本研究咨詢報告由企業(yè)管理公司領銜撰寫，主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院房、天津市國土資源局、天津房管局等部門以及國內(nèi)外相關(guān)刊物的基礎信息、房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威調(diào)查機構(gòu)公布和提供的大量資料，結(jié)合深入的市場調(diào)查資料，首先介紹了房地產(chǎn)的定義、分類、市場特點等，接著分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況、天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境以及天津房地產(chǎn)業(yè)的運行情況；然后分別介紹了天津土地市場、住宅市場、別墅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、寫字樓市場、二手房市場的發(fā)展。隨后，報告對天津房地產(chǎn)市場做了重點市場營銷分析、企業(yè)經(jīng)營狀況分析、政策背景和趨勢分析；最后對天津房地產(chǎn)市場的未來投融資策略進行了科學的探討。為該行業(yè)中相關(guān)企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，根據(jù)市場需求及時調(diào)整經(jīng)營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

目 錄

CONTENTS

 
第一部分 行業(yè)發(fā)展分析
第一章 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述 1
第一節(jié) 房地產(chǎn)概念闡釋 1
一、房地產(chǎn)的定義 1
二、房地產(chǎn)的特征 1
三、房地產(chǎn)的自然形態(tài) 1
四、房地產(chǎn)的類別 1
第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述 3
一、房地產(chǎn)行業(yè)的定義 3
二、房地產(chǎn)行業(yè)的主要領域 3
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點 4
四、房地產(chǎn)行業(yè)的地位 4
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和特點 6
一、房地產(chǎn)市場分析的層次 6
二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 6
三、房產(chǎn)地市場分析的特點 7
四、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑 9

第二章 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 10
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 10
一、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進程 10
二、中國房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)性 11
三、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點 13
四、中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的蛻變歷程 15
五、2011年房貸新政下的樓市變局 16
第二節(jié) 2010-2011年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 19
一、2010年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 19
二、2011年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 20
第三節(jié) 2010-2011年中國房地產(chǎn)行業(yè)運行綜述 21
一、2010年房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)解讀 21
二、2011年我國房地產(chǎn)市場運行指標分析 22
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 22
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 26
（三）商品房建筑與銷售情況 28
（四）全國房地產(chǎn)市場價格變動情況 31

第三章 天津房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析 36
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)周期性波動的取決因素 36
一、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在經(jīng)濟周期的事實 36
二、影響房地產(chǎn)周期波動的因素分析 37
第二節(jié) 天津市宏觀環(huán)境概述 40
一、地理環(huán)境 40
二、行政區(qū)劃 43
三、交通運輸 45
四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 47
第三節(jié) 天津市經(jīng)濟社會發(fā)展 48
一、2009年天津經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 48
二、2010年天津經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 64
三、2011年天津經(jīng)濟發(fā)展概況 81
四、天津濱海新區(qū)是拉動經(jīng)濟發(fā)展的主引擎 82
第四節(jié) 天津市城市建設及規(guī)劃 83
一、建國60年天津城市建設規(guī)劃的變遷 83
二、2010年天津城市建設取得重大進展 88
三、2011年天津全力推進城建重點項目建設 90
四、天津市城市總體規(guī)劃（2005年-2020年） 92

第四章 天津房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 111
第一節(jié) 2009年天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展 111
一、2009年天津房地產(chǎn)市場運行特點 111
二、2009年天津房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 113
三、2009年天津主要區(qū)縣房地產(chǎn)市場狀況 117
四、2009年天津工業(yè)地產(chǎn)市場交易量持續(xù)增大 122
第二節(jié) 2010年天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展 126
一、2010年天津房地產(chǎn)市場綜述 126
二、2010年天津房地產(chǎn)運行情況分析 127
三、2010年天津房地產(chǎn)企業(yè)運行概況 128
四、2010年天津房地產(chǎn)市場熱點分析 128
第三節(jié) 2011年天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展 131
一、2011年天津樓市 開發(fā)商擴張放緩 132
二、2011年天津房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 133
第四節(jié) 天津房地產(chǎn)泡沫實證分析 136
一、2003-2010年房地產(chǎn)價格增長率GDP增長率指標分析 136
二、2003-2010年房價收入比 137
三、2003-2010年貨幣供給的增長率 137
四、2003-2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資全社會固定資產(chǎn)投資 137
五、2003-2010年房屋施工面積房屋竣工面積 138
六、2003-2010年商品房空置率和銷售竣工比 138
第五節(jié) 京津冀都市圈與天津房地產(chǎn)發(fā)展分析 138
一、區(qū)域規(guī)劃明晰為城市圈發(fā)展助力 139
二、大都市圈規(guī)劃下的資源共享 139
三、京津冀一體化下的樓市聯(lián)動 140
四、區(qū)域規(guī)劃帶動異地購房熱潮 141
第六節(jié) 天津房地產(chǎn)市場的問題及對策分析 142
一、天津房地產(chǎn)市場面臨的主要問題 142
二、天津房地產(chǎn)發(fā)展方向分析 143
三、天津房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議 145

