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第一章 中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)背景分析

第一節(jié) 鐵路建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

一、軌道交通帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)

二、鐵路對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要作用

三、鐵路建設(shè)對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需具有實(shí)質(zhì)效果

第二節(jié) 中國(guó)鐵路市場(chǎng)開(kāi)放的條件與途徑

一、中國(guó)鐵路市場(chǎng)開(kāi)放現(xiàn)狀

二、中國(guó)鐵路市場(chǎng)開(kāi)放的約束性分析

三、中國(guó)鐵路市場(chǎng)開(kāi)放的確立條件

四、鐵路市場(chǎng)開(kāi)放的途徑與方式

五、引入戰(zhàn)略投資者

第三節(jié) 中國(guó)鐵路改革情況分析

一、國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革之鐵路改革解析

二、鐵路市場(chǎng)化改革的內(nèi)在動(dòng)因分析

三、鐵路改革將為鐵路事業(yè)重新定位

四、中國(guó)鐵路總公司正式掛牌成立

五、中國(guó)鐵路市場(chǎng)化改革逐漸深入

第四節(jié) 鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)環(huán)境分析

一、鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（一）中國(guó)GDP增長(zhǎng)情況分析

（二）社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析

二、鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)環(huán)境分析

（一）人口環(huán)境分析

（二）中國(guó)城鎮(zhèn)化率

（三）居民收入情況

（四）居民消費(fèi)支出

三、鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)政策環(huán)境分析

（一）《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資鐵路的實(shí)施意見(jiàn)》

（二）《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》

（三）《關(guān)于發(fā)布首批基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域鼓勵(lì)社會(huì)投資項(xiàng)目的通知》

（四）2014年經(jīng)濟(jì)體制改革九大重點(diǎn)任務(wù)

第二章 中國(guó)鐵路投資建設(shè)分析

第一節(jié) 中國(guó)鐵路投資情況分析

一、中國(guó)鐵路固定資產(chǎn)投資情況

二、2014年中國(guó)鐵路投資情況

三、中國(guó)鐵路投資規(guī)模預(yù)測(cè)分析

第二節(jié) 中國(guó)鐵路建設(shè)情況分析

一、中國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程分析

二、中國(guó)鐵路復(fù)線里程分析

三、中國(guó)鐵路電氣化里程分析

四、2014年鐵路項(xiàng)目新開(kāi)工情況

第三節(jié) 中國(guó)市郊鐵路的發(fā)展分析

一、市郊鐵路的發(fā)展概況

二、市郊鐵路的技術(shù)特征

三、市郊鐵路的發(fā)展模式

第四節(jié) 中國(guó)合資鐵路建設(shè)概況

一、中國(guó)積極推進(jìn)合資鐵路發(fā)展

二、中國(guó)合資鐵路建設(shè)規(guī)模分析

三、合資鐵路建設(shè)取得的成功和經(jīng)驗(yàn)

