園區(qū)開(kāi)發(fā)商商業(yè)模式中的關(guān)鍵資源 有哪些？如何獲??？

• 陳博 2023年9月7日 來(lái)源：中研網(wǎng) 928 58
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從全國(guó)的情況看，土地儲(chǔ)備應(yīng)該是一個(gè)先行指數(shù)，土地的供應(yīng)量決定的是第二年、第三年的商品房供應(yīng)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，土地儲(chǔ)備會(huì)起到重要的作用。對(duì)于一個(gè)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場(chǎng)的占有率，就必須保持

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資源基礎(chǔ)觀(resource_basedview，RBV)認(rèn)為，資源是不均勻地分布在各個(gè)企業(yè)之間且不能完全轉(zhuǎn)移的，企業(yè)的利潤(rùn)規(guī)模和持續(xù)性主要取決于其擁有的資源，具有顯著(突出)的資源利用能力的企業(yè)將能夠獲得更好的回報(bào)，也就是說(shuō)資源本身沒(méi)有實(shí)際價(jià)值，其潛在價(jià)值僅能通過(guò)特殊的動(dòng)態(tài)能力獲得。商業(yè)模式為各種資源的潛在價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供了應(yīng)用情境，其中商業(yè)模式中的關(guān)鍵資源是指對(duì)企業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)(即提供物)的獨(dú)特性具有支撐作用的資源。換句話說(shuō)，顧客價(jià)值的獨(dú)特性就是由這類資源來(lái)促成和保障的。例如，蘋果手機(jī)給用戶帶來(lái)的獨(dú)特體驗(yàn)是建立在該企業(yè)獨(dú)特的產(chǎn)品創(chuàng)意、專有技術(shù)等基礎(chǔ)上的。因此，，在新興技術(shù)獨(dú)特的應(yīng)用情境中，大量商業(yè)模式現(xiàn)象有助于人們擴(kuò)展和加深對(duì)資源基礎(chǔ)理論和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論的理解，彌補(bǔ)現(xiàn)有理論不足。

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1、政府關(guān)系資源

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，政府是制定規(guī)劃和確定實(shí)施步驟的主體；其次，我國(guó)的土地是國(guó)家所有、政府掌管，批準(zhǔn)用地是政府的權(quán)力，而管理土地的使用是政府的責(zé)任與權(quán)力。

2、土地資源

從全國(guó)的情況看，土地儲(chǔ)備應(yīng)該是一個(gè)先行指數(shù)，土地的供應(yīng)量決定的是第二年、第三年的商品房供應(yīng)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，土地儲(chǔ)備會(huì)起到重要的作用。對(duì)于一個(gè)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場(chǎng)的占有率，就必須保持在市場(chǎng)有不斷的供給，也就是要今年儲(chǔ)備明年、后年、大后年的土地，保持每年連續(xù)在市場(chǎng)上提供一定量的商品房。鑒于這種情況，會(huì)造成開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地儲(chǔ)備的特殊需求。

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開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的方式大概分為以下三類：

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第一、行政命令式

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第一類是行政命令式，可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)8月12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說(shuō)，在各個(gè)城市中，都有大量由政府決策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。

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1、危改拆遷

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大部分的危改項(xiàng)目用行政命令的方式或者行政批準(zhǔn)的方式，先劃撥后出讓。因?yàn)槲８捻?xiàng)目里有大量的回遷、有大量的政府配套設(shè)施、有大量的實(shí)物出租的部分，這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協(xié)議出讓的方式。通常大部分的危改項(xiàng)目都涉及到居民拆遷問(wèn)題，以及原有土地上的政府機(jī)構(gòu)和工廠拆遷的問(wèn)題，在沒(méi)有進(jìn)行談判和確定之前，很難決定哪些單位回來(lái)，哪些單位一定被拆走。這時(shí)候，我們通常采用的辦法是對(duì)危改進(jìn)行協(xié)議出讓。

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2、工商企業(yè)改造

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一些城市的政府用協(xié)議出讓的方式來(lái)進(jìn)行工商企業(yè)的改造。這里頭包括退二進(jìn)三、污染企業(yè)，擾民企業(yè)的一些特殊情況，因?yàn)樗鼪](méi)有辦法把附帶的一些條件作為土地招標(biāo)的條件，比如剩余勞動(dòng)力的安置等，或者是招標(biāo)、拍賣的形式很難做，所以通常采用協(xié)議出讓的方式。