第二部分 細分市場分析
第五章 天津土地市場 147
第一節(jié) 土地利用機制與城鎮(zhèn)化發(fā)展分析 147
一、城鎮(zhèn)化的涵義 147
二、約束中國城鎮(zhèn)化進程的土地問題 148
三、城鎮(zhèn)化土地問題的解決措施 150
第二節(jié) 2009年天津土地市場的發(fā)展 152
一、2009年天津土地市場綜述 153
二、2009年天津市土地市場供需情況 155
三、2009年天津市土地成交價格特點 157
第三節(jié) 2010年天津土地市場的發(fā)展 158
一、2010年天津土地市場綜述： 158
二、2010年天津土地市場供應分析 160
三、2010年天津土地市場成交分析 161
四、2010年天津土地市場總結(jié) 162
第四節(jié) 2011年天津土地市場的發(fā)展 163
一、2011年一季度天津土地市場分析 163
二、2011年二季度天津土地市場分析 166
三、2011年天津土地市場總結(jié) 169
第五節(jié) 節(jié)約集約用地對房地產(chǎn)業(yè)的影響 170
一、國家發(fā)布《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》 170
二、土地閑置成本加大囤地空間縮小 172
三、小地塊的出讓和開發(fā)將成為主流 173
四、強化用地合同管理有利于建立公平的土地拍賣競爭制度 173

第六章 天津住宅市場 174
第一節(jié) 住宅產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概述 174
一、住宅產(chǎn)業(yè)的定義 174
二、住宅產(chǎn)業(yè)的特點 174
三、住宅產(chǎn)業(yè)的分類 178
第二節(jié) 2009-2010年天津住宅市場的發(fā)展 178
一、2009年天津住宅市場分析 178
二、2010年天津住宅市場整體分析 182
三、2010年天津商品住宅成交分析 182
第三節(jié) 2011年天津住宅市場發(fā)展分析 186
一、2011年天津商品住宅市場分析 186
二、2011年天津新建商品住宅市場分析 190
三、2011年天津濱海新區(qū)新建商品住宅成交狀況 194
四、2011年天津保障住宅市場分析 196
第四節(jié) 天津住宅市場的未來發(fā)展趨勢 199
一、2011年下半年天津住宅市場分析預測 199
二、天津市高檔住宅未來發(fā)展三大趨勢預測 200
三、未來天津住宅市場供需特點預測 201

第七章 天津別墅市場 203
第一節(jié) 別墅的相關(guān)概述 203
一、別墅的定義 203
二、別墅的分類 205
三、別墅的設計要點 206
四、影響別墅品質(zhì)的因素分析 207
第二節(jié) 天津別墅市場發(fā)展綜述 209
一、天津別墅市場的發(fā)展沿革 209
二、天津別墅市場的區(qū)域化發(fā)展 210
三、天津別墅發(fā)展正迎接市場的全面成熟 218
四、天津“亞洲最大別墅區(qū)”建成數(shù)年后成空城 220
第三節(jié) 2010-2011年天津別墅市場的發(fā)展 225
一、2010年天津別墅“稀缺性”導致價格不斷上漲 225
二、2010年天津別墅各板塊發(fā)展分析 226
三、天津仍乏成熟別墅項目 環(huán)境生活氛圍都需營造 228
四、2011年天津別墅達61個 新四區(qū)成別墅聚集地 229
五、2011年天津別墅市場分析 231
第四節(jié) 天津別墅市場未來發(fā)展前景展望 238
一、別墅市場更具升值潛力和發(fā)展空間 238
二、未來天津別墅市場發(fā)展方向 239