四、合資鐵路發(fā)展中存在的問(wèn)題及原因

五、合資鐵路突破現(xiàn)有困境的發(fā)展建議

六、促進(jìn)合資鐵路健康發(fā)展的對(duì)策建議

第五節(jié) 中國(guó)中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃分析

一、中國(guó)中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃不斷調(diào)整

二、調(diào)整后方案的四大主要變化

三、規(guī)劃調(diào)整后鐵路投資的四大方向

四、中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃（2008年調(diào)整）

第六節(jié) 中國(guó)鐵路建設(shè)引入BOT融資方式分析

一、BOT方式的含義

二、BOT方式籌集建設(shè)資金的優(yōu)越性

三、中國(guó)鐵路建設(shè)可采用BOT方式

四、中國(guó)鐵路利用BOT方式的建議

第三章 中國(guó)鐵路運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及改善路徑分析

第一節(jié) 中國(guó)鐵路運(yùn)行狀況分析

一、中國(guó)鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)分析

（一）旅客運(yùn)輸

（二）貨物運(yùn)輸

（三）重點(diǎn)運(yùn)輸

（四）運(yùn)輸收入

（五）運(yùn)輸效率

二、中國(guó)鐵路勞動(dòng)效率分析

（一）勞動(dòng)用工

（二）勞動(dòng)生產(chǎn)率

三、中國(guó)鐵路節(jié)能減排分析

（一）綜合能耗

（二）主要污染物排放量

（三）沿線綠化

第二節(jié) 中國(guó)鐵路總公司營(yíng)業(yè)狀況分析

一、收入情況

二、負(fù)債情況

三、資金困境

四、融資思路待拓寬

第三節(jié) 改善鐵路經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的路徑分析

一、鐵路投融資改革

二、完善鐵路運(yùn)價(jià)機(jī)制

三、鐵路公益性/政策性運(yùn)輸補(bǔ)貼

四、鼓勵(lì)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)

五、明確鐵路局的市場(chǎng)主體地位

第四章 中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與模式分析

第一節(jié) 鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)效益分析

一、補(bǔ)充鐵路建設(shè)資金缺口

二、提高土地利用效益

三、帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

四、提高鐵路運(yùn)營(yíng)效益

第二節(jié) 鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析

一、鐵路客站及周邊用地綜合開(kāi)發(fā)

（一）哈爾濱至佳木斯鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)

（二）青島至連云港鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)

（三）杭州至黃山鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)

（四）哈爾濱至牡丹江鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)

二、18個(gè)項(xiàng)目試水土地綜合開(kāi)發(fā)

三、未來(lái)將建鐵路城鎮(zhèn)綜合體

四、鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)方案將出臺(tái)

第三節(jié) 香港地鐵土地綜合開(kāi)發(fā)模式分析

一、“以地養(yǎng)路”模式分析

二、香港地鐵土地綜合開(kāi)發(fā)模式分析

三、香港地鐵土地綜合開(kāi)發(fā)模式的拓展應(yīng)用

（一）香港地鐵投資深圳地鐵建設(shè)

（二）香港地鐵進(jìn)軍北京地鐵運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)

（三）香港鐵路加盟沈陽(yáng)地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)

（四）香港地鐵公司取得倫敦地鐵專營(yíng)權(quán)

第四節(jié) “以地養(yǎng)路”模式在鐵路土地開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

一、“以地養(yǎng)路”模式應(yīng)用前提

二、“以地養(yǎng)路”模式應(yīng)用現(xiàn)狀

三、“以地養(yǎng)路”模式應(yīng)用局限

第五節(jié) 各地鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)情況

一、廣東

（一）深圳兩度探索港鐵運(yùn)營(yíng)模式

（二）佛山“BOT+TOD+EPC”模式建設(shè)地鐵2號(hào)線

二、湖北

（一）鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)政策

（二）鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析

三、云南

（一）云南試水“以地養(yǎng)路”融資模式

（二）昆明鐵路局土地綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃

四、福建

（一）鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)政策

（二）鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析

五、安徽

六、四川

第五章 TOD模式下的鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)

第一節(jié) TOD模式相關(guān)概念分析

一、TOD理論產(chǎn)生的背景

二、TOD模式概念的演化

三、TOD模式的基本結(jié)構(gòu)

（一）核心商業(yè)區(qū)

（二）辦公/就業(yè)區(qū)

（三）居住區(qū)

（四）次級(jí)地區(qū)

（五）公共/開(kāi)敞空間

四、鐵路土地開(kāi)發(fā)引入TOD模式的意義

第二節(jié) TOD模式國(guó)內(nèi)外應(yīng)用分析

一、新城開(kāi)發(fā)對(duì)TOD理論的運(yùn)用——東京

（一）運(yùn)用概況

（二）案例分析

（三）成功經(jīng)驗(yàn)

