生物醫(yī)藥園區(qū)運(yùn)營一體化盈利方式解析 如何成功開發(fā)和運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園？

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網(wǎng) 520 28
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從資金運(yùn)作角度來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金運(yùn)作時(shí)間更久，資金回收較慢。前期，在招大引強(qiáng)或企業(yè)抱團(tuán)成勢入駐的過程中，其利潤微博，而且招商周期長。因此，運(yùn)營商應(yīng)盡早厘清自己的盈利模式、創(chuàng)利模式及開發(fā)時(shí)序和開發(fā)周期；從而確定自己的資金聚合手段和方式。通過多種投融資方

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投資運(yùn)營一體化模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但是對于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

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如何成功開發(fā)和運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園，一直是運(yùn)營商甩不開的難題。產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和運(yùn)營可謂一半是地獄，一半是天堂，只有深刻領(lǐng)會"聚合、融合、整合、聯(lián)合"八個(gè)字，并切實(shí)執(zhí)行到位，才能開辟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新方向。

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產(chǎn)業(yè)聚合。產(chǎn)業(yè)園的核心問題是產(chǎn)業(yè)，所以其運(yùn)營開發(fā)的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚合，必須堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶，聚合產(chǎn)業(yè)集群。在園區(qū)開發(fā)之初，運(yùn)營商務(wù)必做好園區(qū)的規(guī)劃和定位，到底要聚合什么樣的產(chǎn)業(yè)？這類產(chǎn)業(yè)是否適合集群規(guī)?；l(fā)展？其整合的廣度和深度到底怎樣？把這些問題分析清楚后，才能確定產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)園規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園定位。

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人氣聚合。不同產(chǎn)業(yè)，對人氣聚合的要求不盡相同。譬如：作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)的輕紡產(chǎn)業(yè)，對人氣的聚集要求就非常高，需要大量熟練的技術(shù)工人。有了產(chǎn)業(yè)，沒有人的聚合，入園企業(yè)因無工人而不能生產(chǎn)，結(jié)果將是致命的。作為勞動密集型行業(yè)，在園區(qū)開發(fā)運(yùn)營中，人的聚合也成為影響項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。甚至豐富的產(chǎn)業(yè)工人，直接能促成招商運(yùn)營的成功。因此，我們在開發(fā)運(yùn)營輕紡產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，就一定要注重選址，既要關(guān)注當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，更要關(guān)注當(dāng)?shù)氐膭趧恿Y源，并要采取一定的措施，實(shí)現(xiàn)人氣聚合。

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資金聚合。從資金運(yùn)作角度來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金運(yùn)作時(shí)間更久，資金回收較慢。前期，在招大引強(qiáng)或企業(yè)抱團(tuán)成勢入駐的過程中，其利潤微博，而且招商周期長。因此，運(yùn)營商應(yīng)盡早厘清自己的盈利模式、創(chuàng)利模式及開發(fā)時(shí)序和開發(fā)周期；從而確定自己的資金聚合手段和方式。通過多種投融資方式和平臺，實(shí)現(xiàn)資金的聚合，既要解決園區(qū)自身建設(shè)開發(fā)運(yùn)營的資金需求，又要解決入園企業(yè)的資金需求。

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產(chǎn)城融合?，F(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園已進(jìn)入"第四代產(chǎn)業(yè)綜合體"時(shí)期，所謂的"產(chǎn)業(yè)綜合體"就是產(chǎn)城一體化。現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營開發(fā)必須堅(jiān)持"產(chǎn)城融合"的理念，形成以產(chǎn)業(yè)集群為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)鏈為核心，以產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以生活配套為保障，通過產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，致富一方百姓，打造一座城市。

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制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合。以產(chǎn)業(yè)為支撐，牢牢把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢，堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)"雙輪驅(qū)動"。大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，合理發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，完善園區(qū)服務(wù)功能。

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企業(yè)發(fā)展與園區(qū)發(fā)展融合。產(chǎn)業(yè)園在開發(fā)運(yùn)營中，要樹立產(chǎn)業(yè)園與園區(qū)企業(yè)融合發(fā)展的理念。切忌只管招商，不管服務(wù)，只管運(yùn)營商賺錢，不管企業(yè)發(fā)展。園區(qū)務(wù)必創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境和搭建完善的幫扶平臺，切實(shí)解決入園企業(yè)的難題，甚至要破解整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸和難題。只有這樣擔(dān)負(fù)起產(chǎn)業(yè)振興的大任，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高效整合，從而快速推進(jìn)招商進(jìn)程和園區(qū)的運(yùn)營開發(fā)。

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鏈條整合。要保證一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能夠成功地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，科學(xué)配置產(chǎn)業(yè)鏈條是基礎(chǔ)。在選擇了合適的產(chǎn)業(yè)后，再選擇目標(biāo)引入產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。既要因地制宜，結(jié)合自身發(fā)展能力，選擇自身適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)要有目的及計(jì)劃的對整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能進(jìn)行劃分，以滿足目標(biāo)客戶的需求。讓園區(qū)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，通過完整產(chǎn)業(yè)鏈條的打造，讓企業(yè)節(jié)省成本，資源共享，互補(bǔ)發(fā)展，抱團(tuán)發(fā)展，集群發(fā)展。