第八章 天津商業(yè)地產(chǎn)市場 241
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 241
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 241
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 241
三、商業(yè)地產(chǎn)存在的三種模式 243
第二節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 244
一、2010年中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總體狀況 244
二、金融危機下中國商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特點 249
三、2011年開發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn) 一線城市新增商業(yè)項目面臨井噴 250
四、樓市火爆引外資巨頭關(guān)注 境外商業(yè)地產(chǎn)中國找錢 252
第三節(jié) 天津商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展綜述 254
一、天津商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 254
二、天津商業(yè)地產(chǎn)市場備受青睞和認可 256
三、天津商業(yè)地產(chǎn)格局或?qū)⒕拮?257
四、天津商業(yè)地產(chǎn)估值不高 地段優(yōu)勢發(fā)揮不夠透 259
第四節(jié) 2009-2011年天津商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展 260
一、2009年天津商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展分析 260
二、2009年天津商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新特點 263
三、2010年天津商鋪市場發(fā)展概況 263
四、2011年經(jīng)濟復蘇拉動天津商業(yè)地產(chǎn)快速回暖 264
五、2011年天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析 266
第五節(jié) 天津商業(yè)地產(chǎn)市場的未來展望 267
一、天津商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿Υ?267
二、天津商業(yè)地產(chǎn)有望成為最富潛力市場 268
三、天津商業(yè)地產(chǎn)旺勢暗藏三大隱患 270
四、天津商業(yè)地產(chǎn)將向“城市綜合體”轉(zhuǎn)型 270
五、天津商業(yè)地產(chǎn)期待全面升級 272

第九章 天津?qū)懽謽鞘袌?274
第一節(jié) 中國寫字樓市場的發(fā)展綜述 274
一、2010年中國寫字樓市場內(nèi)外失調(diào) 274
二、中國寫字樓市場2011年有望重拾升勢 280
三、中國寫字樓市場發(fā)展呈現(xiàn)不同態(tài)勢 280
四、國家政策對中國寫字樓市場影響分析 282
五、2011年寫字樓市場趨勢與預測 285
第二節(jié) 天津?qū)懽謽鞘袌稣w現(xiàn)狀分析 287
一、由點成線分布集中 天津?qū)懽謽鞘袌鲋饾u細分 287
二、天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場內(nèi)資活躍 外資仍處低谷 289
三、天津?qū)懽謽钱a(chǎn)品問題 294
四、2011天津?qū)⒂卸鄠€甲級寫字樓面市 成為市場亮點 294
第三節(jié) 2009年天津?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展 295
一、2009年天津?qū)懽謽鞘袌龀史€(wěn)步上升態(tài)勢 295
二、2009年四季度天津?qū)懽謽鞘袌龇治?295
三、2009年天津甲級寫字樓市場租售情況 296
第四節(jié) 2010年天津?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展 297
一、2010年上半年天津?qū)懽謽鞘袌龈艣r 297
三、2010年第三季度天津?qū)懽謽鞘袌龈艣r 303
四、2010年第四季度天津?qū)懽謽鞘袌龈艣r 304
五、2011年第一季度天津?qū)懽謽鞘袌龈艣r 305
六、2011年第二季度天津?qū)懽謽鞘袌龈艣r 305
第五節(jié) 天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展的瓶頸分析 307
一、總部經(jīng)濟地位有待提升 307
二、新客戶增量不足 308
三、商住樓爭食寫字樓市場 309
第六節(jié) 天津?qū)懽謽鞘袌鐾顿Y分析 309
一、2011年天津?qū)懽謽鞘袌鐾顿Y前景 309
二、天津河西區(qū)寫字樓市場投資潛力大 313
第七節(jié) 投資寫字樓的風險及建議 314
一、投資寫字樓的三大風險 314
二、投資寫字樓需注意的問題 315
三、個人投資寫字樓的八個要點 316

第十章 天津二手房市場 317
第一節(jié) 二手房的相關(guān)概述 317
一、二手房的概念及種類 317
二、二手房專有名詞的概念 317
三、分析二手房升值的特點 318
第二節(jié) 中國二手房市場的發(fā)展綜述 319
一、中國二手房市場的發(fā)展現(xiàn)狀分析 320
二、2010年中國二手房市場發(fā)展分析 321
三、2011年全國二手房市場總結(jié)與未來展望 331
四、中國二手房市場發(fā)展存在的問題 338
五、中國二手房市場的發(fā)展對策分析 339
第三節(jié) 2009年天津二手住宅市場分析 341
一、2009年天津二手房買賣市場出現(xiàn)近年來最大跌幅 341
二、2009年天津二手房買賣市場成交價格漲幅趨緩 342
三、2009年區(qū)域成交中心城區(qū)仍居主流 區(qū)域比重略有變化 344
四、2009年天津二手房買賣市場中小戶型成絕對主流 345
五、2009年天津二手房買賣市場交易總價變化平穩(wěn) 346
第四節(jié) 2010-2011年天津二手房市場的發(fā)展 347
一、2010年天津二手房市場運行綜述 347
二、2010年天津二手房市場分析 349
三、2010年天津二手房市場大事件 351
四、2011年天津二手房價格上漲租賃市場漸火 354

