樓市只漲不跌終成歷史 2022房地產(chǎn)未來行情預(yù)測

• 2021年12月29日 ZouJunRong來源：騰訊網(wǎng) 新浪 898 56
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“房住不炒”終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石。“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人，很難有機會發(fā)家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人一樣，最終會付出沉重代價。

樓市只漲不跌終成歷史

“房住不炒”終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石。“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人，很難有機會發(fā)家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人一樣，最終會付出沉重代價?！绷鶄€多月前，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清預(yù)警稱。是什么促使樓市大反轉(zhuǎn)，調(diào)控加碼從嚴、信貸環(huán)境收緊，還是房企違約風波影響?

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示

彼時，深圳對“深房理”涉嫌違法違規(guī)炒房，已經(jīng)成立調(diào)查組。但在更多城市，樓市的“遍地開花”，讓大多人對“房價下跌”這種表述，還難以形成共鳴。但伴隨時間的推移，當2021年行至終章，如果我們回頭望，會發(fā)現(xiàn)深房理事件、房價預(yù)警信號，正好站在樓市轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵點。

7月份開始，全國商品房銷售出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，隨后金九缺席、銀十不再，樓市直接從高熱墜入寒冬。房價下跌的城市數(shù)量，也越來越多。星星之火被點燃后，房價信仰的破碎，在越來越多的城市開始顯現(xiàn)。東北廣袤的黑土地上，“白菜價”房源接二連三涌現(xiàn)，鶴崗不再是唯一的網(wǎng)紅城市;連曾經(jīng)的“炒房之都”深圳，也不再是房地產(chǎn)的天堂，大批中介關(guān)店流失。

曾經(jīng)地產(chǎn)的“黃金年代”，不論房企還是炒房者，都對房子附加了許多金融因素，加大杠桿、炒作升值、套現(xiàn)轉(zhuǎn)場，泡沫般的財富神話，在這場須臾繁華中涌現(xiàn)。房子最根本的屬性——居住，卻越來越淡化;安家置業(yè)，成為普通大眾的重擔。如今，扭曲的市場終于開始糾偏，當房價不再無限上漲，剛需終于可以喘一口氣;“房住不炒”也終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石。

2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，在“房住不炒”原則下，政策從金融、房企、土地以及銷售端多方發(fā)力，調(diào)控的力度之大、頻率之高，歷史罕見。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)保持高位，單月高達56次。從累計數(shù)據(jù)看，2021年全國各地匯總的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過580次。

從供應(yīng)端來看，“三道紅線”與“房貸集中度管理制度”持續(xù)發(fā)力，多數(shù)銀行涉房貸款占比下降，信貸環(huán)境收緊，開發(fā)商被迫降杠桿;土地市場同樣掀開新篇章，集中供地的出臺，疊加拿地銷售比不超過40%，房企的地、錢兩大要素均受到強監(jiān)管。

從需求端看，在“因城施策”大方針下，針對房價上漲過快的城市，加強限購限貸限售，出臺二手房指導(dǎo)價機制;在那些房價有下行壓力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制銷售價格最大跌幅的形式，為樓市拖底。

典型如深圳，年內(nèi)調(diào)控加碼高達20多次，重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰。廣州同樣是調(diào)控高發(fā)地，天河、黃埔、南沙等熱點區(qū)域依據(jù)市場實際情況，針對性地調(diào)整政策措施。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)銷售高開低走，但總體仍創(chuàng)歷史新高，7月份之后，全國商品房銷售開始出現(xiàn)負增長，金九缺席，銀十不再，樓市交易加速下滑。10月份商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降24.11%、24.13%。

二手房成交同樣降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月50城二手房成交量與9月基本持平，單月同比降幅擴大至48%，單月成交量維持在2019年3月以來的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

中國社會科學(xué)院金融研究所旗下公眾號“國家金融與發(fā)展實驗室”發(fā)文指出，樓市出現(xiàn)下行，一方面因二手房指導(dǎo)價措施的實施，加劇樓市的流動性困局;住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊;大型地產(chǎn)公司債務(wù)違約，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。

據(jù)《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，2021年1至10月，一線城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。疫情雖然帶來了空前的不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，購房客戶也逐漸向理性回歸，對樓市看穩(wěn)成為主流消費預(yù)期。

房價下跌漸成常態(tài)

樓市下行期，房價“只漲不跌”的神話也開始走向破滅。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，11月各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落。

具體而言，11月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市9個，環(huán)比下跌的城市59個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個，環(huán)比下跌的城市63個。也就是說，有超八成樣本城市的房價，短期內(nèi)處于下降通道。

同比去年看，大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊等16個城市，新房價格處于下跌態(tài)勢。二手住宅方面，石家莊、太原、長春、哈爾濱、南寧、貴陽等地也處于下跌態(tài)勢。

中國社會科學(xué)院發(fā)表的《中國住房發(fā)展總報告(2021-2022)》顯示，2021年全國住房均價增幅先快速上升，1～2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，此后漲幅逐月回落，截至10月全國房價平均為10513元/平方米。

從空間上看，上半年一、二、三線城市分化加劇，下半年各線城市普遍降溫。當下，不僅是一二三四線城市之間，房價走勢存在差異;即便在一線城市內(nèi)部，板塊之間也在分化，高熱與低溫區(qū)域冰火兩重天，房價的分化與復(fù)雜化正在加劇。

2022房地產(chǎn)未來行情預(yù)測

中國社會科學(xué)院認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖，預(yù)計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3%至3%，商品住房銷售面積變動將在-1%至-5%。11月房價呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，是市場開始轉(zhuǎn)向的重要標志。目前二手住宅價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌，表明未來新房價格還會進一步下行。

房地產(chǎn)稅也對市場預(yù)期產(chǎn)生巨大沖擊。12月27日，全國財政工作會議在北京召開，會議稱，做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。近日，中國人大網(wǎng)還發(fā)布了財政部部長劉昆于在第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議上，對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定(草案)》的說明，以及全國人民代表大會憲法和法律委員會對草案的審議結(jié)果報告，官方首次詳解房地產(chǎn)稅改革試點。

多家機構(gòu)認為，目前調(diào)控出現(xiàn)邊際微調(diào)，并不代表全面反轉(zhuǎn)與放松，政策底線是“房住不炒”，上限為“防止硬著陸”。2022年，房地產(chǎn)政策仍將堅持“房住不炒”的定位，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建保障性租賃住房等住房保障體系，加快新城鎮(zhèn)建設(shè)。

隨著全國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和升級，各個地方對于產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)咨詢需求會越來越大，專業(yè)的房產(chǎn)估計機構(gòu)，在這個過程中可以幫助企業(yè)做產(chǎn)業(yè)用地選址，開發(fā)建設(shè)，以及后續(xù)運營中的一系列咨詢服務(wù)。

在瞬息萬變的大數(shù)據(jù)時代下，房地產(chǎn)估計行業(yè)如果要在發(fā)展中穩(wěn)定自身的節(jié)奏，必須抓住時代的命脈，及時掌握當前的變化趨勢，并且將大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢利用起來，深化管理，探索房地產(chǎn)價值評估上能夠繼續(xù)進行挖掘的潛能。

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