企推盤節(jié)奏有所加快，這有助于購房者獲得更多的選房機(jī)會(huì)。相對(duì)一季度嚴(yán)厲的預(yù)售證管控，目前部分城市確實(shí)有“開閘放水”的供應(yīng)策略?！眹?yán)躍進(jìn)表示，不過部分樓盤若借機(jī)漲價(jià)，那么也容易招致新一輪的管控。

值得關(guān)注的是，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市新建商品住宅去化周期降至10.3個(gè)月，相比3月份的10.5個(gè)月有所下滑。在100個(gè)城市中，有20個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫存壓力依然較大；有25個(gè)城市的存銷比位于12個(gè)月-16個(gè)月之間，此類城市的去庫存周期相對(duì)適中；有55個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫存周期相對(duì)偏小。

在去庫存周期偏高城市中，環(huán)京區(qū)域部分城市庫存較高，消化周期較長(zhǎng)。真實(shí)情況在于，此類城市庫存量其實(shí)已經(jīng)很小，但是新房交易非常低，這樣容易帶來去庫存周期偏高的“假象”。從其他城市來看，都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小，比如說南京都市圈中的揚(yáng)州、馬鞍山和滁州等。

從橫向?qū)Ρ葋砜?，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值也是2010年以來的月度最低值，即三、四線城市的去化周期創(chuàng)9年新低。以丹東為例，2017年落實(shí)了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個(gè)月去庫存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫存周期最高達(dá)到63個(gè)月，目前僅為13個(gè)月。而三、四線城市去庫存速度加快的背后，是棚改等政策釋放出的強(qiáng)勁購買力。

事實(shí)上，三、四線城市目前也是開發(fā)商補(bǔ)庫存的重點(diǎn)區(qū)域?！霸谌?、四新城市投資，一定要控制投資體量，布局"短平快"產(chǎn)品線，在開發(fā)過程中保證資金回報(bào)的效率，以高周轉(zhuǎn)模式開發(fā)?！蹦撤科蟾吖芟蛴浾弑硎荆粗?，若做不到高周轉(zhuǎn)，則需要謹(jǐn)慎投資。

未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

5月14日，中國(guó)社科院在北京發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15(2018)》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低點(diǎn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格全年平穩(wěn)回落。

為何這樣預(yù)測(cè)？主要原因之一是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

根據(jù)藍(lán)皮書，在供給側(cè)，一線和熱點(diǎn)二線城市為緩解庫存危機(jī)，土地供應(yīng)量有望進(jìn)一步提升。但限價(jià)政策很難有所放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊；在需求側(cè)，“房住不炒”的政策基調(diào)不會(huì)變，加上銀行信貸收緊也使購房成本顯著上升，故而成交規(guī)模也會(huì)受到一定程度的限制。

社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)在發(fā)布會(huì)上說，由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松，一線和熱點(diǎn)二線城市會(huì)率先探底。一線城市上半年價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下滑，進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，下半年或趨緩；二線城市全年價(jià)格指數(shù)或進(jìn)一步回落。

他說，政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫存政策逐漸退出，預(yù)計(jì)今年下半年三四線市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

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樓市去庫存就是將庫存（尚未賣出的）商品房賣出去。

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