第三部分 市場營銷及企業(yè)分析
第十一章 天津房地產(chǎn)市場營銷分析 358
一、中國房地產(chǎn)營銷已進入第三輪變革時代 358
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)危中有機的銷售轉(zhuǎn)型之途 359
三、中國房地產(chǎn)營銷存在的問題 361
四、中國房地產(chǎn)營銷的方向及趨勢 364
第二節(jié) 天津房地產(chǎn)市場的營銷現(xiàn)狀 366
一、天津房地產(chǎn)市場營銷經(jīng)典案例分析 366
二、金融危機下天津房地產(chǎn)企業(yè)逆勢營銷破困局 373
三、2010年天津房地產(chǎn)商家營銷進駐高檔商場 375
四、天津房地產(chǎn)企業(yè)異地營銷渠道變局 376
五、2011年直面調(diào)控 天津樓市營銷新手段助力地產(chǎn)突圍 378
第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略探討 379
一、房地產(chǎn)企業(yè)的綠色營銷分析 379
一、房地產(chǎn)市場營銷價格策略分析 394
二、新形勢下房地產(chǎn)的服務式營銷 395
三、房地產(chǎn)低成本營銷策略分析 397
四、房地產(chǎn)項目的小眾營銷模式分析 399

第十二章 天津房地產(chǎn)重點企業(yè) 401
第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司 401
一、公司簡介 401
二、2010-2011年公司經(jīng)營狀況 401
三、2010-2011年公司財務數(shù)據(jù) 403
四、公司發(fā)展展望及策略 409
第二節(jié) 天津津濱發(fā)展股份有限公司 412
一、公司簡介 412
二、2010-2011年公司經(jīng)營狀況 413
三、2010-2011年公司財務數(shù)據(jù) 414
四、公司發(fā)展展望及策略 420
第三節(jié) 天津海泰科技發(fā)展股份有限公司 423
一、公司簡介 423
二、2010-2011年公司經(jīng)營狀況 429
三、2010-2011年公司財務數(shù)據(jù) 431
四、公司發(fā)展展望及策略 436
第四節(jié) 天津廣宇發(fā)展股份有限公司 439
一、公司簡介 439
二、2010-2011年公司經(jīng)營狀況 440
三、2010-2011年公司財務數(shù)據(jù) 440
四、公司發(fā)展展望及策略 446

第四部分 政策背景及趨勢
第十三章 天津房地產(chǎn)行業(yè)的政策背景分析 448
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控分析 448
一、2010年房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策綜述 448
二、2011年1季度房地產(chǎn)行業(yè)主要政策分析 452
三、2011年2季度房地產(chǎn)行業(yè)主要政策分析 463
第二節(jié) 2009-2011年天津房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 474
一、2007年天津首部規(guī)范房地產(chǎn)交易行為條例實施 474
二、2010天津樓市政策法規(guī)回顧 477
三、《天津市住房建設規(guī)劃（2009-2012年）》出臺 489
四、2011年天津房地產(chǎn)行業(yè)定首部自律公約 不哄抬地價房價 490
五、2011年天津推出13條措施促房地產(chǎn)健康發(fā)展 491
第三節(jié) 中國房地產(chǎn)法律法規(guī)介紹 493
一、中華人民共和國土地管理法 493
二、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 508
三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定 518
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 524
五、中華人民共和國物權(quán)法 534
六、中華人民共和國建筑法 565
第四節(jié) 天津房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)介紹 577
一、天津市土地管理條例 577
二、天津市土地交易有形市場管理辦法 593
三、天津市房地產(chǎn)交易管理條例 598
四、天津市商品房管理條例 605
五、天津市房屋安全使用管理條例 615
六、天津市房屋租賃管理規(guī)定 621
七、天津市物業(yè)管理條例 629

第十四章 2011-2015年天津房地產(chǎn)市場前景趨勢分析 648
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景及趨勢 648
一、未來十年房地產(chǎn)市場需求依然旺盛 648
二、我國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展目標 648
三、未來我國房地產(chǎn)市場格局預測 653
第二節(jié) 天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景及趨勢 654
一、天津濱海新區(qū)建制獲批區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展空間放大 654
二、房企二三線城市戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移帶來發(fā)展機遇 656
三、2011年下半年天津房地產(chǎn)市場趨勢預測 658
四、2012年天津人均住房面積將達30平方米 661

