2023工業(yè)廠房工程行業(yè)市場投資與發(fā)展規(guī)模分析

• 劉明月 2023年5月22日 來源：百度百科 中研網(wǎng) 722 43
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工業(yè)廠房工程行業(yè)市場前景機(jī)會(huì)在哪?從全國建筑業(yè)企業(yè)房屋竣工面積構(gòu)成情況看，住宅竣工面積占最大比重，為66.26%;廠房及建筑物竣工面積占13.81%;商業(yè)及服務(wù)用房竣工面積占6.19%;其他各類房屋竣工面積占比均在6%以下。2021年廠房及建筑物竣工面積為5.64億平方米。

工業(yè)廠房工程行業(yè)市場前景機(jī)會(huì)在哪?從全國建筑業(yè)企業(yè)房屋竣工面積構(gòu)成情況看，住宅竣工面積占最大比重，為66.26%;廠房及建筑物竣工面積占13.81%;商業(yè)及服務(wù)用房竣工面積占6.19%;其他各類房屋竣工面積占比均在6%以下。2021年廠房及建筑物竣工面積為5.64億平方米。

中國工業(yè)廠房工程產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路：1、“產(chǎn)物一體”發(fā)展思路。即產(chǎn)業(yè)-物業(yè)綜合開發(fā)思路，變孤立的房產(chǎn)開發(fā)為綜合的產(chǎn)物協(xié)同開發(fā)。通過物業(yè)建設(shè)打造硬環(huán)境和硬載體，但必須要學(xué)會(huì)從產(chǎn)業(yè)這個(gè)核心層面賺到載體的錢，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入“人”，而“人”是物業(yè)真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務(wù)，將成為物業(yè)“盤活”的主體內(nèi)容，當(dāng)物業(yè)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)的收益，通過資產(chǎn)證券化便可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)物開發(fā)的更高階“盤活”。

2、“招培一體”發(fā)展思路。變“被動(dòng)招商引資”為“主動(dòng)產(chǎn)業(yè)培育”，在傳統(tǒng)招商基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)孵化服務(wù)、創(chuàng)投資源引入，建立產(chǎn)業(yè)孵化培育優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條。“招培一體”，雙向出擊，解決產(chǎn)業(yè)難題。

2023工業(yè)廠房工程行業(yè)市場投資與發(fā)展規(guī)模分析

工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，一方面為具有一定實(shí)力，想介入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)創(chuàng)造了條件;另一方面，工業(yè)廠房工程資源的稀缺將促使工業(yè)用地價(jià)格的上漲，因此持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。

工業(yè)廠房一般是由所在地政府提供優(yōu)惠土地，單獨(dú)投資或者合作開發(fā)，用來吸引企業(yè)進(jìn)入，進(jìn)而發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，由此決定了國家或地方政府的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展政策對(duì)工業(yè)廠房工程的類型有很大的引導(dǎo)作用。當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策導(dǎo)致了不同地方的工業(yè)廠房工程不同于另一個(gè)地方，專業(yè)性較強(qiáng)。

我們國家的工業(yè)廠房工程的發(fā)展，真正意義上是從改革開放之初算起的。首先在全國設(shè)立了5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)、14個(gè)開放城市，并建立了多個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。在政府全力主導(dǎo)之下，這一時(shí)期的工業(yè)廠房建設(shè)發(fā)展非常迅速，在數(shù)量、質(zhì)量上均保持極高的增長，工業(yè)廠房成為生產(chǎn)力的聚集地，推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海較發(fā)達(dá)地區(qū)開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，各類型工業(yè)廠房在全國各地四處開花，工業(yè)廠房類型不斷增多，但規(guī)模體量、建設(shè)成效參差不一。

工業(yè)廠房工程資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，其投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也相當(dāng)高，而投資回收期則有的長達(dá)十幾年。因此工業(yè)廠房工程的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)廠房工程大投資的特點(diǎn)所決定的。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。近年來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供給能力較強(qiáng)，相關(guān)企業(yè)數(shù)量增長較好，2020年，中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量約為3669家，較2019年上漲了0.92%。中國企業(yè)數(shù)量達(dá)到3705家。工業(yè)廠房工程往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。從我國目前來看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。

圖表：相關(guān)企業(yè)數(shù)量(單位：家)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

工業(yè)廠房行業(yè)的盈利能力一般，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在5%以內(nèi)。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)廠房建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)廠房建設(shè)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。近年來，工業(yè)廠房行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

