養(yǎng)老地產(chǎn)"成長"困局 痛點是獲取項目及服務(wù)

• 2018年1月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1460 97
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

國泰君安證券一份研究報告顯示，目前養(yǎng)老市場上活躍的企業(yè)主要分為三類，一類是傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)。一類是以險資為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。而第三類才是以房企為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

3 “不賣房很難盈利”

養(yǎng)老住區(qū)的項目不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士表示，在日本，養(yǎng)老由政府扶植；在美國，則有醫(yī)保、養(yǎng)老保險的覆蓋，而在中國都不具備。在中國，如何制約房企將養(yǎng)老項目全部“地產(chǎn)化”是政府所面臨的問題，而如何解決服務(wù)與盈利之間的平衡則是房企面臨的困境。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生曾對外公開表示，由于缺乏有效的投融資政策支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍存在貸款難、投資期長、收益率低、企業(yè)生存困難；而在需求端激活老年人的存量資產(chǎn)，反向貸款（押金眾籌以利息養(yǎng)老）、以房養(yǎng)老等方面也缺少政策性引導(dǎo)。

“不賣房很難盈利，而賣房又背離了做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的初衷?！比缃耩B(yǎng)老地產(chǎn)就不尷不尬地卡在這樣的窘境。在如今的房地產(chǎn)市場上，養(yǎng)老地產(chǎn)細分為兩大類，第一種是針對活力型老人的健康地產(chǎn)；第二種是針對有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū)，兩種產(chǎn)品都是以銷售為主。而持有型的產(chǎn)品，因為需要典型的重資產(chǎn)運營，一般企業(yè)負擔不起。所以才會出現(xiàn)只有資金實力雄厚的險資和品牌房企涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并且沒有規(guī)?；l(fā)展。

一個典型的持有型養(yǎng)老項目是泰康燕園，背靠著險資機構(gòu)泰康人壽，配建醫(yī)院。運營模式是和保險產(chǎn)品捆綁，客戶躉交200萬購買保險產(chǎn)品，獲得入住燕園的資格。入住后再交房租和護理費。而這種模式也被泰康在全國擴張。

“不過200萬的養(yǎng)老入門門檻，對于一般老人來說不是一筆小數(shù)目?！北本┮火B(yǎng)老項目負責人坦言，如今比較受市場歡迎的仍然是以月為單位，繳納一定費用的養(yǎng)老模式。目前來看，房租+護理費+餐飲等其他費用是養(yǎng)老機構(gòu)的主要收益來源。而房企的養(yǎng)老項目，即便不考慮回報率的問題，一般對于現(xiàn)金流也有一定的要求。

這兩年地產(chǎn)企業(yè)投資的高端地產(chǎn)養(yǎng)老價格都不低。比如位于東三環(huán)的恭和苑，平均每月養(yǎng)老費用都在1萬-3萬元。遠洋·椿萱茂老年公寓單人間自理老人月費平均是9600元（不含護理費）。這些項目在市場上供不應(yīng)求。高凈值人群希望送家里的老人養(yǎng)老。但也有大量有養(yǎng)老需求的老人無法負擔高額的養(yǎng)老費用。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進則認為，針對不同需求提供相關(guān)產(chǎn)品，是降低養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本的一個重要途徑。對房地產(chǎn)市場來說，積極針對養(yǎng)老群體提供24小時的社區(qū)型服務(wù)，是擴大養(yǎng)老服務(wù)背后盈利點的一個重要的機會。此外，當前渴望擺脫以往銷售模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)依然面臨行業(yè)缺乏標準、服務(wù)缺乏經(jīng)驗、人員流動過快等問題困擾，也未找到一條適合大眾企業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式。

4 痛點是獲取項目及服務(wù)

無論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展、還是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場化、抑或是開發(fā)商所希望的，將地產(chǎn)和養(yǎng)老相結(jié)合，孕育出養(yǎng)老地產(chǎn)這樣的新生事物，目前都遠遠算不上發(fā)展完善。不少從業(yè)者都認為，項目獲取是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)痛點。

北京萬科首席拓展業(yè)務(wù)合伙人王峣指出，做養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院是特別專業(yè)的事情，不是說將閑置資產(chǎn)改造一下就能做的。目前萬科和北控合作的光熙門養(yǎng)老醫(yī)院算得上是一個改造成功的案例，只可惜這樣的項目還太少。不過，在政策的支持之下，這種情況也正有所改觀。未來，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、租賃等產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)投資扶持的重點。

如今，政策對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持在土地市場上已經(jīng)開始顯現(xiàn)效力。記者根據(jù)北京市規(guī)土委公開資料統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年在昌平北七家、豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)以及平谷夏各莊地區(qū)均有養(yǎng)老用地出讓，而從今年起，這些地塊也將相繼進入市場。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，做養(yǎng)老難，不僅難在資金與盈利。這個行業(yè)的痛點，一是受養(yǎng)兒防老等傳統(tǒng)觀念的影響，社會缺少養(yǎng)老服務(wù)方面的經(jīng)驗；二是居家養(yǎng)老占據(jù)主流，政府保障性機構(gòu)提供的又是基礎(chǔ)服務(wù)，因此，對于中高端的養(yǎng)老需求，沒有與之匹配的市場化標準。所以對于涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企來講，如何做好服務(wù)，吸引更多的人進入自己的養(yǎng)老項目就成為其獲取穩(wěn)定、持續(xù)現(xiàn)金流的必由之路。

“養(yǎng)老地產(chǎn)核心仍然在于服務(wù)運營，而中國養(yǎng)老服務(wù)運營公司的流程體系、人才培養(yǎng)方面較為薄弱，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、人群消費層次和服務(wù)需求不盡相同?！崩瞵撜f：“因此選擇適配產(chǎn)品與運營模式，將決定項目成敗。”而劉肖也表示，萬科養(yǎng)老將繼續(xù)在服務(wù)鏈條上進行完善?！叭绻f在護理能力提升是第一階段的話，培育專業(yè)醫(yī)護能力的第二階段已經(jīng)到來了?！?/p>

5 未來潛力可期

對于以往習(xí)慣高利潤和高周轉(zhuǎn)的房企而言，堅持做下來，看中的是其未來發(fā)展的前景。有業(yè)內(nèi)人士表示：“房企逐利，無可厚非，地產(chǎn)公司的很多賬不能單從一個項目的盈虧上來計算，還包括拿地成本、品牌效益、社會責任等。”

“對于房企來說，適當參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也能夠更好地把握此類市場的拿地規(guī)律?！眹儡S進分析認為：更重要的是，能從此類拿地過程中培育開發(fā)經(jīng)驗和運營模式。

李瑩也表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可挖掘的潛力極大?！艾F(xiàn)如今，傳統(tǒng)資金端口已開始將向?qū)嶓w經(jīng)濟以及由實體經(jīng)濟依托的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傾斜，以養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等作為投資重點，持有型物業(yè)成為未來地產(chǎn)發(fā)展的必然目標與階段?！彼赋?，由于養(yǎng)老服務(wù)項目具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后期由于運行成本遠低于取費，盈利能力強，因此在具備成熟穩(wěn)定現(xiàn)金流后，可通過股權(quán)市場和債權(quán)市場兩個通道變現(xiàn)，股權(quán)市場即養(yǎng)老運營服務(wù)公司或基金上市，通過一級市場或二級市場實現(xiàn)原投資人的退出，也可直接向原投資人認購擬上市公司股份等方式，債權(quán)市場退出模式則為現(xiàn)行通用的REITS、ABS、經(jīng)營性物業(yè)貸等模式。

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