深圳：寫字樓和辦公物業(yè)成新風(fēng)口？

• 2018年1月21日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1186 77
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

新近公布的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳一手寫字樓成交面積、商辦大宗成交額同比均大幅上升，呈現(xiàn)出供需兩旺格局。由于有真實(shí)需求支撐，寫字樓的空置率則出現(xiàn)下降，租金微漲。

寫字樓和辦公物業(yè)成投資新風(fēng)口？

過去一年，深圳住宅成交陷入低迷的另一面，是深圳的寫字樓和辦公物業(yè)市場日益活躍。

新近公布的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳一手寫字樓成交面積、商辦大宗成交額同比均大幅上升，呈現(xiàn)出供需兩旺格局。由于有真實(shí)需求支撐，寫字樓的空置率則出現(xiàn)下降，租金微漲。

繁榮的辦公物業(yè)交易，反映出深圳對第三產(chǎn)業(yè)的吸引力。有統(tǒng)計(jì)顯示，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的寫字樓租賃面積占比超過60%。

展望后市，隨著行業(yè)對辦公樓升級擴(kuò)張需求的增加，供需兩旺格局可能會延續(xù)。

深圳中原投資部總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧指出，在住房市場繼續(xù)受控、深圳企業(yè)環(huán)境不斷向好等多因素影響下，大宗交易將持續(xù)活躍，特別是商辦市場，作為資產(chǎn)配置將深受市場青睞。

辦公物業(yè)成交活躍

據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2017年深圳一手寫字樓共成交53萬平方米，同比大幅上升73%。

成交大幅增加的情況下，市場對寫字樓供應(yīng)的消化良好。據(jù)戴德梁行監(jiān)測，截至2017年末，在供應(yīng)大幅增加的情況下，深圳甲級寫字樓空置率僅12.57%，同比下降了0.69個(gè)百分點(diǎn)。

戴德梁行指出，雖然年末租金出現(xiàn)環(huán)比小幅回落，但較去年同期仍上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)268.74元/平方米/月。

這與大宗交易的增加有關(guān)。深圳中原統(tǒng)計(jì)，深圳2017年的商辦大宗交易成交金額達(dá)到約514億元，相比2015年的306億元、2016年的428億元大幅增加。

“寫字樓在大宗交易中的成交量明顯增加”，楊創(chuàng)慧指出，目前購買商辦物業(yè)的買家主要為自用實(shí)業(yè)公司及基金；隨著嚴(yán)厲的住宅調(diào)控持續(xù)，投 資方也將目光轉(zhuǎn)向關(guān)注商辦，使得商辦大宗交易日益頻繁。

過去一年，深圳有多家企業(yè)通過拿地自建或整棟購買寫字樓作為企業(yè)總部。

“深圳大部分寫字樓是以總部物業(yè)的形式入市的”，戴德梁行深圳公司高級董事羅進(jìn)良指出，以平安金融中心為例，項(xiàng)目可容納3萬人辦公，總供應(yīng)量達(dá)32萬平方米。

他表示，此前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這么大體量入市可能對市場造成一定壓力，需要較長時(shí)間才能消化。但該項(xiàng)目入市短短三個(gè)月，出租率達(dá)到80%，消化速度非常驚人，最新租賃價(jià)格達(dá)到550元/平方米，創(chuàng)下深圳甲級寫字樓租賃價(jià)格的新高。

種種跡象表明，寫字樓和辦公物業(yè)正成為深圳樓市新的投資風(fēng)口。

“商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在被重新審視”，深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，未來住宅將會是樓市產(chǎn)品中價(jià)值最低的，而投資寫字樓等商業(yè)的比例高，租金回報(bào)更理想。

楊創(chuàng)慧進(jìn)一步指出，住宅嚴(yán)調(diào)控，在投 資渠道有限的情況下，商辦物業(yè)成為良好資產(chǎn)配置，加上一線城市“類住宅”受嚴(yán)控，深圳物業(yè)成為交易標(biāo)的，各地的基金紛紛投 資其中。

深圳市的土地出讓也迎合了這一趨勢。目前，重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)目用地供應(yīng)，已成為深圳新增土地供應(yīng)的主流。