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以輕紡產(chǎn)業(yè)園為例，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條包含了紡紗、織造、制衣、洗水、印染、整理等多個(gè)環(huán)節(jié)。要進(jìn)行整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合，對生產(chǎn)要素保障、環(huán)境容量等提出了較高要求，所以在鏈條整合過程中又得因地制宜，進(jìn)行有效整合，既要招企業(yè)，更要解決落地問題。

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資源整合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商需要對各類資源進(jìn)行整合，爭取通過建立利益共享機(jī)制，構(gòu)建共同發(fā)展的新格局。其整合的范圍包括行業(yè)協(xié)會、政府、金融、科研院校、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃機(jī)構(gòu)及園區(qū)周邊資源等，充分高效整合各類資源，為我所用，共贏發(fā)展。

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升級整合。企業(yè)進(jìn)入園區(qū)不能任停留在原有的粗放發(fā)展階段，進(jìn)入園區(qū)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一次絕佳機(jī)會。園區(qū)在選擇招商企業(yè)時(shí)，要擬定入園標(biāo)準(zhǔn)，淘汰那些落后設(shè)備和產(chǎn)能，通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)升級必須依靠技術(shù)進(jìn)步。園區(qū)在開發(fā)運(yùn)營及建設(shè)中，就要引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備，并積極整合所有的升級資源，引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升效率。

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政企聯(lián)合。從參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的各方來看，地方政府對于吸引企業(yè)、吸引人才、提高稅收及城市形象有很高的訴求；對投資商來說，經(jīng)濟(jì)訴求是首要的，但是同時(shí)也會兼顧可持續(xù)性以及社會效應(yīng)；運(yùn)營商對于產(chǎn)業(yè)園的價(jià)值提升和園區(qū)品牌的打造至關(guān)重要。雖然上述各方之間有不同的訴求，但大體上不會完全相悖的，只不過在不同階段有所側(cè)重，重要的是大家建立同樣的價(jià)值體系和目標(biāo)。總體來說，政企合作是近幾年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主流開發(fā)模式，這將更好地發(fā)揮政府和企業(yè)的優(yōu)勢，也是今后的發(fā)展趨勢。目前，絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園對政府的依賴程度都很高，涉及到建設(shè)規(guī)劃、土地指標(biāo)、政策導(dǎo)向、稅收政策、產(chǎn)權(quán)辦理、金融支持、輿論導(dǎo)向等各個(gè)方面。離開政企的聯(lián)合，要想成功運(yùn)營一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，其難度可想而知。所以，在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營中，與政府各機(jī)構(gòu)保持良好的溝通互動，保持暢通的交流渠道是園區(qū)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。

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行業(yè)聯(lián)合。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營開發(fā)，行業(yè)的資源和力量不可少。一般在園區(qū)建設(shè)初期，就要充分高效梳理和整合行業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)行業(yè)聯(lián)合。諸如與行業(yè)協(xié)會(商會)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、科研院校、物流企業(yè)等建立良好的合作關(guān)系，并作為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營建設(shè)的有效支撐，在行業(yè)內(nèi)塑造影響，從而影響我們的目標(biāo)客群。

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跨界聯(lián)合。隨著社會的發(fā)展，行業(yè)與行業(yè)的相互滲透相互融會，已經(jīng)很難對一個(gè)企業(yè)或者一個(gè)品牌清楚地界定它的"屬性"，跨界現(xiàn)在已經(jīng)成為國際最潮流的字眼。在園區(qū)規(guī)劃中，園區(qū)與城市對話，園區(qū)建設(shè)運(yùn)營與藝術(shù)創(chuàng)作、文化交融、時(shí)尚潮流、旅游休閑完全可以結(jié)合，并進(jìn)行跨界聯(lián)合。園區(qū)建設(shè)只是賦予了硬件，主題產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和運(yùn)營價(jià)值在于提供承載發(fā)展的空間平臺。而產(chǎn)業(yè)園與藝術(shù)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)跨界融合的交集在于：通過產(chǎn)業(yè)在地理空間上的集聚度，形成產(chǎn)業(yè)集群價(jià)值，提升項(xiàng)目品位，從而構(gòu)建以創(chuàng)意為核心的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。譬如，輕紡產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營開發(fā)，完全可以與文化創(chuàng)意、時(shí)尚、工業(yè)旅游進(jìn)行跨界聯(lián)合。輕紡產(chǎn)業(yè)園，它既可以是產(chǎn)業(yè)的中心，同時(shí)也可以成為時(shí)尚的中心、創(chuàng)意的中心乃至工業(yè)休閑旅游目的地。

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