房租上漲資本“圈地”成幕后推手？監(jiān)管層要有“大動作”了

• 2018年8月23日 YeShiMei來源：央視財(cái)經(jīng) 711 42
• 繁體

• 

  2018-2024年中國基建行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)活動中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢。中國每年有近百萬家企業(yè)倒閉，對于企業(yè)經(jīng)營而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

房租上漲資本“圈地”成幕后推手？監(jiān)管層要有“大動作”了。

在深圳工作了三年的李女士，和兩個(gè)朋友合租在深圳南山的一個(gè)小區(qū)，三年前兩房的租金為4500元/月，加上物管水電，每月花費(fèi)約5000元?，F(xiàn)在合同快到期了，房東一下將房租上漲了20%。她表示，她所在小區(qū)兩房的房租沒有低于6500元的了，隔壁的公寓一房一廳房租已經(jīng)達(dá)到了5500元/月。

何開杰從事租賃市場多年，他告訴記者，每年的暑期畢業(yè)季都是租房的旺季，平均每年會漲價(jià)約10%，月租漲幅在200-300元之間，區(qū)域地段不同可能略有不同，但今年的漲幅大大超過往年的幅度。

深圳某房地產(chǎn)中介 何開杰：比較去年，今年至少漲了20%左右，這是一個(gè)租房交易量。以福田中心區(qū)為例，黃埔雅苑小區(qū)，在5、6月份之前，70多平米的兩房市場的租金最便宜的在8500元、9000元，好一點(diǎn)的10000元。但在7月份過后到現(xiàn)在， 市場的租金大概要在10000-13000元。個(gè)別的話，三期的兩房可以租到14000元，租金漲了20%到30%。

深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，深圳各區(qū)房租均呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳租賃市場成交量顯著走高，環(huán)比上漲12%，同比大漲33%。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任 宋丁：這兩年來調(diào)控政策直接針對買賣市場，所以這一塊市場的交易者受到了收縮，很多原來打算買房居住的人，就跑到租房市場去，加大了租房市場的需求。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，隨著核心區(qū)域的城中村租金上浮壓力大，選擇逃離的人群較多，造成了福田、南山上半年的租賃占比下滑顯著。更多人選擇到租金較低的龍崗、鹽田租房，上半年龍崗租賃占比占到全市的三分之一。以一套65平兩房為例，福田、南山租金約為6700元，龍崗租金僅約3300元，不到福田南山的一半。

房租價(jià)格不透明 房東中介齊漲價(jià)

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，深圳租房市場規(guī)模超千億，高達(dá)78.2%的年輕人租房，占深圳常住人口的三成。農(nóng)民房、長租公寓及普通租賃房到底哪種漲得最厲害?

“長租公寓”是近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租。

記者來到位于深圳南山科技園的某長租公寓，在一棟約10余層的大廈，公寓占據(jù)大廈4-5層。據(jù)了解，目前店里一居室40平的單間價(jià)格為4500元-5000元不等，據(jù)工作人員介紹，該公寓針對的是21-35歲租房人群，目前的入住率基本是100%。

業(yè)內(nèi)人士介紹，長租公寓一開始投入的成本較高，為破解投入大、盈利難的困境，長租公寓項(xiàng)目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。但從記者走訪中獲悉，最近在上漲預(yù)期下，一些普通租賃房的價(jià)格也在上漲。不少中介反應(yīng)，近期房屋租賃市場價(jià)格走高，中介從業(yè)主手里租房價(jià)格也相應(yīng)提高。

深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān) 何倩茹：長租公寓帶動了住宅租金上漲，這個(gè)趨勢是非常明顯的。因?yàn)橛泻芏喾繓|會看到為什么我旁邊的這一個(gè)公寓可以租到6千，我只租3千，這是不平等的。他們會在租金方面上加租。對于一般租房的市民來講，其實(shí)沒什么議價(jià)權(quán)，只有選擇租或者不租。

資本涌入長租公寓“跑馬圈地”

過半房源被壟斷

在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓到底是怎么運(yùn)作?這背后是誰推高了房租?