第五部分 投融資策略
第十五章 2011-2015年天津房地產(chǎn)市場投資策略 663
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)投資現(xiàn)狀 663
一、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP近10% 663
二、2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 664
三、2010年房地產(chǎn)投資信托發(fā)展分析 664
四、2011年1-6月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 669
五、中國房地產(chǎn)仍是國內(nèi)外投資者追逐重點 670
第二節(jié) 天津房地產(chǎn)市場投資環(huán)境及現(xiàn)狀 671
一、天津已成為新的外商房地產(chǎn)投資熱點城市 671
二、天津房地產(chǎn)投資將受益環(huán)渤海發(fā)展契機 671
三、天津濱海新區(qū)成房地產(chǎn)投資新熱點 672
四、天津億萬富豪突破千人 房地產(chǎn)業(yè)成集中投資行業(yè) 673
五、天津工業(yè)地產(chǎn)投資升溫收益預期空間較大 674
六、2010年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 676
七、2010年日本最大房企落戶天津開發(fā)區(qū) 680
八、2011年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資計劃點評 680
第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風險分析 681
一、利率風險 681
二、購買力風險 681
三、資金變現(xiàn)風險 681
四、中國房地產(chǎn)投資風險的總體狀況及變化趨勢 682

第十六章 2011-2015年天津房地產(chǎn)市場融資策略 684
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資概況 684
一、我國房地產(chǎn)融資市場發(fā)展概況 684
二、我國房地產(chǎn)融資市場的主要特點 687
三、并購貸款成大型房地產(chǎn)企業(yè)融資新興渠道 688
四、我國房地產(chǎn)融資市場發(fā)展趨勢分析 689
第二節(jié) 房地產(chǎn)上市企業(yè)資本市場融資方式比較 690
一、資本市場融資方式比較 691
二、資本市場融資結(jié)構(gòu)分析 693
三、比較之后得出的結(jié)論分析 694
第三節(jié) 天津房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析 695
一、天津商業(yè)地產(chǎn)多樣化融資概況 695
二、天津多元化搭建保障房建設融資平臺 696
三、2011年天津成為房地產(chǎn)信托投資基金試點城市之一 696
第四節(jié) 天津房地產(chǎn)信托融資分析 697
一、房地產(chǎn)信托及其運營模式和風險控制 697
二、天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實情況 700
三、天津市房地產(chǎn)信托融資存在的問題 702
四、天津市房地產(chǎn)信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢分析 704
五、天津市房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展建議 707
第五節(jié) 中國房地產(chǎn)融資存在的問題及對策 711
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題 711
二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資對策 713
三、房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新的思路分析 714
四、房地產(chǎn)融資方式的選擇 716
第六節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)提升融資能力的對策建議 720
一、提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資能力 720
二、提高房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資能力 721
三、提高房地產(chǎn)企業(yè)合作融資能力 722
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)負債融資能力 723

