明年房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？ 任志強(qiáng)：政策決定了房?jī)r(jià)

• 2017年12月13日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 207 5
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢(shì)突出。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)...

我個(gè)人認(rèn)為，在中國(guó)這個(gè)非市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說(shuō)國(guó)家是非市場(chǎng)化的，我至少敢說(shuō)房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場(chǎng)化的，決定房屋價(jià)格的是政策。

明年房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？影響房?jī)r(jià)的因素有哪些？

本來(lái)就是敏感的話題，他們非讓我講房?jī)r(jià)。有一個(gè)專家叫任澤平，和我同姓，他說(shuō)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

我個(gè)人認(rèn)為，在中國(guó)這個(gè)非市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說(shuō)國(guó)家是非市場(chǎng)化的，我至少敢說(shuō)房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場(chǎng)化的，決定房屋價(jià)格的是政策。政策在不斷的發(fā)生變化，政府計(jì)劃著土地的供給，這個(gè)大家都得承認(rèn)，沒(méi)有計(jì)劃指標(biāo)你是拿不到土地的。

政府審批著房?jī)r(jià)，政府決定著交易的權(quán)利，政府控制著網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定著房?jī)r(jià)的漲幅，政府決定著收入的增長(zhǎng)，同時(shí)政府也決定著利率和稅收。換句話說(shuō)，不管什么都得聽(tīng)政府的，所以說(shuō)，政策決定了房?jī)r(jià)，這主要分為三個(gè)層次。

01 國(guó)家制度

第一個(gè)層次是國(guó)家層次，就是基本制度，決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時(shí)有一些是可以博弈的，比如說(shuō)微觀政策。當(dāng)然了，環(huán)境緊張的時(shí)候市場(chǎng)作用就小一些，就是得聽(tīng)政府的。尤其最近我們看到北京連續(xù)出現(xiàn)的一些東西，說(shuō)什么都沒(méi)用，政府讓拆就得拆。

從國(guó)家制度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得它決定了長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這是市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有辦法調(diào)節(jié)的，只有用制度改革去解決，如果制度不變，則房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是不會(huì)發(fā)生變化的。這些基本的制度包括土地制度、戶籍制度、稅收制度、市場(chǎng)制度等問(wèn)題，這些都決定了房?jī)r(jià)上漲與下降。

土地和戶籍有很大關(guān)系，世界其他國(guó)家發(fā)展為什么房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，就是有第三個(gè)和第四個(gè)城市化發(fā)展的階段，城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)的階段和郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成的大都市圈。

中國(guó)沒(méi)有，因?yàn)橥恋刂贫葲Q定了農(nóng)村進(jìn)入城市和小城市進(jìn)入大城市，房子都聚集在那里，只有在這里可以弄房子。沒(méi)有辦法去郊區(qū)，郊區(qū)土地是集體土地，所以房?jī)r(jià)平均不下來(lái)。

我們歷來(lái)都講城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，或者城市群的問(wèn)題，中國(guó)有城市群，但是很難有大都市圈，因?yàn)橥恋刂贫群蛻艏贫鹊膯?wèn)題造成的。但是國(guó)際上都是大都市圈，而不是大城市群。

城市群是一個(gè)相互依賴的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，而都市圈是合力發(fā)展的關(guān)系，差別就是土地制度和戶籍制度造成的結(jié)果，比如說(shuō)非北京戶籍的人在北京干活，賣了半天力氣還得被趕走，在國(guó)際上根本不可能存在，這也是中國(guó)的特殊性。

所以我們沒(méi)有第三、第四個(gè)發(fā)展階段的時(shí)候，房子只能集中在城市，沒(méi)有別的辦法。農(nóng)村的房子說(shuō)拆就拆了，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。

02 土地政策

第二個(gè)是土地政策。在座很多媒體說(shuō)開(kāi)發(fā)商買了高價(jià)地，完蛋了，開(kāi)始后悔了。其實(shí)開(kāi)發(fā)商從來(lái)不怕買高價(jià)地，因?yàn)樗麄兛梢宰龈玫姆孔印?/p>

要提高住房的質(zhì)量，面粉比面包貴，是比現(xiàn)在的面包貴，開(kāi)發(fā)商可以做更好的面包賣高價(jià)。問(wèn)題就是政府不讓你賣高價(jià)，所以高價(jià)地都出現(xiàn)了問(wèn)題。

土地的關(guān)系和房?jī)r(jià)的關(guān)系可以看到，根子在土地上，如果不解決土地制度的問(wèn)題，沒(méi)戲了，你讓房?jī)r(jià)不漲，只能靠權(quán)力。北京今年批的八九萬(wàn)的房子都瘋搶，因?yàn)榭梢再u11、12萬(wàn)。

這是全世界都有的，而我們中國(guó)沒(méi)有按全世界做的方法去做，我們用平均數(shù)做標(biāo)準(zhǔn)。有一本叫《平均的終結(jié)》的書告訴我們，所有的平均都是錯(cuò)的，全世界住房水平統(tǒng)計(jì)上都是使用的中位數(shù)。

