2023公寓行業(yè)市場競爭格局及前景分析

• 黃文玉 2023年3月10日 來源：互聯網 218 6
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統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓有更加長遠的發(fā)展，酒店會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發(fā)展具有持續(xù)性。

公寓市場投資前景如何?公寓：公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、布局規(guī)范緊湊，經濟實用。職工公寓也包含學校宿舍，比較方便實用。

“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業(yè)地產運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

公寓行業(yè)市場發(fā)展現狀分析

近年來，隨著住宅類地產限購措施的日益增多，商住類地產也就是俗稱的“酒店式公寓”便成為了人們投資的熱點項目。酒店式公寓，同地段商住類地產的單價往往只有住宅類地產的一半甚至更低，加之建筑面積較小，使其頗受預算不高投資者的青睞。相較于住宅類地產諸多購房限制(例如社保年限、戶口限制等等)，商住類地產則是只要經濟條件允許，買一層樓甚至整幢樓成為“層主”、“樓主”都是可行的。投資門檻較低，這個不單單是指經濟條件，還有專業(yè)知識、后期管理等等，相較于投資其他商業(yè)地產需要具備一定的專業(yè)能力(房地產知識、理財規(guī)劃等等)，商住類地產則要簡單很多，加之經銷商往往會提供后續(xù)包租、代管、裝修等附加服務，這些優(yōu)惠條件往往也是投資者選擇此類地產的重要原因。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓有更加長遠的發(fā)展，酒店會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發(fā)展具有持續(xù)性。目前，酒店式公寓的學區(qū)已經敲定，消費者自住、投資、教育同時擁有，即買即住輕松實現。

2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關數據顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質企業(yè)集中。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國公寓行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

2021年中國城市房屋租賃人口數量約2.3億人，同比增長4.5%。住房租賃市場規(guī)模高達2.2萬億元左右，同比增長15.8%。目前租房市場已成為房地產市場的重要組成部分。我國租賃公寓市場規(guī)模有逐年增長走勢，其中2021年中國租賃公寓市場規(guī)模1794.8十億元，同比增長16.4%。

從我國租賃公寓市場規(guī)模來看，2021年中國長租公寓市場規(guī)模為132.7十億元，同比增長14.3%;中國非長租公寓市場規(guī)模為1662.1十億元，同比增長16.6%。從中國長租公寓市場規(guī)模來看，其中2021年中國集中式長租公寓市場規(guī)模為44.9十億元，同比增長29.8%;分散式長租公寓市場規(guī)模為87.8十億元，同比增長7.7%。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產品服務表現。

公寓行業(yè)市場競爭格局及前景分析

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經營質量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

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