二、城市空間格局與TOD理論的契合——香港

（一）獨(dú)立審慎的商業(yè)運(yùn)作

（二）嚴(yán)格的土地開(kāi)發(fā)控制

（三）TOD規(guī)劃模式

第三節(jié) TOD模式在鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

一、廣東城際軌道建設(shè)的TOD模式探索

（一）廣東TOD模式的探索

（二）東莞軌道建設(shè)采取TOD模式

（三）珠海新型城鎮(zhèn)化建設(shè)采用TOD模式

（四）廣清城軌站點(diǎn)開(kāi)發(fā)采用TOD模式

（五）廣東TOD模式存在的問(wèn)題

二、TOD模式打造鐵路城鎮(zhèn)綜合體

三、大陸TOD模式與港鐵模式的區(qū)別

（一）土地出讓制度

（二）建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式

第六章 城市綜合體開(kāi)發(fā)規(guī)模及模式分析

第一節(jié) 中國(guó)城市綜合體產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

一、城市綜合體發(fā)展?fàn)顩r分析

二、城市綜合體存量市場(chǎng)分析

（一）城市綜合體存量分布狀況

（二）城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩?/SPAN>

三、城市綜合體增量市場(chǎng)分析

四、城市綜合體發(fā)展的必然性

五、城市綜合體發(fā)展存在問(wèn)題

六、城市綜合體發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)

第二節(jié) 中國(guó)城市綜合體產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式

一、城市綜合體開(kāi)發(fā)要素分析

（一）城市綜合體開(kāi)發(fā)背景

（二）城市綜合體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)

（三）城市綜合體開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)

二、城市綜合體發(fā)展途徑分析

三、城市綜合體開(kāi)發(fā)模式分析

（一）商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式分析

（二）商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式分析

（三）住宅驅(qū)動(dòng)模式分析

（四）文化驅(qū)動(dòng)模式分析

（五）休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式

（六）娛樂(lè)驅(qū)動(dòng)模式分析

（七）會(huì)展驅(qū)動(dòng)模式分析

（八）復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式分析

四、城市綜合體開(kāi)發(fā)商投資模式

第三節(jié) 中國(guó)城市綜合體典型運(yùn)營(yíng)模式

一、萬(wàn)達(dá)城市綜合體模式

（一）萬(wàn)達(dá)綜合體建設(shè)模式

1、融資模式分析

2、運(yùn)營(yíng)模式分析

3、盈利模式分析

4、資本合作模式

（二）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌策略

二、華潤(rùn)城市綜合體模式

（一）華潤(rùn)綜合體建設(shè)模式

（二）華潤(rùn)置地發(fā)展策略

三、世茂城市綜合體模式

四、寶龍城市綜合體模式

五、南京中商城市綜合體模式

（一）商業(yè)模式發(fā)展?fàn)顩r

（二）項(xiàng)目模式運(yùn)作分析

（三）企業(yè)模式轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì)

六、SOHO中國(guó)城市綜合體模式

（一）商業(yè)模式基本特征

（二）商業(yè)模式開(kāi)發(fā)流程

（三）企業(yè)盈利模式分析

（四）企業(yè)已建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)

（五）企業(yè)資本擴(kuò)張策略

第四節(jié) 國(guó)內(nèi)外城市綜合體經(jīng)典項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

一、日本六本木

（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

二、紐約時(shí)代廣場(chǎng)

（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

三、香港太古廣場(chǎng)

（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

四、深圳華潤(rùn)中心

（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

五、上海新天地

（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

第七章 中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)前景與策略分析

第一節(jié) 中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)前景分析

一、高鐵站點(diǎn)土地開(kāi)發(fā)前景

二、地鐵沿線土地開(kāi)發(fā)前景

三、鐵路城鎮(zhèn)綜合體開(kāi)發(fā)前景

第二節(jié) 中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)障礙分析

一、土地用途限制

二、土地規(guī)劃調(diào)整

三、開(kāi)發(fā)主體及收益之爭(zhēng)

