北京二手房市場(chǎng)：價(jià)格松動(dòng) 成交清淡 7月份一線城市二手房?jī)r(jià)格和成交量情況分析

• 曾燕 2023年8月9日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1376 90
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報(bào)道稱，近日北京二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷前幾個(gè)月的縮量成交后，價(jià)格出現(xiàn)一定松動(dòng)，不少房源相比年內(nèi)高點(diǎn)降低10%左右。多位中介人士告訴，目前北京地區(qū)月成交量不足1萬(wàn)套，處于歷史低位。

北京二手房市場(chǎng)：價(jià)格松動(dòng) 成交清淡

報(bào)道稱，近日北京二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷前幾個(gè)月的縮量成交后，價(jià)格出現(xiàn)一定松動(dòng)，不少房源相比年內(nèi)高點(diǎn)降低10%左右。多位中介人士告訴，目前北京地區(qū)月成交量不足1萬(wàn)套，處于歷史低位。

從7月土拍情況看，一線城市土拍市場(chǎng)熱度延續(xù)。北京7月成交4宗宅地，合計(jì)收金135.84億元。其中昌平區(qū)成交2宗，順義區(qū)和大興區(qū)各成交1宗，成交樓面均價(jià)2.70萬(wàn)元/平方米，平均溢價(jià)率9.11%，土地出讓金合計(jì)135.84億元。在8月首場(chǎng)土拍中，北京大興區(qū)的兩宗地塊均悉數(shù)封頂成交，共計(jì)成交土地出讓金66.93億元;上海成功出讓9宗地塊，總成交土地出讓金238.16億元。

一線城市樓市出現(xiàn)松動(dòng)信號(hào)

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

對(duì)于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此次提出的調(diào)整方向，有三點(diǎn)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注：一是“降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率”;二是改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免;三是個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)沙、合肥、成都、?？凇B門、福州、三亞、重慶等核心一二線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這一波新政策的落地，也會(huì)對(duì)上述城市影響較大。

隨后，一線城市住建委紛紛表態(tài)，視為樓市寬松政策發(fā)布前的信號(hào)。7月29日至7月31日，北京、深圳、廣州、上海相繼表態(tài)落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹近期在企業(yè)座談會(huì)的講話要求，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

重點(diǎn)城市掛牌量達(dá)到近年來(lái)峰值 北京環(huán)比增長(zhǎng)6.3%

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為158.63萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.92%，同比上漲47.96%。今年以來(lái)，重點(diǎn)城市二手房掛牌量持續(xù)走高，達(dá)到近年來(lái)峰值。不斷攀升的掛牌量也體現(xiàn)出了業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不高，拋售心理較強(qiáng)，很多業(yè)主想要將房源掛出以盡快實(shí)現(xiàn)回本。不斷走低的成交量與逐月上升的掛牌量形成鮮明對(duì)比，7月底政策端不斷釋放利好，8月政策調(diào)整優(yōu)化預(yù)期增強(qiáng)，預(yù)計(jì)政策落地后市場(chǎng)情緒有望逐步修復(fù)。

從各城市掛牌量環(huán)比來(lái)看，6城掛牌量繼續(xù)上升，4城掛牌量小幅回落。其中，南京以6.64%的漲幅居首;其次為北京，環(huán)比漲幅為6.3%，深圳環(huán)比上漲3.84%，位居漲幅第三。從同比來(lái)看，重點(diǎn)10城中除了成都和青島，其他城市掛牌量同比呈現(xiàn)不同幅度的上漲，其中，杭州同比漲幅超140%，位列榜首，蘇州、深圳緊隨其后，同比漲幅均在100%以上，較去年同期實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)。雖然最近暖風(fēng)頻吹，但是地方細(xì)則尚待落地，市場(chǎng)信心仍處于相對(duì)低位，并且市場(chǎng)信心的修復(fù)不是一蹴而就的，仍需要時(shí)間。

7月重點(diǎn)10城二手住宅成交環(huán)比下降11.38% 連續(xù)4個(gè)月維持下降態(tài)勢(shì)

