最新 70城房價公布 穩(wěn)樓市政策效果怎么樣？深圳二手房掛牌量創(chuàng)新高

• 李波 2022年12月16日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1109 71
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根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有51個，比上月減少7個;二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有62個，個數(shù)與上月相同。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，11月份，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月收窄了0.2個百分點，也是下半年以來環(huán)比跌幅首次收窄。同時，新房價格環(huán)比下跌城市從58個，下降到51個，下半年以來首次下降。

預(yù)期修復(fù) 房價跌幅收窄

對于“11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，和此前房價指數(shù)跌幅擴(kuò)大的判斷相比，此次跌幅收窄的信號值得關(guān)注?！?/p>

這說明人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》以及聚焦信貸支持、債券和放開股權(quán)的‘三箭’齊發(fā)，客觀上市場已經(jīng)對房企的預(yù)期有了積極修正。”他分析。

分區(qū)域看，11月份房價指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所增多，從10月份的10個增加為16個。嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去一段時間里房價一度呈現(xiàn)“跌跌不休”的走勢，而目前此類走勢有所遏制和改變。

“上漲城市數(shù)量增多，背后源于房企定價策略在調(diào)整，也有助于引導(dǎo)市場預(yù)期的變化?！?/u>他談到，這也說明各類穩(wěn)樓市政策是有效的。目前房價企穩(wěn)的動力，不在于房屋銷售數(shù)據(jù)的提振，而在于房企資金狀況改善。

在李宇嘉看來，11月房價跌幅收窄的主要原因包括三個方面：一是保交樓提速，市場對期房的接受度好轉(zhuǎn);二是房企資金面開始緩解;三是需求端紓困力度加大，對改善性需求的釋放和預(yù)期有提振效應(yīng)，這對房價的穩(wěn)定有效果。

“近期，政策開始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵?！崩钣罴畏治觯瑥墓┙o端來看，“三支箭”積極改善房企資金面，針對民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。

若資金面好轉(zhuǎn)，市場對開發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價打折的預(yù)期就會緩減，房價指數(shù)下跌的狀況就會好轉(zhuǎn);從需求端來看，包括降低按揭利率，熱點城市啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整和退出限購政策、鼓勵開發(fā)商降價促銷等等，也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，利好價格穩(wěn)定。

關(guān)注剛需和改善型需求

對于價格跌幅收窄，以及熱點城市的銷量保持穩(wěn)定，李宇嘉認(rèn)為“剛需、改善型購房者會在一定的心理價位入市”。他分析，由于廣深滬二手房價跌幅較大，深圳下跌0.3%，廣州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一線城市跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，與新房的態(tài)勢非常相似。

但二手房價快速下跌后，探到了部分需求的心理價位。即便是深圳跌幅較大，近期二手房交易量也升到了2000套以上。

實際上，滿足剛需、改善型需求正是穩(wěn)樓市的關(guān)鍵。就在近日發(fā)布的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》(以下簡稱《綱要》)中，再度強(qiáng)調(diào)了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并明確“支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求”。

由此可見，在這一趨勢下，樓市的健康發(fā)展依然不能偏離真實的剛需和改善型需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)內(nèi)需的保障要有更廣的視角和更細(xì)的分類。例如，從市場化和保障類的角度，可區(qū)分為市場化領(lǐng)域和保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等內(nèi)容。

從需求的階段劃分，包括了購房需求和房后需求，包括《綱要》提及的養(yǎng)老居住需求、家庭裝修需求、智能家電需求等?！?/p>

房企要深入分析，測算這些需求的總規(guī)模，以及其對于供給端的影響和要求，基于此創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。唯有這樣，才能真正把握積極做好轉(zhuǎn)型，探索出新發(fā)展模式?！彼劦?。

李宇嘉則詳細(xì)拆解了目前樓市的潛在需求。他分析，從七普數(shù)據(jù)看，目前加裝電梯的樓棟占比只有20%，3億新市民大多數(shù)沒有擁有產(chǎn)權(quán)住房，而以廣東珠三角為例，7800萬人口中一半人租房，而且大部分租在居住體驗感較差的城中村。因此，未來圍繞居家、社區(qū)生活、設(shè)施升級換代、二次裝修等需求的潛力還很大。

據(jù)李宇嘉判斷，現(xiàn)階段比較旺盛的需求是“中產(chǎn)換房需求、低收入上車需求”，因此《綱要》更多強(qiáng)調(diào)租購并舉、住房保障、公積金等，目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進(jìn)，從而在未來升級到商品房需求。因此，要讓供應(yīng)匹配需求，需求牽引供給，供需才能在高位上平衡，房地產(chǎn)才能穩(wěn)定。

同時，李宇嘉提醒，老百姓對住房消費(fèi)存在潛力，但收入是關(guān)鍵。因此，要進(jìn)一步紓困中低收入人群、加強(qiáng)社會保障、完善分配格局，提高居民收入水平，才能實現(xiàn)穩(wěn)定包括住房在內(nèi)的消費(fèi)，提振內(nèi)需。

深圳二手房掛牌量創(chuàng)新高

據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月深圳市二手住宅過戶量為2168套，環(huán)比上漲25%，這個漲幅在過往半年里最高。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有廣州，無錫、南京、蘇州、濟(jì)南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“帶押過戶”模式。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月7日，深圳全市共有41101套在售二手房源，較上周增加1100套，在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加。此外，數(shù)據(jù)還顯示，上周深圳二手房錄得量為587套，環(huán)比上升0.2%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會預(yù)計，二手房交易量筑底企穩(wěn)態(tài)勢進(jìn)一步夯實，有望重回600套關(guān)口。

北京二手房網(wǎng)簽量為9663套，同比去年上漲25.7%，雖然環(huán)比下降15.3%，主要是受到國慶假期與疫情反復(fù)的雙重影響。

上海二手房市場延續(xù)8月以來的降溫態(tài)勢，10月份上海二手房成交量回落至1.6萬套，較9月下降11%。

央行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變;

財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以不同程度的退稅優(yōu)惠，有利于居民賣舊換新，促進(jìn)二手房交易。

5個重點監(jiān)測城市二手房成交量環(huán)比增長約4%

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價在2020年年末和2021年年初都出現(xiàn)集體上漲的行情。各地的二手房調(diào)控多從2021年開始，在慣性作用下，短期內(nèi)二手房價格可能還會上漲一段時間，但除少數(shù)熱點城市外，大多數(shù)城市二手房價格上漲不具有可持續(xù)性，主要原因在于信貸收縮。

二手房成交量依然是處于較低的水平，但是這種現(xiàn)在現(xiàn)象，在進(jìn)入到2022年開始就得到了好轉(zhuǎn)。近日有報告指出，進(jìn)入到今年2月以來，全國5個重點監(jiān)測城市中，二手房成交量環(huán)比增長約4%，市場的實際修復(fù)力度十分明顯。二手房市場熱度達(dá)到近半年的最高點。

對于樓市的前景，還是比較樂觀的，業(yè)內(nèi)人士指出，按照現(xiàn)有走勢，樓市將繼續(xù)迎來修復(fù)，在多重因素影響下，二手房市場將出現(xiàn)量升價穩(wěn)的走勢。

當(dāng)前周期最為集中的政策調(diào)整，與前期以城市為主體，“因城施策”的調(diào)節(jié)不同，通過央行、財稅等多部門協(xié)同，一系列政策直指“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，加速房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)，使行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。

想要了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)情況，可以查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年中國二手房行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。