長(zhǎng)租公寓盈利仍是難題 資產(chǎn)證券化將成突破口

• 2018年6月4日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 342 15
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  2018-2023年版房地產(chǎn)中介產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

長(zhǎng)租公寓盈利仍是難題，資產(chǎn)證券化將成突破口。

何亮宇說(shuō)，保利租賃住房REITs、碧桂園租賃住房REITs等多單租賃住房REITs的成功落地說(shuō)明，長(zhǎng)租公寓發(fā)展方向是資產(chǎn)證券化。不同于傳統(tǒng)的融資工具，REITs以資產(chǎn)為標(biāo)的進(jìn)行資本運(yùn)作，在盤(pán)活企業(yè)存量資產(chǎn)，將“資產(chǎn)池”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y金池”，在有效解決“重資產(chǎn)”長(zhǎng)租公寓投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的同時(shí)，為“重資產(chǎn)”企業(yè)打造后端退出平臺(tái)，完善“重資產(chǎn)”企業(yè)“開(kāi)發(fā)、持有、證券化退出”的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，能夠使企業(yè)在前端土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)無(wú)“后顧之憂(yōu)”。

毫無(wú)疑問(wèn)，REITs是持有“重資產(chǎn)”的企業(yè)布局租賃住房業(yè)務(wù)，甚至迅速占據(jù)租賃住房市場(chǎng)的重要投融資工具。

“長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)要獲得良好發(fā)展，需要打通募投管退的全產(chǎn)業(yè)流程。退出渠道的通暢性及定價(jià)作用，是資金愿意市場(chǎng)化參與長(zhǎng)租市場(chǎng)的重要前提。”曾景表示，目前，資產(chǎn)證券化是重要的退出方式，但也有很多問(wèn)題需要解決，其中特別值得關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題是，國(guó)內(nèi)缺乏長(zhǎng)期限的權(quán)益類(lèi)投資人，以至于大部分所謂的以資產(chǎn)證券化方式退出都是一種債性的再融資。

“從間接投資的角度來(lái)看，未來(lái)投資租金類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將成為保險(xiǎn)資金支持長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的重要手段?！睎|方金誠(chéng)分析師徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，結(jié)合國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，長(zhǎng)租公寓融資最常用的手段是將租金等資產(chǎn)證券化后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)融資。保險(xiǎn)資金的負(fù)債久期較長(zhǎng)，和期限較長(zhǎng)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有很高的匹配度。

徐承遠(yuǎn)表示，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展，未來(lái)此類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品會(huì)處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而保險(xiǎn)資金可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的方式持續(xù)為長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供資金支持。同時(shí)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行償付，具有風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，保險(xiǎn)公司可以更好控制投資收益。

需嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)”

何亮宇提醒，資產(chǎn)證券化是長(zhǎng)租公寓行業(yè)完整商業(yè)模式不可或缺的一環(huán)，但必須把好“資產(chǎn)關(guān)”。對(duì)于真正布局租賃住房的企業(yè)、有真實(shí)良好租賃運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，應(yīng)持續(xù)鼓勵(lì)和支持其證券化運(yùn)作。同時(shí)，嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)”也是避免“房企借租賃住房政策風(fēng)口、過(guò)度融資”的有效方式。

何亮宇認(rèn)為，在租賃住房市場(chǎng)及租賃住房證券化發(fā)展的初期，建議監(jiān)管部門(mén)在項(xiàng)目落地審批時(shí)綜合考量項(xiàng)目整體情況（如發(fā)行人資質(zhì)、物業(yè)資產(chǎn)區(qū)位與品質(zhì)、發(fā)行規(guī)模與估值比重、運(yùn)營(yíng)商發(fā)展規(guī)劃等）以把握具體審核標(biāo)準(zhǔn)，既符合市場(chǎng)的實(shí)際情況，同時(shí)體現(xiàn)對(duì)行業(yè)的鼓勵(lì)和扶持，以推動(dòng)租賃住房行業(yè)健康發(fā)展。

“目前長(zhǎng)租的盈利性不高，且在市場(chǎng)早期，規(guī)模優(yōu)勢(shì)是非常重要的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，所以企業(yè)追求規(guī)模化擴(kuò)張很自然。”曾景強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)健康發(fā)展需要注重運(yùn)營(yíng)。監(jiān)管層在政策制定時(shí)可以體現(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的鼓勵(lì)，投資人在投資決策時(shí)，也需要對(duì)運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行定價(jià)。

李冰表示，真的想讓普通投資人購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)租公寓類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，要看運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)的增值。針對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，需要關(guān)注經(jīng)營(yíng)能力，不能任其野蠻生長(zhǎng)，只有經(jīng)營(yíng)管理真的具備條件的企業(yè)才能被認(rèn)可去發(fā)行產(chǎn)品。

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