物流地產(chǎn)未來(lái)投資前景如何？2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2020年9月16日 WuYaNan來(lái)源：中研網(wǎng) 676 39
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近年來(lái)，國(guó)內(nèi)電商行業(yè)迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)始終保持高增速。電商的成長(zhǎng)和滲透過(guò)程對(duì)物流配套設(shè)施的要求也逐步提高，高效及時(shí)的供應(yīng)鏈配送需要現(xiàn)代物流設(shè)施的支持，因此其在倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域也通過(guò)自建、租賃和按需定制的方式進(jìn)行擴(kuò)張。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)電商行業(yè)迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)始終保持高增速。電商的成長(zhǎng)和滲透過(guò)程對(duì)物流配套設(shè)施的要求也逐步提高，高效及時(shí)的供應(yīng)鏈配送需要現(xiàn)代物流設(shè)施的支持，因此其在倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域也通過(guò)自建、租賃和按需定制的方式進(jìn)行擴(kuò)張。電商爆發(fā)、零售變革和高端制造三大下游需求成為推動(dòng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)行業(yè)的主要力量，同時(shí)也迎合了我國(guó)消費(fèi)升級(jí)與制造業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì);與之對(duì)應(yīng)的，物流地產(chǎn)企業(yè)的主要客戶包括流通企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及生產(chǎn)汽車零部件、醫(yī)藥醫(yī)療器械、電子產(chǎn)品等的制造企業(yè)等。

2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)投資前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2019年我國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)到298.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速比2018年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。與同期GDP相比，社會(huì)物流總額增速已連續(xù)多年低于GDP增速。2020年上半年，疫情防控取得顯著成效，物流運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，物流需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，特別是民生領(lǐng)域物流持續(xù)向好。物流市場(chǎng)規(guī)模水平持續(xù)提升，物流成本穩(wěn)中有降。上半年，全國(guó)社會(huì)物流總額為123.4萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比下降0.5%，降幅比1-5月份收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)四個(gè)月收窄。上半年物流業(yè)總收入4.6萬(wàn)億元，同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度收窄9.4個(gè)百分點(diǎn)。二季度物流業(yè)總收入規(guī)模比一季度增加0.8萬(wàn)億元。

物流地產(chǎn)2003年開始在中國(guó)興起。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持較快增長(zhǎng)，物流行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施的需求旺盛。近年來(lái)，從電商突飛猛進(jìn)，再到新零售快速連鎖化發(fā)展，促進(jìn)了物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)健增長(zhǎng)，而優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施匱乏，現(xiàn)代化高標(biāo)物流園區(qū)發(fā)展空間巨大。鑒于此，來(lái)自房地產(chǎn)、電商、物流、金融等行業(yè)的公司大舉進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)，與傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商展開激烈角逐，在資本力量的助推下，在物聯(lián)網(wǎng)、自動(dòng)化、智能化等技術(shù)帶來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施升級(jí)中，物流地產(chǎn)行業(yè)掀起變革浪潮。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國(guó)物流地產(chǎn)投資發(fā)展報(bào)告》中指出，中國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積僅約為0.26億平米，通用倉(cāng)儲(chǔ)面積為8.6億平米，相比之下美國(guó)分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國(guó)人均高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積約合0.015平米，較美國(guó)的人均1.17平米相差約77倍;人均通用倉(cāng)儲(chǔ)面積，美國(guó)為5.55平米，中國(guó)則為0.66平米，相差約7.4倍。

我國(guó)物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉(cāng)超過(guò)2/3分布于長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長(zhǎng)期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。而低水平的傳統(tǒng)倉(cāng)則是大量分布在我國(guó)多個(gè)城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)根本無(wú)法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對(duì)于現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求，長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉(cāng)空置率甚至達(dá)到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

在供不應(yīng)求的矛盾下，近年來(lái)物流地產(chǎn)行業(yè)的空置率持續(xù)下降，租金穩(wěn)步提升。2018年第一季度全國(guó)主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)量90萬(wàn)平方米，主要集中在華西和華東區(qū)域，平均空置率延續(xù)2014年以來(lái)的下降趨勢(shì)，下降2個(gè)百分點(diǎn)至10.8%的歷史低位;物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目租金自2010年以來(lái)持續(xù)處于上漲通道，且一二線城市租金分化逐漸分明，在2018年第一季度一線城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)的平均租金大幅上漲4.5%，二線城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金增長(zhǎng)1.6%。從投資回報(bào)率上看，北京、上海、VIP等一線城市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資凈回報(bào)率6%~8%，要明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。由此可得，物流地產(chǎn)行業(yè)具有較好的投資價(jià)值。

與旺盛的需求相比，我國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供給明顯不足。從人均面積來(lái)看，我國(guó)人均通用倉(cāng)庫(kù)面積約0.72平方米，遠(yuǎn)不及美國(guó)的5.55平方米 (2015年數(shù)據(jù)) ，人均高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)面積0.02平方米，同樣落后于美國(guó)人均0.66平方米的水平 (2015年數(shù)據(jù)) 。預(yù)計(jì)至2020年國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的供應(yīng)量只有0.56億平方米至0.66億平方米，與需求量之間的缺口巨大，高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)設(shè)施嚴(yán)重不足。

物流地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告依據(jù)全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了分析研究。報(bào)告在總結(jié)中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。

本報(bào)告對(duì)于物流地產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商、行業(yè)管理部門以及擬進(jìn)入該行業(yè)的投資者具有重要的參考價(jià)值，對(duì)于研究我國(guó)物流地行業(yè)發(fā)展規(guī)律、提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率、促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大有學(xué)術(shù)和實(shí)踐的雙重意義。

未來(lái)物流地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展?請(qǐng)關(guān)注中研普華研究院報(bào)告《2020-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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