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3、經(jīng)濟(jì)適用房

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按照政府的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地以有計(jì)劃的劃撥方式提供。經(jīng)濟(jì)適用住房在各個(gè)城市招標(biāo)的一般不是土地，大部分招標(biāo)的是操作項(xiàng)目的法人，所以是一個(gè)以法人招標(biāo)為主的招標(biāo)制度，土地是預(yù)先由政府來(lái)進(jìn)行計(jì)劃性安排并以劃撥方式提供的。

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4、基礎(chǔ)設(shè)施

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基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在今年的增長(zhǎng)速度比房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度還快。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵，以及一些水廠，電廠或者是供熱廠等等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。有些地方政府因?yàn)闆](méi)有資金大量的投入，所以利用變換土地轉(zhuǎn)讓的方式，給公路，鐵路、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的管理部門和建設(shè)部門一些轉(zhuǎn)換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉(zhuǎn)給了地鐵公司，雖然他還要繳納一定量的土地出讓金，但是他通過(guò)地鐵上層建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換，或者是建設(shè)產(chǎn)品獲得盈利，來(lái)彌補(bǔ)地鐵建設(shè)資金的不足。到目前為止，上海市幾乎所有地鐵的站臺(tái)，站口、交換站都是用這種方式，地面上的土地轉(zhuǎn)讓給了開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整個(gè)站區(qū)的建設(shè)，減少地鐵投資的壓力。

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盡管政府下達(dá)11號(hào)令規(guī)定經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目的土地必須掛牌招標(biāo)拍賣，但每個(gè)城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。從目前全國(guó)的情況看，這類土地在市場(chǎng)上數(shù)量是最大的，大部分城市會(huì)維持在70％。當(dāng)然，這里頭也還包括了一些開(kāi)發(fā)區(qū)，由開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)承擔(dān)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，然后他再進(jìn)行二級(jí)的轉(zhuǎn)讓或者合作項(xiàng)目的合建形成的轉(zhuǎn)讓等等。因此，行政批準(zhǔn)仍然占有很大的數(shù)量。

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第二、土地市場(chǎng)

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國(guó)土資源部11號(hào)令出臺(tái)以后，土地市場(chǎng)實(shí)際上變成公開(kāi)出讓的方式。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)一般有三種情況：一個(gè)是投標(biāo)，一個(gè)是摘牌，一個(gè)是競(jìng)買。這三種情況都是公開(kāi)取得土地的方式之一。從全國(guó)的情況看，除了深圳，廣州這些市場(chǎng)化程度比較高的城市很早就開(kāi)始實(shí)行土地招投標(biāo)和公開(kāi)出讓這種方式之外，其他大部分城市都是在去年11號(hào)令出臺(tái)之后才開(kāi)始的。這個(gè)市場(chǎng)是逐步擴(kuò)大公開(kāi)土地市場(chǎng)供給比例的一個(gè)過(guò)程。也是逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，為主的供給渠道的過(guò)程?？梢韵胍?jiàn)，多少年之后，可能這個(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)比率會(huì)逐漸占到主流，而行政批準(zhǔn)的土地占到次要地位。

3、金融資源

金融資源作為一種特殊的資源，既是資源配置的對(duì)象，又是資源配置的手段。金融資源向一個(gè)產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)所提供的資源配置能力和資源配置效率決定這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的綜合發(fā)展水平和潛在增長(zhǎng)能力。

4、園區(qū)招商隊(duì)伍

在招商這個(gè)系統(tǒng)的工程中，人的因素是最關(guān)鍵的，要使產(chǎn)品銷售突飛猛進(jìn)，公司管理穩(wěn)定發(fā)展必須建立一支從上到下組建一支精明強(qiáng)干的招商隊(duì)伍，是企業(yè)招商工作的重中之重。然而，除了專業(yè)招商的企業(yè)之外，一般的招商企業(yè)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面是弱項(xiàng)。

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首先要建班子：有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子，由三部分組成，一把手也就是班子的責(zé)任者，二是核心成員，他是部門全局問(wèn)題的策劃和支持者，三是重要的功能負(fù)責(zé)人，是參與班子的決議，營(yíng)銷執(zhí)行者，在重大問(wèn)題的決策程序上應(yīng)該是要求立項(xiàng)、調(diào)查、研討、決策。而且主要程序應(yīng)是“聽(tīng)多數(shù)人意見(jiàn)，和少數(shù)人商量，核心說(shuō)了算”的。

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