四、資源整合能力結(jié)合

第三節(jié) 中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

二、融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

四、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

第四節(jié) 中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)策略分析

一、協(xié)同城市整體規(guī)劃

二、吸引社會(huì)資本投入

三、市場(chǎng)化運(yùn)作

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圖表目錄

圖表1 中國(guó)鐵路系統(tǒng)勞動(dòng)效率水平

圖表2 中國(guó)高鐵通道貨運(yùn)運(yùn)能釋放進(jìn)程

圖表3 改革前中國(guó)鐵路事業(yè)三維屬性比例

圖表4 改革后中國(guó)鐵路事業(yè)三維屬性比例

圖表5 2008-2014年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)變化趨勢(shì)圖

圖表6 2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成及增長(zhǎng)速度統(tǒng)計(jì)

圖表7 2008-2014年中國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖

圖表8 2008-2014年中國(guó)人口總量增長(zhǎng)趨勢(shì)圖

圖表9 2014年中國(guó)人口數(shù)量及其構(gòu)成情況統(tǒng)計(jì)

圖表10 2008-2015年中國(guó)城鎮(zhèn)化率變化趨勢(shì)圖

圖表11 2008-2014年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長(zhǎng)趨勢(shì)圖

圖表12 2008-2014年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入及增長(zhǎng)趨勢(shì)圖

圖表13 2009-2014年中國(guó)鐵路固定資產(chǎn)投資額變化趨勢(shì)圖

圖表14 2010-2014年中國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程變化趨勢(shì)圖

圖表15 2010-2014年中國(guó)鐵路復(fù)線里程變化趨勢(shì)圖

圖表16 2010-2014年中國(guó)鐵路電氣化里程變化趨勢(shì)圖

圖表17 2014年中國(guó)鐵路新開(kāi)工項(xiàng)目情況

圖表18 市郊鐵路、城市軌道交通系統(tǒng)和鐵路干線的技術(shù)特征比較表

圖表19 2010-2014年中國(guó)鐵路旅客發(fā)運(yùn)量變化趨勢(shì)圖

圖表20 2010-2014年中國(guó)鐵路旅客周轉(zhuǎn)量變化趨勢(shì)圖

圖表21 2010-2014年中國(guó)鐵路貨運(yùn)總量變化趨勢(shì)圖

圖表22 2010-2014年中國(guó)鐵路貨運(yùn)總周轉(zhuǎn)量變化趨勢(shì)圖

圖表23 2010-2014年中國(guó)鐵路煤炭發(fā)運(yùn)量變化趨勢(shì)圖

圖表24 2014年中國(guó)鐵路主要品類運(yùn)量情況

圖表25 2010-2014年中國(guó)鐵路運(yùn)輸收入變化趨勢(shì)圖

圖表26 2014年中國(guó)國(guó)家鐵路主要運(yùn)輸效率指標(biāo)

圖表27 日本東京地鐵站周邊土地容積率分析表

圖表28 香港地鐵站周邊土地容積率分析表

圖表29 2014年全國(guó)重點(diǎn)城市城市綜合體（除住宅外）規(guī)模分布

圖表30 2014年全國(guó)重點(diǎn)城市城市綜合體（除住宅外）存量統(tǒng)計(jì)

圖表31 城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩?/SPAN>

圖表32 城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況

圖表33 1995-2015全國(guó)20個(gè)城市綜合體面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖

圖表34 1995-2015年全國(guó)20個(gè)城市綜合體數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)圖

圖表35 萬(wàn)達(dá)城市綜合體的四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

圖表36 中國(guó)主流城市綜合體開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈及發(fā)展模式

圖表37 南京中商公司主要城市綜合體開(kāi)發(fā)進(jìn)度

圖表38 一般城市綜合體投資規(guī)模測(cè)算

圖表39 一般城市綜合體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算

圖表40 雨潤(rùn)集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)為公司城市綜合體轉(zhuǎn)型提供有力保障

圖表41 南京中商公司門店網(wǎng)絡(luò)遍布華東三四線城市

圖表42 紐約時(shí)代廣場(chǎng)全景圖

圖表43 香港太古廣場(chǎng)全景圖

圖表44 深圳華潤(rùn)中心全景圖

圖表45 上海新天地全景圖