住宅物業(yè)管理市場調(diào)研 中國房企的自有資金占比較低

• 陳博 2023年8月17日 來源：中研網(wǎng) 530 29
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住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。

欲了解更多物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年中國物業(yè)管理行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》。

中國房地產(chǎn)開發(fā)期內(nèi)的資金來源一般包括自籌資金、外部融資、銷售回款三大類。中國房企的自有資金占比較低，且模式較固定，主要采取IPO或是股份增發(fā)的方式進行。相對而言，債權(quán)融資（不同類型）占了相當大的比例，其中的有息借款對房企的運營和風控管理有著關(guān)鍵的影響。

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房地產(chǎn)代理銷售是指專業(yè)為房地產(chǎn)公司（開發(fā)商）提供房地產(chǎn)專業(yè)的樓盤策劃和銷售代理的服務(wù)。主要集中在產(chǎn)品定位、到案場包裝、物料設(shè)計、媒體計劃、廣告推廣、房地產(chǎn)銷售代理、回攏資金等。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。

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專門的機構(gòu)和人員,依照合同和契約,對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理,同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全但衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

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房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是資產(chǎn)所有人自己或者委托專業(yè)機構(gòu)對有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進行科學管理，以期實現(xiàn)資產(chǎn)最大限度的保值增值行為。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要有物業(yè)管理、設(shè)施管理、財務(wù)管理和運營管理。

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以“咨詢+資源”為雙核驅(qū)動，為客戶提供研究、規(guī)劃、投資、運營全方位的綜合解決方案。憑借同策集團跨界資源優(yōu)勢，通過各金融平臺和產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的整合服務(wù)，幫助客戶解決項目產(chǎn)業(yè)落地的核心問題，提供從資金到產(chǎn)業(yè)落地一體化的專業(yè)服務(wù)，真正實現(xiàn)項目愿景。

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美國住宅開發(fā)商的權(quán)益融資途徑同國內(nèi)開發(fā)商權(quán)益融資途徑并無巨大區(qū)別，均以IPO或是股份增發(fā)為主，但其權(quán)益融資占資金來源比例相比我國較高。美國住宅開發(fā)商債務(wù)融資渠道較多元，包括商業(yè)銀行貸款、金融機構(gòu)短期循環(huán)信貸授信（revolving line of credit）、儲蓄機構(gòu)貸款、無擔保債券發(fā)行、有擔保債券發(fā)行、土地賣方貸款等。但一個重要特點是，其中很多債務(wù)融資渠道均可提供期限長達10年以上的借款。

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在中國，城市和鄉(xiāng)村的差距還是很明顯的。城市是一個相對于商業(yè)集中的地方，無論是城市建設(shè)還是機構(gòu)資源都遠遠高于鄉(xiāng)村，經(jīng)濟條件也比農(nóng)村要好的多，衣食住行都比鄉(xiāng)村方便很多。

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但是在美國，無論是紐約還是洛杉磯，城市和鄉(xiāng)村沒有太多的區(qū)別，甚至可以認為沒有絕對的城鄉(xiāng)差距，每個區(qū)域都會有自成體系的一套設(shè)施配套，包括商店、飯店、醫(yī)院、學校、為周邊的居民提供極大的方便。

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在美國買賣房產(chǎn)，會有很多的第三方協(xié)助機構(gòu)，包括估價公司、房屋檢查機構(gòu)、公證公司、銀行、經(jīng)濟公司、產(chǎn)權(quán)保險公司等，每一個機構(gòu)都在買賣過程中發(fā)揮極其特有的作用，保證房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不出錯，缺一不可。

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這也使得美國房地產(chǎn)行業(yè)能夠公平、透明，并且健康、蓬勃地發(fā)展。而中國房地產(chǎn)業(yè)近幾年剛剛起步，相對而言仍有不夠完善之處。美國的房產(chǎn)屬于私有財產(chǎn)制，房屋的買賣包含著土地。也可以這樣認為，買房子的同時也就買下了這片土地的永久所有權(quán)，而中國的住宅產(chǎn)權(quán)最多只有70年的期限。

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一、住宅物業(yè)管理的特點

1、瑣碎，事無巨細都可能要涉及。

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2、全面，包括衣食住行、安全、維護等等。

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3、不間斷，要24小時提供相應(yīng)的服務(wù)，包括值班。

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4、承上啟下，協(xié)調(diào)開發(fā)商與業(yè)主/住戶之間的關(guān)系。

二、物業(yè)費的構(gòu)成與制定

如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費標準。物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。

三、住宅物業(yè)管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。

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住宅小區(qū)的一切物業(yè)都是為住宅小區(qū)居民居住和生活服務(wù)的，使住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)揮最大使用價值，物盡其用，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最大職能。住宅小區(qū)的物業(yè)，特別是房屋、地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)有其價值，使這部分固定資產(chǎn)保值、升值，為產(chǎn)權(quán)人收回成本并提供一定利潤也是住宅小區(qū)物業(yè)管理的職能之一。隨著房屋商品化和住房制度改革的深化，越來越多的個人擁有了住房產(chǎn)權(quán)，使住宅小區(qū)房屋固定資產(chǎn)保值增值，也越來越被眾多產(chǎn)權(quán)人所關(guān)注，成為衡屋住宅小區(qū)物業(yè)管理水平高低、優(yōu)劣的一項重要指標。

四、別墅物業(yè)管理分析

別墅小區(qū)物業(yè)管理有針對別墅物業(yè)特點固有管理模式和側(cè)重點，從安全性、私密性以細致服務(wù)的角度出發(fā)，充分體現(xiàn)業(yè)主的地位和尊貴。

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1、逐一周密規(guī)劃（對小區(qū)地域環(huán)境選址、小區(qū)總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環(huán)境保潔、居住功能、會所配套、現(xiàn)代通訊、水處理系統(tǒng)等）.

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2、無論在居住生活質(zhì)量、自然生態(tài)環(huán)境、社區(qū)文明和安全狀況等方面超越其它類別的住宅小區(qū)。

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3、它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、陽光充足、空氣清新等物業(yè)綜合品質(zhì)在當前是一流。

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