附錄：天津《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（2010） 725

圖表目錄
圖表：2010年國房景氣指數(shù) 20
圖表：2007年6月-2011年6月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 20
圖表：2009年6月-2011年6月累計固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動趨勢 22
圖表：2010年5月-2011年6月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成情況 23
圖表：2009 年6月-2011年6月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動情況 24
圖表：2010年5月-2011年6月累計不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況 25
圖表：2009年6月-2011年6月累計東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率變動趨勢 25
圖表：2010年5月-2011年6月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成情況 26
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動趨勢 27
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國房地產(chǎn)土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢 28
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 29
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 29
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2009年6月-2011年6月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比變動趨勢 31
圖表：2009年6月-2011年6月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比變動趨勢 32
圖表：2011年6月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 33
圖表：2011年6月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)（續(xù)表） 34
圖表：天津市行政區(qū)劃 44
圖表：2004-2009年全市生產(chǎn)總值及其增長速度 48
圖表：2004-2009年全市財政收入及其增長速度 49
圖表：2009年天津市居民消費價格指數(shù) 50
圖表：2004-2009年全社會固定資產(chǎn)投資及其增長速度 51
圖表：2009年天津市主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量 52
圖表：2009年天津市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 53
圖表：2004-2009年社會消費品零售總額及其增長速度 55
圖表：2004-2009年濱海新區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度 58
圖表：2005-2010年天津市財政收入及增長速度 64
圖表：2010年天津市居民消費價格指數(shù) 64
圖表：2005-2010年天津市社會固定資產(chǎn)投資及增速 65
圖表：2010年天津市主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量統(tǒng)計 65
圖表：2010年天津市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 66
圖表：2005-2010年天津市社會消費品零售總額及增速 67
圖表：天津市規(guī)劃圖 93
圖表：2009年天津地區(qū)生產(chǎn)總值分析 113
圖表：2007-2009年天津是全社會固定資產(chǎn)投資及居民人均可支配收入情況 114
圖表：2007-2009年天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資對比 114
圖表：天津市歷年土地購置及土地開發(fā)面積走勢圖 115
圖表：2002-2009年天津市商品住宅施工、竣工面積情況 115
圖表：2007-2009年天津市二手房成交走勢 116
圖表：2009年上半年天津市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu) 117
圖表：2007-2009年上半年市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交對比 118
圖表：2009年天津市內(nèi)各區(qū)商品住宅成交情況 118
圖表：2007-2009年天津市內(nèi)各區(qū)住宅成交價格趨勢 119
圖表：2009年上半年新四區(qū)及冰濱海新區(qū)住宅成交情況 120
圖表：2007-2009年新四區(qū)及濱海主區(qū)住宅成交情況 120
圖表：2009年上半年新四區(qū)及濱海主區(qū)住宅成交情況 121
圖表：2007-2009年新四區(qū)及濱海主區(qū)商品住宅價格情況 122
圖表：2007年天津中心城區(qū)工業(yè)用地的價格變化情況 122
圖表：2009年天津市工業(yè)用地的出讓成交價格 123
圖表：2010-2011年1月天津住宅出清周期走勢 134
圖表：2011年5月天津市商品住宅市場量價走勢 136
圖表：2010年天津市月度土地供需總量變化情況 153
圖表：2006-2009年度天津市土地成交對比 153
圖表：2009年天津市成交地塊用途比例圖 154
圖表：2007-2009年度天津市成交地塊用途對比 154
圖表：2009年天津市各區(qū)土地成交面積對比 154
圖表：2009年天津市工業(yè)用地成交分布情況 155
圖表：2009年天津市經(jīng)營性用地成交匯總 156
圖表：2009年天津市保障性用地成交區(qū)域分布 156
圖表：2009年天津市工業(yè)用地成交價格走勢 157
圖表：2009年天津市經(jīng)營性用地成交樓面價格 157
圖表：2009-2010年天津土地市場推出情況對比 158
圖表：2009-2010年天津土地市場成交情況對比 159
圖表：2010年天津各區(qū)域土地推出情況對比 160
圖表：2010年天津各區(qū)域土地推出建面分布 160
圖表：2010年天津各區(qū)域土地成交情況對比 161
圖表：2010年天津各區(qū)域土地成交建面分布 162
圖表：2009-2011年一季度天津市土地市場供需狀況 163
圖表：2011年天津市各區(qū)域土地成交比例 164
圖表：2011年一季度天津市各類用地成交比例 165
圖表：2009-2011年一季度天津市各類用地價格 165
圖表：2011年4月天津市含住宅性質(zhì)土地招掛拍成交情況 166
圖表：2011年5月天津市含住宅性質(zhì)土地招掛拍成交情況 167
圖表：2011年6月天津市含住宅性質(zhì)土地招掛拍成交情況 168
圖表：2006-2010年天津商品住宅成交面積及成交均價對比圖 182
圖表：2010年天津商品住宅成交面積及成交均價對比圖 183
圖表：2009-2010年天津商品住宅成交面積區(qū)域?qū)Ρ?184
圖表： 2010年天津商品住宅成交面積區(qū)域分布 184
圖表：2009-2010年天津商品住宅成交均價區(qū)域?qū)Ρ?185
圖表：2011年天津商品住宅市場成交情況 186
圖表：2010、2011年天津商品住宅同期成交量、成交價格變動情況 186
圖表：2010、2011年同期天津商品住宅成交面積對比 187
圖表：2011年天津商品住宅成交面積與均價走勢 187
圖表：2011年天津市內(nèi)六區(qū)各區(qū)域商品住宅成交比例 188
圖表：2011年天津市各區(qū)域商品住宅成交套數(shù)對比 189
圖表：2011年1-6月天津市商品住宅成交走勢 189
圖表：2010、2011年天津市內(nèi)各區(qū)域商品住宅成交價格走勢 190
圖表：2011年5月天津市各區(qū)縣商品住宅成交套數(shù)統(tǒng)計 191
圖表：2011年5月天津市各區(qū)縣商品住宅成交套數(shù)分布 191
圖表：2010年6月-2011年5月天津市商品住宅成交面積 192
圖表：2010年6月-2011年5月天津市商品住宅成交面積增減趨勢 192
圖表：2011年5月天津市各區(qū)縣商品住宅成交價格統(tǒng)計 193
圖表：2010年6月-2011年5月天津市商品住宅成交價格統(tǒng)計 193
圖表：2010年6月-2011年5月天津市商品住宅成交價格增減趨勢 194
圖表：2011年1-6月濱海新區(qū)商品住宅銷售金額排行榜5強 194
圖表：2011年1-6月濱海新區(qū)商品住宅銷售面積排行 195