中位數(shù)的控制是控制低收入階層以下的數(shù)字里面有沒(méi)有他們能買得起的房子，不是計(jì)算中位數(shù)以上的房子，那是富人買的，愛(ài)賣多少錢沒(méi)有人管，那和政府沒(méi)有關(guān)系。

中國(guó)從來(lái)不公布中位數(shù)，所以所有的房?jī)r(jià)收入比都是錯(cuò)的，你的房?jī)r(jià)、屋面積和家庭收入都不是按中位數(shù)計(jì)算的。那就是變成你和馬云的關(guān)系，他賺的錢你們倆一平均，你比別人都富。

所以我們得出的基本結(jié)論，中國(guó)得不出一個(gè)完整的可以和世界對(duì)比的關(guān)系，就是缺乏中位數(shù)。

03 戶籍制度

戶籍制度決定了人口拼命向大城市集中，如果沒(méi)有這樣一個(gè)結(jié)果，資源和收入分配一定是不合理的，非戶籍人口向大城市集中的原因就是那有資源和收入，沒(méi)有辦法，他們就得往大城市跑。

什么情況下從城市里面出去呢，就是因?yàn)槟切┑貐^(qū)的收入低，所以很多沒(méi)有資源的城市人口是減少的。因此要用當(dāng)?shù)爻鞘械膽艟?jì)算，一定是錯(cuò)的。

我們可以看到北上廣深的人口迅速增加，為什么老說(shuō)北上廣深是一線城市，而且房?jī)r(jià)高。從戶籍人口和常住人口看這個(gè)比例關(guān)系也差的太多了，他們的高收入群體進(jìn)來(lái)的時(shí)候不是按當(dāng)?shù)氐膽艏丝谟?jì)算的收入，而是外來(lái)人口攜帶著大量的財(cái)富進(jìn)入到這個(gè)城市，所以這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就高了。

你們看北京大多數(shù)外來(lái)人都買得起別墅，買得起最好的房子，怎么能不高呢？這就是城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中戶籍制度導(dǎo)致的結(jié)果。

沒(méi)有辦法，你要是把這幾個(gè)城市的外來(lái)人口比例降下來(lái)，或者讓最有錢的這部分人別進(jìn)這些城市，房?jī)r(jià)就沒(méi)有那么高了。因此一定是政策決定的價(jià)格，這是長(zhǎng)期政策，最主要的是土地和戶籍。

04 金融政策

宏觀政策里面也包括了金融政策，很多人都討論今天房地產(chǎn)和金融會(huì)議。正是政策決定了利率問(wèn)題，貨幣總量問(wèn)題，決定了資金價(jià)格問(wèn)題，融資方式和投資房子的問(wèn)題。

比如說(shuō)中央政府可以下令，所有的境外投資人不準(zhǔn)投房地產(chǎn)，不準(zhǔn)投娛樂(lè)業(yè)，其他的國(guó)家會(huì)做這種政策嗎，不會(huì)。只有中國(guó)會(huì)，大量外面的企業(yè)賣資產(chǎn)回來(lái)了，這就是宏觀政策決定了對(duì)市場(chǎng)的影響問(wèn)題。

其中，當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占主導(dǎo)地位的時(shí)候，我們可以看見(jiàn)，增長(zhǎng)方式是一種。當(dāng)我們決定要保持相對(duì)GDP的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)離不開(kāi)房地產(chǎn)，所以無(wú)論如何用各種辦法利用房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)解決了大量的稅收和土地財(cái)政收入問(wèn)題。

如果不要基礎(chǔ)設(shè)施，不要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就可以不要房地產(chǎn)，我們的稅收，房地產(chǎn)稅收在地方稅收里面占36%，全國(guó)稅收大概占40%，一共六種稅收和房地產(chǎn)相關(guān)。

其中，土地財(cái)政占的比例也很大，幾萬(wàn)億。北京今年大概2800多億土地的收入，如果把這些扣除了，對(duì)我們的財(cái)政影響多大？至少在短期之內(nèi)我們還沒(méi)有看到用任何辦法可以替代這一部分。

大家都知道不好，利用土地財(cái)政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？

中國(guó)的GDP二季度的時(shí)候6.9%，三季度變成了6.8%，為什么少了零點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)貢獻(xiàn)度下降少的0.1%。

房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度從二季度的0.5個(gè)百分點(diǎn)變成了三季度的0.4，到四季度估計(jì)得降到0.2個(gè)點(diǎn)，如果別的補(bǔ)不上，四季度GDP增長(zhǎng)可能也就是6.6%的樣子，因?yàn)榉康禺a(chǎn)掉下來(lái)了。

拿什么補(bǔ)？我們至少到現(xiàn)在為止不管你用什么政策，短期之內(nèi)出臺(tái)的任何政策都補(bǔ)不上這多少萬(wàn)億。

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