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年7月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交57130套，環(huán)比下降11.38%，較上月跌幅收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降13.17%，較上月擴(kuò)大13.12個(gè)百分點(diǎn)。至此，同比連續(xù)兩個(gè)月維持負(fù)增長(zhǎng)。從累計(jì)成交來(lái)看，1-7月重點(diǎn)10城二手住宅成交501218套，同比上漲40.95%。進(jìn)入2023年，一季度政策環(huán)境延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，加之疫情防控全面放開(kāi)，前期積壓的購(gòu)房需求加速釋放，帶動(dòng)成交強(qiáng)勢(shì)回升，3月小陽(yáng)春成交規(guī)模達(dá)到近三年新高。隨著一季度積壓需求釋放完畢，市場(chǎng)回溫動(dòng)能減弱，自4月份開(kāi)始成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月維持降勢(shì)。

7月底，中央接連表態(tài)房地產(chǎn)，7月24日中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)，提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，7月28日住建部部長(zhǎng)提出進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，7月29-31日，北上廣深一線城市接連發(fā)聲落實(shí)住建部相關(guān)政策部署。預(yù)計(jì)具體政策落地的節(jié)奏將會(huì)加快，若是政策落地后，接下來(lái)二手房成交跌勢(shì)有望收窄，后續(xù)有止跌可能。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

7月65城二手房掛牌均價(jià)行情分析

報(bào)告顯示，7月全國(guó)65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為16375元/㎡，環(huán)比下跌0.58%，65城中有10城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

從主力城市的二手房掛牌均價(jià)來(lái)看，一線城市中，北京二手房掛牌均價(jià)為60448元/㎡、上海為57494元/㎡、廣州為33799元/㎡、深圳為57433元/㎡。二線城市中，杭州二手房掛牌均價(jià)為32513元/㎡、南京為26029元/㎡、天津?yàn)?6598元/㎡、成都為15149元/㎡、武漢為15394元/㎡、鄭州為12746元/㎡、長(zhǎng)沙為10447元/㎡。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月份全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比下跌3.1%，一線城市中，深圳環(huán)比上漲10.6%，其他城市呈現(xiàn)不同程度下跌，其中北京環(huán)比下跌12.7%，上海環(huán)比下跌1.2%，廣州環(huán)比下跌11.5%。從全國(guó)范圍來(lái)看，?？谛略鰭炫屏凯h(huán)比上漲28.3%、嘉興環(huán)比上漲21.8%，南寧環(huán)比上漲20.4%，福州和三亞環(huán)比漲幅均在10%以上。

報(bào)告顯示，2023年7月經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為94.5，環(huán)比上漲6.3%。7月有46.2%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為二手房?jī)r(jià)格將基本持平。對(duì)于二手房成交量的看法，35.1%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為將環(huán)比上漲。

近期，房地產(chǎn)利好信號(hào)不斷釋放。張波表示，政策的力度和熱度將呈現(xiàn)正相關(guān)，即政策放松的力度越大，看房熱度上漲幅度也會(huì)越明顯，房?jī)r(jià)表現(xiàn)也會(huì)更穩(wěn)定。從當(dāng)下政策的推進(jìn)來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的全面落地更值得關(guān)注，“認(rèn)房不認(rèn)貸”不但堅(jiān)持了房住不炒，更是支持剛性和改善性住房需求的直接表現(xiàn)，讓真正自住買房需求得到政策的直接支撐。目前來(lái)看，改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免主要體現(xiàn)在個(gè)人所得稅退稅的優(yōu)惠，但在契稅、增值稅等其他稅種來(lái)看，依然存在較大的置換過(guò)程中稅費(fèi)支出。各地的政策推進(jìn)中，如果可以大大減少置換過(guò)程中的交易性稅費(fèi)支出，對(duì)于改善型購(gòu)房群體的拉動(dòng)力會(huì)更為顯著。

7月底，樓市政策利好信號(hào)頻發(fā)，一線城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局接連發(fā)聲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市傳出松動(dòng)信息，與當(dāng)前樓市活躍度繼續(xù)走低的情況有關(guān)。

7月份一線城市二手房?jī)r(jià)格和成交量情況分析

從中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份一線城市二手房?jī)r(jià)格和成交量均出現(xiàn)下跌;新房市場(chǎng)方面，除深圳外，北上廣城市新房?jī)r(jià)格仍處于上漲態(tài)勢(shì)。其中，上海、廣州新房?jī)r(jià)格漲幅收窄，北京新房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)擴(kuò)大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)一線城市會(huì)在遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)?yōu)化政策進(jìn)行試點(diǎn)，但即便樓市優(yōu)化政策出臺(tái)，從政策出臺(tái)到銷售端見(jiàn)效仍需時(shí)間。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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