“以房養(yǎng)老”不劃算？“以房養(yǎng)老”該如何設(shè)計(jì)？專家回應(yīng)

• 2018年8月17日 WuYaNan來(lái)源：北京青年報(bào) 1448 96
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  2018-2024年建筑裝飾材料市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及供需格局分析預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。建筑裝飾材料行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)...

在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)四年后，近日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展范圍的通知》指出，從今年8月起，把老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（簡(jiǎn)稱“以房養(yǎng)老”）推廣至全國(guó)范圍。

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

這本是一項(xiàng)對(duì)于養(yǎng)老模式的全新探索，在國(guó)際上也不乏成功經(jīng)驗(yàn)。但遺憾的是，在國(guó)內(nèi)的四年試點(diǎn)以來(lái)，僅有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開(kāi)展了以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月底，幸福人壽累計(jì)承保139單(99戶)，簽約意向客戶201單(141戶)，其中北京、上海、廣州三地的保單數(shù)占總數(shù)的80%。

在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)四年后，近日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展范圍的通知》指出，從今年8月起，把老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(簡(jiǎn)稱“以房養(yǎng)老”)推廣至全國(guó)范圍。

為何以房養(yǎng)老不被認(rèn)可呢?

一方面是老人們覺(jué)得反按揭每月給的補(bǔ)償太少了，甚至不如固定理財(cái);另一方面是銀行和保險(xiǎn)公司也沒(méi)興趣，不愿意未來(lái)手里拿著很多房產(chǎn)，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于雙方的利益分歧，北京青年報(bào)記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，在揭示以房養(yǎng)老為何步履蹣跚的同時(shí)，專家學(xué)者們也給出了自己的建議，希望“以房養(yǎng)老”設(shè)計(jì)能改進(jìn)現(xiàn)有模式，真正對(duì)現(xiàn)行的養(yǎng)老模式形成有效補(bǔ)充。

“以房養(yǎng)老”被認(rèn)為很不劃算

“以房養(yǎng)老”其實(shí)早在2014年便開(kāi)始在北京、上海等四個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)，但因?yàn)閰⑴c度較低，隨后又增加了廣州等多個(gè)城市，延長(zhǎng)了試點(diǎn)至今年6月。

但即便如此，無(wú)論是老人還是保險(xiǎn)公司，對(duì)于以房養(yǎng)老的熱情并不高，四年下來(lái)，參與其中的只有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司，承保139單。為何以房養(yǎng)老受到如此冷遇?

其實(shí)，保險(xiǎn)公司已經(jīng)給我們算好了一筆賬：按照目前的設(shè)定，如果老人的房產(chǎn)評(píng)估值為100萬(wàn)，老人今年60歲，那么需要繳納延期年金至86周歲，每年繳保費(fèi)2544元，但每月到手的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額僅為2514元。86周歲之后，他無(wú)需再繳保費(fèi)，但仍能以每月2514元的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。

這樣算下來(lái)，老人反按揭房產(chǎn)后，每年能夠獲得大概3萬(wàn)元，但還要交一個(gè)2500元的保費(fèi)，再刨除一些必要的費(fèi)用，其實(shí)也就每年獲得27000元左右，即便你活到86歲，也就從保險(xiǎn)公司拿回來(lái)70萬(wàn)元，如果要拿回跟房子等值的100萬(wàn)，需要活到96歲，這個(gè)難度還是相當(dāng)大的。此外，“以房養(yǎng)老”模式最大的麻煩還在于，房?jī)r(jià)的起伏波動(dòng)難以預(yù)料。尤其是最近幾年，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較強(qiáng)，而以房養(yǎng)老的反按揭則是恒定的，也讓老人們覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)品“很坑”。

不僅是不劃算，隨著“以房養(yǎng)老”的推進(jìn)，一些人還打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)設(shè)計(jì)騙局。去年北京法院就公開(kāi)審理了多起“以房養(yǎng)老”的糾紛案件，一些人打著“以房養(yǎng)老”的名義將理財(cái)產(chǎn)品推薦給老人，老人將房子抵押后向貸款公司借款理財(cái)，并在老人不知情的情況下簽訂“委托書(shū)”。私自將老人名下的房產(chǎn)以低價(jià)賣掉獲利，使不少老人不僅失去了房子，還背上了一身債務(wù)。

不難看出，一方面因?yàn)椤耙苑筐B(yǎng)老”本身設(shè)計(jì)的不合理，讓大多數(shù)老人覺(jué)得完全不值得去做反按揭，另一方面，各類打著“以房養(yǎng)老”名義發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛也讓很多老人對(duì)“以房養(yǎng)老”敬而遠(yuǎn)之。

“以房養(yǎng)老”該如何設(shè)計(jì)

既然老人們認(rèn)為“以房養(yǎng)老”不劃算，那么把房子押給銀行或保險(xiǎn)公司，應(yīng)該拿多少錢(qián)才是合理的呢?

