重磅發(fā)布 住建部：分三類推進(jìn)城中村改造 這21個(gè)城市率先獲益

• 李波 2023年10月13日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 505 27
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(12日)，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到：超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施。今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，并召開電視電話會(huì)議進(jìn)行部署。

(12日)，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到：超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施。今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，并召開電視電話會(huì)議進(jìn)行部署。

據(jù)了解，城中村改造，一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的，實(shí)施拆整結(jié)合。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的，將按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理;整治提升的，將按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)整治提升和實(shí)施管理。

超大特大城市推進(jìn)城中村改造，將堅(jiān)持先謀后動(dòng)，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、落實(shí)征收補(bǔ)償安置資金等前期工作。

推進(jìn)城中村改造，堅(jiān)持依法征收、凈地出讓，由城市政府明確集體土地上房屋征收補(bǔ)償責(zé)任部門、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序等，并依法依規(guī)實(shí)行征收。

推進(jìn)城中村改造，堅(jiān)持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會(huì)資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。

城市政府對城中村改造負(fù)主體責(zé)任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡;對于整治提升類的城中村改造項(xiàng)目，將建立政府與村民、社會(huì)力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。

據(jù)了解，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題，亟需實(shí)施改造。

實(shí)際上，今年以來，多次重磅會(huì)議均提及城中村改造。其中，今年4月28日召開的中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。

7月21日，國常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

7月24日召開的中央政治局會(huì)議再次提及積極推動(dòng)城中村改造。7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在北京召開。

超大特大城市是此次推進(jìn)城中村改造的主要范圍。城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國有7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市。

超大城市分別是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。

特大城市分別是：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

據(jù)悉，當(dāng)前各地正按照部署，扎實(shí)開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項(xiàng)目方案等工作，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，今年以來，黨中央、國務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國共有21個(gè)超大特大城市，實(shí)施城中村改造是這類城市發(fā)展的客觀需要，也有助于擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)投資，對房地產(chǎn)市場也將發(fā)揮帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)后續(xù)各地細(xì)則將加快落地。

但值得注意的是，此次城中村改造并非二次棚改，城市范圍、資金來源、安置方式、留改拆規(guī)模等均有較大不同。

據(jù)了解，超大特大城市推進(jìn)城中村改造，將堅(jiān)持先謀后動(dòng)，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、落實(shí)征收補(bǔ)償安置資金等前期工作，確保不動(dòng)則已，動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。

堅(jiān)持依法征收、凈地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補(bǔ)償責(zé)任部門、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序等，并依法依規(guī)實(shí)行征收。

在資金來源方面，堅(jiān)持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會(huì)資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。

城市政府對城中村改造負(fù)主體責(zé)任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡;對于整治提升類的城中村改造項(xiàng)目，將建立政府與村民、社會(huì)力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。

對于一部分集聚了產(chǎn)業(yè)的城中村，在改造中將做好產(chǎn)業(yè)搬遷和轉(zhuǎn)型升級，在摸清城中村產(chǎn)業(yè)狀況的基礎(chǔ)上，城市政府將安排好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接園區(qū)，發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動(dòng)作用，先行有序疏解集聚產(chǎn)業(yè)。

改造后，將根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個(gè)體戶創(chuàng)業(yè)需求。

此外，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》顯示：

城中村改造布局現(xiàn)狀

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵(lì)城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，有序推進(jìn)拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤活，打造“兩個(gè)一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

深圳是城中村改造與保租房結(jié)合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發(fā)《城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統(tǒng)租房”相結(jié)合。

改造潛力大，根據(jù)深圳市住房建設(shè)局披露，2021-2027年全市將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬套(間)，覆蓋約350萬-400萬人，預(yù)計(jì)到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

政企結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)：城中村統(tǒng)租改造由深圳市政府牽頭，聯(lián)合萬科、深圳人才安居集團(tuán)等房企，共同改造、經(jīng)營。部分存在城中村保交付問題的城市也可以將未來的改造資金與安置房保交樓相結(jié)合。

部分出現(xiàn)交付問題的安置房多由于原開發(fā)主體企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問題，但并非商品房，即便項(xiàng)目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項(xiàng)借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤活存量安置房保交付問題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個(gè)經(jīng)濟(jì)大省經(jīng)濟(jì)總量占全國的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，城中村改造對發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。

經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場的發(fā)展。

云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬套。

其中，城市棚戶區(qū)改造30萬套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長。

城中村改造或?qū)⒊蔀榉€(wěn)投資與增長的藥引子與抓手。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。

為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

城中村改造路徑清晰

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個(gè)超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個(gè)特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)?！俺筇卮蟪鞘惺菐?dòng)區(qū)域乃至國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵增長極。

“十四五規(guī)劃”奠定了城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。隨著40個(gè)省市陸續(xù)出臺相關(guān)政策，城市更新的機(jī)制、規(guī)劃等更加完善，路徑也更加清晰。

城中村改造是以保障房建設(shè)為主。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的指導(dǎo)意見明確指出，要把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。目前來看，各城市也是按此方向予以落實(shí)。

如深圳市發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。

突出強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)，這對民間資本有兩方面含義，一方面，通過城中村改造建設(shè)保障房這是未來超特大城市房地產(chǎn)發(fā)展的主攻方向，政策保障因而將十分有力;另一方面，如何通過保障房而非商品房建設(shè)獲利，這對民間資本來說并非“輕車熟路”，因此就還需要在思維模式上進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。行業(yè)報(bào)告對中國行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對政府部門也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告

  城中村改造行業(yè)研究報(bào)告主要分析了城中村改造行業(yè)的市場規(guī)模、城中村改造市場供需求狀況、城中村改造市場競爭狀況和城中村改造主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對城中村改造行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測...

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