二三線豪宅“異軍突起” 未來10年高端住宅是房地產(chǎn)市場主趨勢

• 2021年3月10日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 1172 76
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隨著人們價值觀更人性化的功能劃分，更優(yōu)質(zhì)的生活情景體驗，更強調(diào)圈層交流的社區(qū)氛圍打造，隨著中國財富階層消費觀念的成熟，可以預(yù)見，未來10年高端住宅是房地產(chǎn)市場主趨勢。

高端住宅一般主要位于城市核心區(qū)，商務(wù)、金融、科技等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源少有的地段。這些區(qū)域都具有較高的認可度，符合高端客戶杜宇好地方等地域文脈的認知及與國際接軌的心理特征。對高端住宅而言，品質(zhì)與管理應(yīng)并重，完善的設(shè)備與物業(yè)管理，是高端樓盤的重要一環(huán)。良好的智能化系統(tǒng)，通過計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對安全、通訊、視頻、資訊等方面進行全方位的物業(yè)管理，人性化服務(wù)更到位，讓業(yè)主真正體驗到自己的尊貴地位。

稱得上高端住宅的物業(yè)，應(yīng)該是現(xiàn)代城市建設(shè)文明的結(jié)晶和創(chuàng)造作品，又彰顯物業(yè)的文化價值。高端住宅遠非是凝固的建筑物，應(yīng)該成為充滿文化韻味的有生命的藝術(shù)品。

未來10年高端住宅是房地產(chǎn)市場主趨勢

近幾年部分熱門城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮，土地成交價持續(xù)上漲，地價漲幅高于房價，這也迫使開發(fā)企業(yè)通過拔高樓盤定位、提高裝修品質(zhì)等方式增加附加值，獲取更高溢價率，因此帶來新建住宅豪宅化的趨勢。

高檔住宅小區(qū)一般是由高級或豪華住宅構(gòu)成，尤其以環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完整以及利用現(xiàn)代手段服務(wù)社區(qū)的住宅小區(qū)。高檔住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

從2016年下半年開始，低密度、大戶型、高單價的高端住宅成交大幅增長。2016年北上廣深四個一線城市均價在7.2萬元每平方米以上的住宅成交接近2萬套，成交量在2015年暴增的基礎(chǔ)上進一步攀升，同比增長44%。

2016年12月，北京成交價7萬元每平方米以上公寓豪宅市場共交易453套，成交面積6.7萬平方米，環(huán)比分別增加100%、80%。2017年2月份，北京公寓豪宅市場(成交價8萬元每平方米以上)共成交243套，成交面積2.98萬平方米，環(huán)比分別翻了近5倍與6倍。同時，2月份北京公寓豪宅市場成交均價93768元/平方米，環(huán)比上漲12%。

事實上，不僅一線城市，天津、杭州、南京、廈門、鄭州等熱門二線城市高端住宅成交也有明顯增幅。2016年天津總價千萬元以上的新建住宅成交765套，同比上漲190%。2017年2月份，盡管適逢春節(jié)期間，但天津別墅銷量仍然達到359套。根據(jù)中指院寧波分院的最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月6日-3月12日，寧波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

隨著人們價值觀更人性化的功能劃分，更優(yōu)質(zhì)的生活情景體驗，更強調(diào)圈層交流的社區(qū)氛圍打造，隨著中國財富階層消費觀念的成熟，可以預(yù)見，未來10年高端住宅是房地產(chǎn)市場主趨勢。

根據(jù)中研普華研究院《2021-2026年高端住宅行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

高端住宅行業(yè)“十三五”規(guī)劃概述

第一節(jié) “十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展回顧

一、“十二五”高端住宅行業(yè)運行情況

圖表：2011-2016年我國高端住宅成交量分析

數(shù)據(jù)來源：中研普華

二、“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展成就

從高端住宅供給量及近期成交量看，高端住宅呈現(xiàn)供需兩旺局面，在信貸新政和央行降息的雙重刺激下，這種局面在未來的一段時間仍將持續(xù)。

2016年堪稱豪宅“井噴”的一年，不僅一二線城市豪宅成交勇創(chuàng)新高，三四線城市豪宅市場在2017年也“異軍突起”，成交量不斷走高?？v觀全國樓市，改善型需求的釋放越發(fā)明顯，投資意愿增強。而2016年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化以及土地價格的上漲也將進一步加大豪宅供應(yīng)量，或?qū)⒋偈?017年步入真正“豪宅年”。

一線城市豪宅成交創(chuàng)新高

回望2016年，一線城市豪宅市場表現(xiàn)尤其搶眼。北京豪宅市場熱度攀升，“量價”成交都創(chuàng)下新高。2016年全年北京單價“10萬元+”豪宅已經(jīng)成交566套,是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和250套的2倍還多;累計成交金額首次突破200億元,達到203.05億元，是2015年豪宅成交額的3倍多。至2017年，北京豪宅市場行情仍在上漲。

此外，上海、深圳、廣州等其他三個一線城市同樣如此，截至三季度末，三大城市千萬豪宅成交套數(shù)分別達到9112套、3306套和1042套，較2015年全年成交量相比，分別超出1552套、460套和39套。

二三線豪宅“異軍突起”

現(xiàn)如今，豪宅，已不再是一線城市的專利，二三線城市豪宅市場在2017年“異軍突起”，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。

傳統(tǒng)的豪宅城市，如杭州、廈門，豪宅成交狀況仍持續(xù)保持高位運行態(tài)勢。權(quán)威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年三季度末，杭州單價超過3.5萬元/平方米的高端住宅成交量超過3700套，已經(jīng)超過2015年全年3123套水平。此外，廈門前三季度千萬豪宅成交量已經(jīng)達到498套，比2015年全年多了110套。

2017年下半年樓市或許將迎來真正的“豪宅年”

值得關(guān)注的是，部分熱點二三線城市豪宅成交巨幅放量。數(shù)據(jù)顯示，同比變化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量為120套，同比大漲700%。此外，南京和鄭州豪宅成交套數(shù)達到593套和167套，同比增幅也分別達到驚人的219%和519%。而近期備受關(guān)注的昆明豪宅市場，也在2017年實現(xiàn)了放量，同比增幅超過300%

熱點城市豪宅大幅放量 房價上漲是主因

熱點二線城市千萬級別豪宅成交大幅放量，是多個方面原因共同促成的結(jié)果，諸如改善型需求的釋放，以及投資意愿增強等等。在2016年10月份之前，政策環(huán)境寬松，利率為歷史最低水平，極大刺激改善型需求有效釋放，使得高端物業(yè)成交大幅放量。

投資需求的增加，也在一定程度上對豪宅成交起到了助推作用。在避險情緒增加的情況下，很多購房者實際上會積極持有高端物業(yè)，導(dǎo)致一些千萬元級價格的豪宅項目會更容易受寵。

2016、2017年高價地頻出2017下半年或成真正“豪宅年”

2016年，熱點城市土地市場陷入癲狂狀態(tài)，高總價、高樓面價、高溢價率的三高地塊頻出，這將導(dǎo)致未來豪宅供應(yīng)量持續(xù)放大。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國300城土地市場共推出住宅用地33610萬平方米，同比下降10%，成交面積27612萬平方米，同比下跌4%。但出讓金卻不跌反升，全國300城住宅用地成交金額為22357億元，增幅達40%。

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