中國工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展面臨問題

(1)土地儲(chǔ)備資格問題

為了加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，一些開發(fā)區(qū)常將可開發(fā)用地進(jìn)行打包，委托開發(fā)商進(jìn)行征地、拆遷、儲(chǔ)備，并由開發(fā)商進(jìn)行該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、場地綠化、廠房樓群的集中開發(fā)建設(shè)，為了保證開發(fā)商利益獲取，政府與企業(yè)就土地增值收益分成達(dá)成協(xié)議。

我國《土地儲(chǔ)備辦法》中明文規(guī)定，土地儲(chǔ)備工作應(yīng)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。顯然，地產(chǎn)開發(fā)商并不具有土地儲(chǔ)備的資格，但是在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行中實(shí)質(zhì)上承擔(dān)了土地儲(chǔ)備職能，存在土地儲(chǔ)備主體違規(guī)問題，同時(shí)這種模式勢必會(huì)出現(xiàn)多頭儲(chǔ)備土地、政府與開發(fā)商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控。

(2)工業(yè)用地性質(zhì)問題

目前，我國土地性質(zhì)劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務(wù)、工業(yè)四類，工業(yè)用地價(jià)格最低，據(jù)測算，我國工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于居住用地價(jià)格的15%，商業(yè)用地價(jià)格的8%。國家對(duì)工業(yè)用地實(shí)行嚴(yán)格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》也明確規(guī)定工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。

(3)軟件與信息服務(wù)業(yè)等高技術(shù)行業(yè)用地性質(zhì)問題

根據(jù)現(xiàn)行國家行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，軟件和信息服務(wù)業(yè)包括軟件開發(fā)、信息技術(shù)集成服務(wù)、信息技術(shù)咨詢服務(wù)、數(shù)據(jù)處理和存儲(chǔ)服務(wù)、集成電路設(shè)計(jì)和其他信息技術(shù)服務(wù)行業(yè)。國家也明確強(qiáng)調(diào)，大力發(fā)展新一代信息技術(shù)戰(zhàn)略新興工業(yè)，大力發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)、信息服務(wù)、軟件開發(fā)等高技術(shù)行業(yè)。由于這類行業(yè)主要具有資金密集型、技術(shù)密集型、智慧密集型特點(diǎn)，這類行業(yè)用地的表現(xiàn)形式不是工業(yè)廠房、而是辦公樓或者研發(fā)樓。而目前的工業(yè)用地政策僅適用于傳統(tǒng)建設(shè)廠房的工業(yè)項(xiàng)目(一般指《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對(duì)于軟件服務(wù)、信息技術(shù)等這類不需工業(yè)廠房的新型現(xiàn)代信息服務(wù)行業(yè)的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。

(4)銷售模式問題

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售不同于普通的住宅、商業(yè)商品房的銷售，因國家相關(guān)政策的限制，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中所存在的政策問題也相應(yīng)暴露出來。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得房屋主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。

目前諸多工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已成為商品房開發(fā)模式，地產(chǎn)開發(fā)商以集中開發(fā)，統(tǒng)一配套的方式對(duì)外向不特定的企業(yè)或者個(gè)人出售工業(yè)用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發(fā)商取得土地為工業(yè)性質(zhì)土地，依據(jù)目前法規(guī)不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。工業(yè)地產(chǎn)商大多是在沒有取得預(yù)售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進(jìn)行銷售房屋行為，這對(duì)于買賣雙方均存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

工業(yè)廠房工程價(jià)格走勢及影響因素分析

一、中國工業(yè)廠房工程價(jià)格回顧

二、工業(yè)廠房工程當(dāng)前市場價(jià)格及評(píng)述

三、工業(yè)廠房工程價(jià)格影響因素分析

四、2023-2027年工業(yè)廠房工程未來價(jià)格走勢預(yù)測

隨著工業(yè)廠房工程行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的工業(yè)廠房工程企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前制工業(yè)廠房工程市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期提前占領(lǐng)行業(yè)市場，取得先發(fā)優(yōu)勢。本報(bào)告專業(yè)!權(quán)威!報(bào)告根據(jù)行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國工業(yè)廠房工程行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析。

工業(yè)廠房工程行業(yè)市場調(diào)研如何?中研研究院對(duì)該行業(yè)作了詳盡深入的分析，是企業(yè)進(jìn)行市場研究工作時(shí)不可或缺的重要參考資料，同時(shí)也可作為相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行潛力分析、發(fā)展分析、投資分析等研究工作時(shí)的參考依據(jù)。更多行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2027年中國工業(yè)廠房工程行業(yè)競爭分析與投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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