在深圳2017年成交的43宗土地中，住宅用地僅1宗，商辦用地則達(dá)到20宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)384.65萬平方米，占總規(guī)劃建面的63.36%。

其中，2017年深圳灣總部基地共成交7宗土地，出讓金額合計(jì)227億元，是年內(nèi)土地出讓最多、出讓金額最高的區(qū)域，規(guī)劃建筑面積占到全市商辦規(guī)劃建筑面積的32.2%。

此前，已有神州數(shù)碼、中興通訊等多家企業(yè)拿地入駐深圳灣總部基地。按照規(guī)劃，深圳灣總部基地總用地面積達(dá)117.4公頃，未來總建筑面積規(guī)模將高達(dá)450萬至550萬平方米。

深圳中原工商鋪部寫字樓部總經(jīng)理范進(jìn)佳認(rèn)為，未來將有更多外地企業(yè)進(jìn)入深圳，整棟寫字樓的大宗交易也將增加。

產(chǎn)業(yè)支撐需求

“寫字樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表”，羅進(jìn)良表示，事實(shí)上，辦公物業(yè)出租情況是對相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的反映。

作為深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)近年發(fā)展迅猛。

深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年深圳金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2876.89億元，占GDP比重達(dá)14.8%。從全國范圍看，深圳的這兩項(xiàng)指標(biāo)僅次于北京、上海，位居全國第三。

隨著營商環(huán)境提升，近兩年越來越多的金融機(jī)構(gòu)落戶深圳。1月17日，深圳市市長陳如桂在政府工作報(bào)告中披露，2017年深圳新引進(jìn)持牌金融機(jī)構(gòu)36家，新增境內(nèi)外上市公司41家。

在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面，深圳的領(lǐng)先優(yōu)勢更加突出。2017年全年，深圳新增3193家國家級高新技術(shù)企業(yè)，總數(shù)累計(jì)已達(dá)1.12萬家，位居全國第二。

快速發(fā)展的這兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，成為深圳寫字樓和辦公物業(yè)強(qiáng)有力的支撐。戴德梁行研報(bào)顯示，金融、科技類企業(yè)在辦公物業(yè)市場新增需求中占比分別達(dá)37%和30%。

具體來看，科技類企業(yè)在南山甲級寫字樓新增需求占比達(dá)45%，而金融業(yè)在福田甲級寫字樓新增需求占比達(dá)到53%。

展望后市，記者綜合多方觀點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，供需兩旺格局將會在2018年持續(xù)，且土地及項(xiàng)目交易有望進(jìn)一步增加。

從需求端看，仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅指出，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的前提下，主力需求如泛金融、科技、專業(yè)服務(wù)對于辦公樓升級擴(kuò)張需求將增加；而在深圳整體活躍的創(chuàng)業(yè)氣氛帶動(dòng)下，高端聯(lián)合辦公品牌將逐漸加大進(jìn)駐步伐，成為新的需求亮點(diǎn)。

范進(jìn)佳則從大宗交易預(yù)測，由于將有更多外地企業(yè)進(jìn)入深圳，整棟寫字樓的交易也將增加。

而在供應(yīng)端，隨著平安金融中心南塔、前海自貿(mào)大廈等項(xiàng)目相繼入市，深圳的寫字樓集群正在成型。

據(jù)戴德梁行測算，2018年深圳將有180萬平方米寫字樓集中供應(yīng)，未來5年深圳全市將有約800萬平方米甲級物業(yè)入市。

羅進(jìn)良分析，從羅湖蔡屋圍片區(qū)到福田CBD、車公廟片區(qū)，再到南山科技園、后海片區(qū)，隨著龍崗、坪山相繼出讓地標(biāo)地塊，未來各區(qū)或?qū)⒔▍^(qū)域商務(wù)中心，企業(yè)將擁有更大的選擇空間。

不過，擴(kuò)張的供需規(guī)?？赡軙绊懙绞袌鰞r(jià)格水平。有深圳寫字樓研究人士認(rèn)為，未來部分位置、資質(zhì)不太好的寫字樓租金將會出現(xiàn)下滑。

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