對(duì)此，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家告訴北京青年報(bào)記者，其實(shí)銀行和保險(xiǎn)公司也是一肚子苦水，之所以試點(diǎn)四年以來(lái)，只有一家保險(xiǎn)公司承保了以房養(yǎng)老，大多數(shù)銀行和保險(xiǎn)公司對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù)都“不想做”，主要就是因?yàn)樵阢y行看來(lái)，房子是折舊資產(chǎn)，每年會(huì)有貶值，而付出的現(xiàn)金每年是有利息的。另外，在實(shí)際操作中，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司和銀行還有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，所以保險(xiǎn)公司需要留出很大的空間，保障自己的風(fēng)險(xiǎn)。這樣孤寡老人們的“回報(bào)”就更低。

如何讓各方都滿意呢?該人士透露，其實(shí)在香港有類似的養(yǎng)老保險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)叫做“斗長(zhǎng)命”的保險(xiǎn)。一個(gè)60歲的老人，一次性付100萬(wàn)元給保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司每年分紅，死亡則終止。若不滿75歲死亡，則付到75歲，給子女或其他繼承人。這個(gè)產(chǎn)品的收益大概是5666元/月左右。年率6.8%。按照6.8%的回傭率，前面16年，活到75歲，拿回100萬(wàn)元本金?；畹?0歲，大約有3%的回報(bào)?；畹?0歲，大約有5.4%的回報(bào)。但最高的收益率上限是6.8%，不能超過(guò)。

這樣相比，同樣是100萬(wàn)，現(xiàn)在的“以房養(yǎng)老”只給2514元/月，實(shí)在是太低了。

該人士建議，他認(rèn)為的“以房養(yǎng)老”，不應(yīng)該是“二方模式”，而應(yīng)該是三方模式。他舉例道，現(xiàn)在的二方模式是，A.老人，賣出房子，每月獲得2500元，獲得房子租賃權(quán)直至死亡。B.銀行，買入房子，每月付出2500元，沒(méi)有租賃權(quán)，老人去世后獲得房產(chǎn)。

引入第三方投資者后，金融方式可以改成，A.老人，賣出房子，每月獲得4000元，獲得房子租賃權(quán)至去世。B.銀行，獲得100萬(wàn)元現(xiàn)金，每月支出5666元利息，相當(dāng)于做了一筆理財(cái)產(chǎn)品。C.投資者，付出100萬(wàn)元現(xiàn)金，每月獲得1666元房租，在老人去世后獲得房產(chǎn)。

這樣設(shè)計(jì)的好處是，對(duì)于銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，它相當(dāng)于承接了一筆“100萬(wàn)元斗長(zhǎng)命”的金融產(chǎn)品。因此邏輯是很清晰的，不涉足任何不動(dòng)產(chǎn)。也沒(méi)有金融風(fēng)險(xiǎn)。而投資者相當(dāng)于花了100萬(wàn)元買了一套老房子。此后“長(zhǎng)線出租”，因?yàn)榉慨a(chǎn)是按照評(píng)估值計(jì)算的，因此這個(gè)買入價(jià)格在當(dāng)時(shí)也是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的，相當(dāng)于長(zhǎng)線投資。

最后對(duì)于孤寡老人來(lái)說(shuō)，反按揭后，每月獲得4000元，遠(yuǎn)高于現(xiàn)在設(shè)定的2500元。上述業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的設(shè)計(jì)通過(guò)金融創(chuàng)新會(huì)使得各方都得到滿意的結(jié)果，也很有可能推動(dòng)以房養(yǎng)老的推廣與落實(shí)。

專家說(shuō)法

“以房養(yǎng)老”是有益補(bǔ)充 不會(huì)是主流

不難看出，我們的以房養(yǎng)老正在嘗試多種模式，既有反按揭抵押房產(chǎn)，也有購(gòu)買“養(yǎng)老房”的模式。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，居家養(yǎng)老仍是未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老最主要的形式，反按揭式的以房養(yǎng)老只是對(duì)養(yǎng)老形式的有益補(bǔ)充，并不會(huì)成為主流。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)副主任、北京大學(xué)國(guó)家治理與老齡產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任，中原集團(tuán)首席咨詢顧問(wèn)張坤昱對(duì)北青報(bào)記者表示，目前我們國(guó)家以基本養(yǎng)老、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老和個(gè)人儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老(商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃)為三大支柱養(yǎng)老保障模式。在我國(guó)，作為第一支柱的國(guó)家基本養(yǎng)老主要包括城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)(新農(nóng)保);作為第二支柱的企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老主要包括企業(yè)年金和職業(yè)年金;第三支柱則主要是各類商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。

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英國(guó) “以房養(yǎng)老”有兩種模式

英國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。

由于英國(guó)的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來(lái)購(gòu)買年金，住房反向抵押貸款在英國(guó)又被稱作“逆向年金”。由于英國(guó)的房子不存在使用年限的問(wèn)題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

日本 “黃金”社區(qū)養(yǎng)老

日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重,導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式,適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債,貸款人死亡時(shí)房子作為還債的資金。

目前日本的養(yǎng)老計(jì)劃更名為“新黃金計(jì)劃”,完善了以居家養(yǎng)老為中心的社區(qū)老年服務(wù)體系,擴(kuò)大了家庭服務(wù)員隊(duì)伍,新設(shè)為老年人提供休息及特別看護(hù)的短時(shí)服務(wù)設(shè)施、日間服務(wù)中心等,提供各種日間服務(wù)(包括飲食和體育鍛煉)。

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