面對“提前還貸潮”貸款人如何選擇 住房貸款市場現(xiàn)狀分析報告

• 李波 2023年2月9日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 699 41
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面對“提前還貸潮”，有些人選擇加入，有些人按兵不動，還有些人則舉棋不定。貸款人究竟應該如何選擇?“對于個人來說，提前還房貸有助于減少未來的房貸利息支出，但提前還房貸需要讓渡資金流動性，并且涉及的資金金額較大。”周茂華表示。

面對“提前還貸潮”，有些人選擇加入，有些人按兵不動，還有些人則舉棋不定。貸款人究竟應該如何選擇?

“對于個人來說，提前還房貸有助于減少未來的房貸利息支出，但提前還房貸需要讓渡資金流動性，并且涉及的資金金額較大?！敝苊A表示。

由此可見，是否提前歸還房貸，除了要考慮房貸利息負擔之外，未來一段時間內的資金需求同樣需要納入考量。

專家建議，面對“提前還貸潮”，保持理性最為重要?！笆欠裉崆斑€貸，貸款人要根據(jù)自身資金、投資和資產(chǎn)配置等多方面情況，進行綜合考慮后再作出選擇。

如果個人手中的金融資產(chǎn)數(shù)量充足、收益能夠覆蓋或大部分覆蓋房貸利息，繼續(xù)選擇進行投資會更為劃算。但如果持有的是風險較低的固定收益類資產(chǎn)，回報低于按揭貸款利息，提前還貸是可行的選擇?！痹鴦倢Α督鹑跁r報》記者表示。

但同時，專家也提示，目前理財、存款等無風險或低風險投資收益較低的情況，在未來也存在發(fā)生變化的可能。

因此，如果并不屬于較高房貸利率區(qū)間的貸款人，不建議盲目扎堆提前還貸。

“提前還房貸，更適合于存在房貸利率高、還房貸期限長、短期擁有大筆閑置資金等情況的貸款人?！敝苊A表示，隨著經(jīng)濟回暖，利率中樞有所抬升，金融市場回歸常態(tài)，市場風險偏好逐步回暖，提前還房貸情況預計將有所減少。

一段時間以來，房地產(chǎn)市場供需兩端逐步恢復，個人住房貸款的資金價格進一步下降。在首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制指導下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購房成本持續(xù)下降。

從供給端看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動性得到有序緩解，優(yōu)質房企融資環(huán)境明顯改善，保交樓專項借款資金已基本投放至項目，有效促進了建設交付，房地產(chǎn)市場合理需求有望進一步釋放。

多地動態(tài)調整利率

近期，多地首套房貸款利率進一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，在監(jiān)測的103個城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制密切相關。日前，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

該政策是去年四季度相關政策的延續(xù)。去年9月份，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。“政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調整，帶動新發(fā)放房貸利率有所降低?！毖胄胸泿耪咚舅鹃L鄒瀾表示，數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較2021年12月下降1.37個百分點，已達到2008年有統(tǒng)計以來的最低水平。

“此次調整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎上，按照因城施策原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，動態(tài)調整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’，進而形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。”鄒瀾說。

針對市場上房貸利率下降是否會導致熱錢涌入樓市的聲音，金融管理部門明確表示，新政策具有穩(wěn)定性，同時兼具靈活性?！胺績r存在明顯的周期性波動規(guī)律，連續(xù)3個月上漲或連續(xù)3個月下降，說明房價已出現(xiàn)趨勢性變化，但趨勢性變化形成的時間往往較長?！编u瀾說，按照新政策，雖然相關部門每季度要評估房價變動情況，但若要真正調整房貸利率下限，該周期可能遠遠超過評估周期。

住房貸款行業(yè)發(fā)展分析

當前，監(jiān)管部門促進商品房銷售和地產(chǎn)投資鏈條“良性循環(huán)”的態(tài)度更為明確，體現(xiàn)出呵護、穩(wěn)定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈融資環(huán)境，打通從居民到開發(fā)商各個融資堵點的政策決心。

在居民住房消費需求不振、房地產(chǎn)市場走弱的情況下，調整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性，或將產(chǎn)生三個作用：一是在堅持“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費預期，激發(fā)新的住房消費需求;二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場的信號，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

2021年，住房公積金繳存額為29156.87億元，比上年增長11.24%;提取額為20316.13億元，比上年增長9.51%;發(fā)放個人住房貸款13964.22億元，比上年增長4.52%。

2022年以來，在房貸利率持續(xù)下行的同時，各地首付比例也在紛紛下調，相應地，貸款比例有不同程度的提升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，與2021年四季度相比，2022年以來，分線城市貸款比例逐季提升，相對而言，三四線城市貸款比例提升最大，二線次之，一線基本持平，這與政策層面較為一致。

業(yè)界人士認為，后期市場的修復需要寬松信貸環(huán)境的支持。利率低、放款快有助降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進了前期市場的階段性修復。當前市場修復受阻，后期市場修復仍需要寬松信貸環(huán)境作為基礎。

在國內主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達到較高水準，以購房按揭貸款來說，住房貸款比重已經(jīng)達到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費貸款以實現(xiàn)盤活不動產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多?！胺抠J”已經(jīng)成為與居民生活息息相關的一種生活方式。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風險的調控趨勢。

住房貸款行業(yè)報告結合住房貸款行業(yè)的背景，深入而客觀地剖析了中國住房貸款行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)模和競爭格局;分析了行業(yè)當前的市場環(huán)境與行業(yè)競爭格局、產(chǎn)品的市場需求特征、行業(yè)領先企業(yè)的經(jīng)營情況、行業(yè)未來的發(fā)展趨勢與前景;同時，佐之以全行業(yè)近5年來全面詳實的一手連續(xù)性市場數(shù)據(jù)，讓您全面、準確地把握整個行業(yè)的市場走向和發(fā)展趨勢。

住房貸款市場未來趨勢

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。開年以來，房地產(chǎn)市場政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續(xù)。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。

住房貸款市場現(xiàn)狀分析

央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個人住房貸款占比上限為32.5%;

城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。因此，銀行對房地產(chǎn)的貸款和對個人的住房貸款都被設置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調劑上限壓力。

今年以來，多次降準，商品房貸款利率穩(wěn)步下行，多數(shù)城市首套房貸款利率下限已達4.1%。9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)督管理委員會發(fā)布通知，稱6月至8月，2022年新建商品住房銷售價格同比上漲，為城市同比下降，2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)個人住房貸款利率下限，允許符合條件的城市首套住房貸款利率再次下調。上述政策出臺后，首套企業(yè)貸款利率多次下調。

今年第二季度以來，中國大多數(shù)城市的房貸利率持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，6月份，研究所監(jiān)測的72個城市主流第一套房貸利率為5.52%，第二套房貸利率為5.77%，分別比5月份上升5個和4個基點;重點城市第一套和第二套房的利率水平離2019年11月的高點不遠。

住房貸款行業(yè)報告對中國住房貸款行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點住房貸款企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預判。

本報告同時揭示了住房貸款市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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