只看不買 一線城市樓市銀十平淡開局 房地產行業(yè)發(fā)展前景與轉型

• 李波 2023年10月8日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 819 50
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國慶長假通常也是樓市傳統(tǒng)“銀十”的序幕。在假期之前，多個城市陸續(xù)優(yōu)化了樓市調控措施，假期樓市表現(xiàn)如何?從一線城市樓市長假期間的表現(xiàn)或可窺見一斑。

國慶長假通常也是樓市傳統(tǒng)“銀十”的序幕。在假期之前，多個城市陸續(xù)優(yōu)化了樓市調控措施，假期樓市表現(xiàn)如何?從一線城市樓市長假期間的表現(xiàn)或可窺見一斑。

中指研究院最新公布的數(shù)據顯示，中秋國慶假期期間，北京新建商品住宅(9月29日至10月6日)簽約116套/1.76萬平方米，日均簽約量較去年假期分別下降48.2%和31.4%。同期，上海新建商品住宅日均成交面積較去年同期下跌45%。

而在長假前，在利率或限購方面有所松動的廣州和深圳，數(shù)據顯示，9月29日至10月6日期間，廣州網簽新建商品住宅15.7萬平方米，較2022年同期日均增加13.2%。

在優(yōu)化樓市調控政策方面，廣州的力度可謂最大。隨著廣州多項利好政策的持續(xù)落地，尤其是限購政策松綁，明顯提振了樓市信心，釋放了大量的剛性及改善需求，短期也帶動了市場成交的回升。

從假期整體表現(xiàn)來看，訪問量及市場成交活躍度較之前有明顯的回升，但市場分化趨勢明顯，尤其是限購政策放開后的番禺、黃埔等區(qū)域，市場成交要好于外圍區(qū)域，中心區(qū)域核心板塊的熱度將延續(xù)，但增城、從化、南沙、花都等外圍區(qū)域市場成交仍維持較冷趨勢。

不過，深圳同期新房住宅成交336套/3.45萬平方米，與節(jié)前一周相比成交套數(shù)減少42%，成交面積減少41%?！半m然看房的人也不少，但真正出手的購房者卻不多?！?/p>

深圳羅湖區(qū)一處新房項目的銷售經理告訴記者。記者走訪深圳多個在售新盤發(fā)現(xiàn)，多個新樓盤均推出花樣繁多的促銷活動。最低折扣力度低至88折，可謂“滿城皆是特價房”。

自8月底深圳跟進執(zhí)行“認房不認貸”政策后，房貸利率等政策也相繼調整，樓市熱度雖有所回升，但實際成交的情況并不如預期?！百彿空邔Ω鼘捤傻恼哳A期濃厚，所以目前市場沒有特別強烈的反應?！?/p>

福田園嶺一位資深二手房中介經理告訴記者。深圳市房地產中介協(xié)會表示，市場對于深圳后續(xù)跟進政策的呼聲與預期一直未減，加之中秋國慶雙節(jié)超長假期的大規(guī)模出游與返鄉(xiāng)，市場在短期內確實有重回觀望的勢頭。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市政策的操作空間在收窄，邊際效應明顯減弱。即使是迫切要買房的人，遇到開發(fā)商優(yōu)惠，如“一口價”房源降價了50萬，但房價還很高，加上房子本身的品質沒那么好，也很難讓買家出手購買。這就是當前樓市的困局。

中指研究院認為，短期來看未來需求端、供應端政策均有優(yōu)化空間，需求端如核心城市降低首付比例、放松限購、優(yōu)化普宅標準等，供應端如支持房企盤活存量資產、支持盤活存量閑置地塊、支持超大特大城市城中村改造等。而后續(xù)房地產市場恢復仍受下面幾點因素影響：

一方面，經濟復蘇及居民信心恢復，這是房地產市場企穩(wěn)的前提條件。本輪市場恢復需要更長時間，修復過程緩慢溫和，需保持合理預期。

另一方面，新房供應或成為制約部分核心城市銷售復蘇的因素之一。短期需求端政策需要優(yōu)化到位，同時城中村改造系列措施也需快速落地，才能更好地促進市場企穩(wěn)。預計2023年全國商品房銷售面積將低于13億平米;若短期政策優(yōu)化到位，同時城中村改造系列措施快速落地，預計2024上半年市場將完成筑底。

全國超過330個省市(縣)發(fā)布樓市優(yōu)化寬松政策超過千條，且松綁限購、限售成為主流，并逐步從三四線城市向二線熱點城市蔓延。2022年開年以來，各地“穩(wěn)樓市”政策頻出。

2022年前兩個月，已有至少40地發(fā)布不同程度的樓市寬松政策。近日，多地先后出臺發(fā)布公積金新政，明確放寬公積金申請發(fā)放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。

數(shù)據顯示，2023年元旦假期，三四線城市新房成交量普遍低于2022年元旦假期。例如，東莞2023年元旦假期新房成交面積為0.9萬平米，相比較上一個元旦假期下跌達到46.2%。

展望2023年，房地產市場的主要矛盾，已經由過去企業(yè)主、被動縮表帶來的整體房地產投資行業(yè)收縮，轉向需求側。

中研研究院出版的《2023-2028年中國房地產行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》顯示

隨著中央政治局對地產行業(yè)定調的轉變以及住建部明確了政策支持方向，后續(xù)核心一二線城市的樓市支持政策有望陸續(xù)落地。重點布局一二線城市的優(yōu)質房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。

資料顯示，地產ETF(159707)跟蹤中證800地產指數(shù)，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權重超8成!同時，中證800地產指數(shù)成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產ETF(159707)也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%;

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點;二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點;

三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

展望2023年，針對個人住房需求的住房金融政策將進一步地回暖，房貸的利率有望繼續(xù)降低，各地將出臺更多的寬松的政策，在有效化解房企風險的同時，來促進土地市場的回暖，推動整體房地產投資觸底、企穩(wěn)、回升。

房地產行業(yè)報告在大量的分析、預測的基礎上，研究了行業(yè)今后的發(fā)展與投資策略，為房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準確的房地產市場情報信息及科學的決策依據。

未來該行業(yè)發(fā)展空間極大，更多房地產行業(yè)消息，請點擊查看中研研究院出版的《2023-2028年中國房地產行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》。

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