記者檢索發(fā)現(xiàn)，自如把該房子裝修后，把客廳隔斷改成5個(gè)獨(dú)立房間出租，每個(gè)房間按照面積大小月租在1800元至2700元之間，加起來每月租金可達(dá)到11500元左右。在安居客上查詢得知，上述同等面積，如果帶裝修整套出租目前的市價(jià)為每月9500元左右。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴20%左右。

深圳某房地產(chǎn)中介 肖超：前兩年，它有可能僅僅是只能回本，或者是不會賺錢。除去所有的裝修成本和一些中間的空租期什么的，其實(shí)最賺錢的是后面的三到五年的時(shí)間。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，遍布北京、上海、深圳、杭州、南京，超過100萬租客;

蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，已進(jìn)入北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓;

2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間房屋。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任 宋?。河捎谧赓U市場的大發(fā)展，很多的資本力量，它希望在這個(gè)基礎(chǔ)上殺入到租賃市場上來，將來賺這桶金。那怎么賺?現(xiàn)在就搶市場，大家爭奪房源，結(jié)果是你也要進(jìn)，這個(gè)資本也要進(jìn)。進(jìn)的結(jié)果是，把整個(gè)的租賃市場的原始價(jià)格炒高了。

事實(shí)上，除了長租公寓這類的租賃企業(yè)之外，近年來，有著不少機(jī)構(gòu)或者個(gè)人也看準(zhǔn)租房市場做起了二房東。從事傳統(tǒng)租賃市場多年的肖超告訴記者，直接通過業(yè)主放盤給他們的房源越來越少，目前他手上有60%的房源，都是機(jī)構(gòu)集中收集房源進(jìn)行裝修，再放到他們中介門店統(tǒng)一收租。

目前在租賃市場的業(yè)務(wù)很大部分都是通過各類大小不一的中介機(jī)構(gòu)低價(jià)囤房，裝修后高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)下租賃市場超過一半房源已經(jīng)被各種租賃代理機(jī)構(gòu)壟斷，最大的租賃機(jī)構(gòu)已經(jīng)控制幾十萬套房源。

房租上漲引監(jiān)管層關(guān)注

深圳租房“雙限”政策或?qū)⒊雠_

在國家政策倡導(dǎo)“租購并舉”之后，長租市場就成為一個(gè)被資本競相追逐的風(fēng)口。與此同時(shí)，蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；赓U企業(yè)的“跑馬圈地”，行業(yè)競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)。

今年1月份，自如A輪融資40億，估值超過200億元。

目前市場上已有近20家房企成功發(fā)行了住房租賃資本化產(chǎn)品，規(guī)模千億元。

據(jù)悉，8月17日，北京市有關(guān)監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任 王鋒：深圳市在7月底出臺了整頓房地產(chǎn)市場亂象的一個(gè)通知，將租賃市場的亂象整治也列入房地產(chǎn)市場亂象整治的一個(gè)重要措施。在穩(wěn)定租金方面，主管部門現(xiàn)在正在先行先試，探索限價(jià)租賃房制度，特別對于新出讓的一些用地建設(shè)的租賃住房，包括的一些配建的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，配建的這些租賃住房。那么，今后采取限定租金，限定租期等等，雙限方式來穩(wěn)定租賃市場。

鏈家研究院預(yù)測2020年，住宅存量將達(dá)2.75億套，且將有8700萬套房流入租賃市場，如此龐大的資產(chǎn)管理需求將利好中介出租企業(yè)。目前我國的租賃市場并不健全，住房租賃市場仍以個(gè)體房東為主體，機(jī)構(gòu)參與者缺少，導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展相對滯后。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任 王鋒：必要的時(shí)候，對于這些租賃市場的專營機(jī)構(gòu)，對于它的租金價(jià)格我們要進(jìn)行備案管控。像房地產(chǎn)市場對于限價(jià)的這些手段，建議用到租賃市場的價(jià)格管控中，這樣防止企業(yè)惡性競爭，哄抬租賃價(jià)格。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