圖表：2011年天津市在建78個定向經(jīng)適房分布 198
圖表：天津市重點限價商品住房一覽表 198
圖表：中國高端消費群之“馬洛斯”成長圖 209
圖表：2011年天津別墅分布情況 230
圖表：2011年天津在售別墅（城市別墅） 231
圖表：2011年天津在售別墅（近郊別墅） 231
圖表：2011年天津在售別墅（水域別墅） 232
圖表：2011年天津在售別墅（遠郊及濱海別墅） 233
圖表：2011年1-4月天津典型別墅成交量情況 234
圖表：2011年1-4月天津典型別墅套均面積 234
圖表：2011年1-4月天津典型別墅成交情況 235
圖表：泰達嶺上林里區(qū)位圖 236
圖表：泰達嶺上林里意境圖 236
圖表：團泊湖光耀城區(qū)位圖 237
圖表：團泊湖光耀城別墅群 238
圖表：2003-2009天津商鋪市場租金指數(shù)走勢 260
圖表：2003-2009天津工業(yè)物業(yè)租金指數(shù)走勢 261
圖表：2003-2009年天津?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹬笖?shù)走勢 262
圖表：2003-2009天津公寓市場租金與售價指數(shù)走勢 262
圖表：2009年人民幣存貸款基準利率調(diào)整統(tǒng)計表 283
圖表：四大城市寫字樓竣工面積各新開工面積柱狀圖 286
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總體供應和需求 290
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應量和凈吸納量 290
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場物業(yè)租金 292
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場物業(yè)售價 293
圖表：天津主要優(yōu)質(zhì)寫字樓子市場地區(qū)分布 298
圖表：濱海新區(qū)未來寫字樓子市場地區(qū)分布 299
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總體供給和需求 300
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應量和凈吸納量 301
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求變化模式 301
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場物業(yè)租金 302
圖表：天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場物業(yè)售價 302
圖表：2007-2010年主要城市二手房成交量 322
圖表：2010年主要城市二手房成交量同比增長率 322
圖表：2010年主要城市二手房月度成交量走勢圖 323
圖表：2010年主要城市二手房月度成交量同比增幅走勢圖 323
圖表：2007-2010年各大城市二手房市場占有比重 324
圖表：2009-2010年主要城市二手房月度均價走勢圖 325
圖表：2005-2010年12月主要城市二手房均價對比 325
圖表：主要城市2010年12月二手房均價相比07年、08年漲幅 326
圖表：2006-2010年主要城市月度租金水平走勢 326
圖表：北上廣深四城市租金、房價漲幅比較 327
圖表：2006-2010年主要城市二手房租金年回報率對比 328
圖表：2007-2010年北京、上海二手房(存量房)周轉(zhuǎn)率（估值） 328
圖表：2009年底-2010年對房地產(chǎn)市場起決定性的主要政策： 329
圖表：2009年至今各城市二手房成交量走勢圖 331
圖表：2011年6月全國11個城市二手房價格指數(shù)變化表 332
圖表：一線城市二手房價格指數(shù)走勢圖 332
圖表：主要二線城市二手房價格指數(shù)走勢圖 333
圖表：2011年4月、5月和6月各城市二手房價格指數(shù)環(huán)比增幅對比 334
圖表：2011年4月、5月和6月各城市二手房價格指數(shù)同比增幅對比圖 334
圖表：2006年至今北京二手房價格指數(shù)走勢圖 335
圖表：2007年新政前后北京部分城區(qū)二手房價格漲跌幅度對比圖 336
圖表：2007年至今北京部分板塊二手房價格漲跌幅度對比圖 337
圖表：2004-2009年天津二手房市場交易狀況分析 341
圖表：2009年1-12月天津市二手房市場交易狀況分析 341
圖表：2009年1-12月天津一、二手房市場交易狀況對比 342
圖表：2007年與2009年天津市二手房均價走勢比對 343
圖表：2009年天津中心城區(qū)二手房均價情況 343
圖表：2009年與2007年區(qū)域交易量比重對比 344
圖表：2009年1-12月交易面積比重對比 345
圖表：2009年1-12月交易居室比重對比 345
圖表：2009年1-12月交易價格比重對比 346
圖表：2006-2010年天津二手房住宅成交面積及成交均價對比圖 349
圖表：2010年天津二手房住宅成交面積及成交均價對比圖 350
圖表：2009年10月-2011年6月天津市住宅市場月度成交走勢圖 354
圖表：2011年6月天津市內(nèi)六區(qū)住宅市場成交情況 354
圖表：2011年6月天津市環(huán)城四區(qū)住宅市場成交情況 355
圖表：2011年6月天津市遠郊區(qū)縣住宅市場成交情況 355
圖表：2011年6月天津市濱海新區(qū)住宅市場成交情況 356
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司主營構(gòu)成表 403
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司流動資產(chǎn)表 404
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司長期投資表 404
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司固定資產(chǎn)表 404
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司無形及其他資產(chǎn)表 404
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司流動負債表 405
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司長期負債表 405
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司股東權(quán)益表 405
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務收入表 406
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務利潤表 406
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司營業(yè)利潤表 406
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司利潤總額表 406
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司凈利潤表 407
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司每股指標表 407
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司獲利能力表 407
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司經(jīng)營能力表 407
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司償債能力表 408
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司資本結(jié)構(gòu)表 408
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司發(fā)展能力表 408
圖表：2010-2011年天房發(fā)展股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 408
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司主營構(gòu)成表 414
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司流動資產(chǎn)表 415
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司長期投資表 415
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司固定資產(chǎn)表 415
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司無形及其他資產(chǎn)表 415
