碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略 上半年拿地前20房企耗資超7000億

• 2018年7月4日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 1483 98
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  2018-2023年版房地產(chǎn)代理項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

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連續(xù)5個(gè)月登上房企銷售額榜首的碧桂園正在改變擴(kuò)張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規(guī)模甚至利潤，以保證現(xiàn)金流。

碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略

連續(xù)5個(gè)月登上房企銷售額榜首的碧桂園正在改變擴(kuò)張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規(guī)模甚至利潤，以保證現(xiàn)金流。

近期，來自碧桂園內(nèi)部的知情人士向媒體透露，“‘全覆蓋’在內(nèi)部已經(jīng)明確叫停，暫不對外宣揚(yáng)?！?/p>

其口中所謂“全覆蓋”戰(zhàn)略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)均需有碧桂園的項(xiàng)目。

2017年底，碧桂園總裁莫斌曾簽發(fā)關(guān)于發(fā)布《勞斯萊斯項(xiàng)目拓展階段性獎(jiǎng)懲措施》的通知，針對三四五線城市提出“全覆蓋”的概念。通知要求，2017年11月至2018年底，各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)（人口在1萬人以上的鎮(zhèn)）。

此外，全覆蓋還納入到區(qū)域公司的獎(jiǎng)懲條款之中，區(qū)域獲取獎(jiǎng)勵(lì)的前提是完成全覆蓋，2018年年底前，未能實(shí)現(xiàn)全覆蓋的區(qū)域總裁通報(bào)批評、執(zhí)行總裁免職，如今這一措施被提前宣布終止。

規(guī)模和利潤面前，碧桂園選擇了現(xiàn)金流。至少有來自五個(gè)區(qū)域的碧桂園內(nèi)部人士向媒體透露，現(xiàn)在的工作一切圍繞現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，合作項(xiàng)目中，不做不能“操盤”的項(xiàng)目。

房地產(chǎn)項(xiàng)目中合作開發(fā)中的“操盤”是指，某一家企業(yè)掌握營銷、工程、設(shè)計(jì)、開發(fā)報(bào)建等重要部門之后，整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)均按照該企業(yè)的接受的方式進(jìn)行。

以碧桂園為例，起要求三四線城市的項(xiàng)目必須拿地即開工，并堅(jiān)持“456”原則，即4個(gè)月開盤,5個(gè)月資金為正,6個(gè)月回籠資金將能投入新的項(xiàng)目之中。

媒體獲悉，此前，碧桂園對合作項(xiàng)目有兩套考核體系。碧桂園合作的項(xiàng)目中，如自行操盤的，則按碧桂園的進(jìn)度、時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核，非操盤項(xiàng)目僅需報(bào)備即可。如今，為提高周轉(zhuǎn)，加快現(xiàn)金回流，非碧桂園操盤的項(xiàng)目，也要納入碧桂園的考核體系，同樣需要按照碧桂園的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行。

據(jù)記者了解，碧桂園數(shù)個(gè)區(qū)域的多個(gè)合作項(xiàng)目已經(jīng)或者正在進(jìn)行退出，退出項(xiàng)目均是非操盤項(xiàng)目。

該消息得到上述碧桂園內(nèi)部的知情人士證實(shí)，其所在區(qū)域也有數(shù)個(gè)項(xiàng)目等待退出合作，主要是因?yàn)楸坦饒@考核體系的變化，非操盤項(xiàng)目達(dá)不到考核標(biāo)準(zhǔn)。

另有不同區(qū)域的碧桂園內(nèi)部人士表示，的確如此，只要達(dá)不到碧桂園高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏，項(xiàng)目寧可不做，現(xiàn)金流為王。

據(jù)悉，目前，碧桂園對于合作項(xiàng)目的處理分兩種，已經(jīng)簽訂股權(quán)合作協(xié)議的，如不能按照碧桂園高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏進(jìn)行操盤，則會退出；合作項(xiàng)目中，尚未簽訂股權(quán)協(xié)議的，如不能操盤，直接放棄合作。

不僅如此，為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回流周轉(zhuǎn)，有碧桂園內(nèi)部人士透露，有的項(xiàng)目哪怕利潤轉(zhuǎn)負(fù)，也要搶現(xiàn)金流。但因?yàn)楸坦饒@項(xiàng)目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。

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伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，規(guī)?；蔀槠膊婚_的情結(jié)，房企在業(yè)績競賽中加速奔跑，與此同時(shí)，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2018年1-6月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，榜單數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、保利摘得上半年拿地金額房企冠亞季軍，前20名房企拿地總金額為7191億元，但限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建政策成為土地市場主流，頗為考驗(yàn)房企后續(xù)盈利能力。

從城市土地市場成交情況來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，房企在重點(diǎn)城市的區(qū)域性戰(zhàn)略布局明顯，全國性房企同地方性房企平分秋色。

房企拿地金額數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、保利摘得上半年冠亞季軍。2018年1-6月，碧桂園以884億元拿地總額居榜首；萬科以723億元拿地總額居第二，保利以615億元居第三位。

TOP10房企1-6月拿地總額4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%，與1-5月占比基本持平，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢相對穩(wěn)定，繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。

近半年來，隨著土地市場“限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建”政策成為主流，后續(xù)愈發(fā)考驗(yàn)房企盈利能力。

中國指數(shù)研究院公布的前半年全國土地成交城市排行榜顯示，一二線城市仍為房企投資拿地的重心。

2018年1-6月，全國土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交6564億元，同比增長13%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交16277萬平方米，同比增長29%。其中，杭州以1439億元的成交總價(jià)位于榜單首位，同比上漲100%，北京和重慶分別以751億元和718億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位；規(guī)劃建筑面積方面，鄭州以2132萬平方米躍居榜首，武漢和西安分別以1803萬平方米和1706萬平方米緊隨其后。值得注意的是，青島、菏澤土地成交大放量，規(guī)劃建筑面積分別同比增長211%和161%。

針對土地成交活躍的城市，中國指數(shù)研究院梳理了拿地金額靠前的房企情況，分析總結(jié)了“從重點(diǎn)城市拿地金額前十企業(yè)來看，房企區(qū)域性戰(zhàn)略布局明顯，全國性房企同地方性房企平分秋色”的觀點(diǎn)。

榜單顯示，龍湖作為全國性房企，1-6月拿地總額分別位列杭州和蘇州前三，進(jìn)一步提升在兩城的布局力度。美的加快擴(kuò)張步伐，1-6月拿地總額分別位列佛山和蘇州前十，濱江集團(tuán)、蘇州高新等地方性房企持續(xù)發(fā)力深耕城市。恒隆、九龍倉、恒基兆業(yè)三家港資背景房企，瞄準(zhǔn)杭州、蘇州和佛山，加大對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資力度。其他企業(yè)中，龍光、保利、碧桂園憑借區(qū)域深耕優(yōu)勢，居佛山市前三；中海、中鐵置業(yè)、電建地產(chǎn)拿地金額位居北京前三，強(qiáng)化其資源優(yōu)勢。

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