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司流動負債表 416
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司長期負債表 416
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司股東權(quán)益表 416
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務收入表 417
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務利潤表 417
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司營業(yè)利潤表 417
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司利潤總額表 417
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司凈利潤表 418
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司每股指標表 418
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司獲利能力表 418
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司經(jīng)營能力表 418
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司償債能力表 419
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司資本結(jié)構(gòu)表 419
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司發(fā)展能力表 419
圖表：2010-2011年津濱發(fā)展股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 419
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司主營構(gòu)成表 431
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司流動資產(chǎn)表 431
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司長期投資表 432
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司固定資產(chǎn)表 432
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司無形及其他資產(chǎn)表 432
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司流動負債表 432
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司長期負債表 433
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司股東權(quán)益表 433
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務收入表 433
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務利潤表 433
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司營業(yè)利潤表 434
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司利潤總額表 434
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司凈利潤表 434
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司每股指標表 434
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司獲利能力表 435
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司經(jīng)營能力表 435
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司償債能力表 435
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司資本結(jié)構(gòu)表 435
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司發(fā)展能力表 435
圖表：2010-2011年海泰發(fā)展股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 436
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司主營構(gòu)成表 440
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司流動資產(chǎn)表 441
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司長期投資表 441
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司固定資產(chǎn)表 442
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司無形及其他資產(chǎn)表 442
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司流動負債表 442
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司長期負債表 442
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司股東權(quán)益表 443
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務收入表 443
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司主營業(yè)務利潤表 443
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司營業(yè)利潤表 443
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司利潤總額表 444
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司凈利潤表 444
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司每股指標表 444
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司獲利能力表 444
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司經(jīng)營能力表 444
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司償債能力表 445
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司資本結(jié)構(gòu)表 445
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司發(fā)展能力表 445
圖表：2010-2011年廣宇發(fā)展股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 445
圖表：2010-2011年以來出臺的主要土地政策及其內(nèi)容 449
圖表：2011年1-4月出臺的綜合性遏制房價過快上漲的政策及主要內(nèi)容 453
圖表：2011年1-4月出臺的主要保障性住房政策及主要內(nèi)容 458
圖表：2003年10月-2011年4月物業(yè)稅大事記 461
圖表：2011年5月《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》的主要內(nèi)容 464
圖表：2007年-2011年7月“二套房貸”政策發(fā)布日期及主要內(nèi)容 466
圖表：2011年關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知 468
圖表：2011年2季度出臺的主要保障性住房政策 471
圖表：2011年1-6月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況 669
圖表：2005-2007年案例公司資本市場融資結(jié)構(gòu)概要 693

略……

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