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房?jī)r(jià)拐不拐關(guān)鍵看2008年4月
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-24
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 北京
- 中研網(wǎng)訊：
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春暖花開的季節(jié)，北京的房?jī)r(jià)走進(jìn)決定命運(yùn)的關(guān)鍵時(shí)刻。
上行、堅(jiān)挺抑或逆轉(zhuǎn)，在度過了一個(gè)死水微瀾的冬天后，一切或?qū)⒔咏謺浴?
四月
土地市場(chǎng)向來(lái)是折射市場(chǎng)預(yù)期的晴雨表。
“據(jù)我們了解，4月份，土地儲(chǔ)備中心會(huì)有一次集中的土地投放�！闭f這話的是北京首開集團(tuán)的一位高層，這家企業(yè)的一把手曾任北京市大興區(qū)委書記，與政府關(guān)系頗為密切，“到時(shí)候就全知道了�！�
4月之所以被賦予如此關(guān)鍵的意義，一切還源于“從緊”。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉告訴記者，1~3月實(shí)際上是實(shí)施“信貸從緊”政策的第一個(gè)季度，其效果可能在第二季度集中顯現(xiàn)。實(shí)際上是可以計(jì)算的，第一季度地產(chǎn)商從銀行那里貸了多少錢，最終能投入到土地市場(chǎng)來(lái)。
記者了解到，從2008年開始，向來(lái)紅火的北京土地市場(chǎng)相繼出現(xiàn)“好地流拍”情況，總計(jì)有4樁。表面原因是投標(biāo)企業(yè)不足3家不得不“流拍”，但“應(yīng)該看看湊不齊3家的原因，很多企業(yè)都是2007年底沒有從銀行拿到放貸指標(biāo)，導(dǎo)致回款緊張、沒錢投標(biāo)而退出的�！�3月18日晚，一位接近政府的知情人士告訴記者。
故此，按照滾動(dòng)開發(fā)的邏輯，2008年整個(gè)第一季度，地產(chǎn)商在土地市場(chǎng)上的靜默是在情理之中。“但一季度的貸款指標(biāo)是比較充裕的�！辩妭�(duì)記者說，所以，如果4月份土地市場(chǎng)回暖，則證明市場(chǎng)預(yù)期沒有改變；如果仍然冷清或流拍不斷，則意味著地產(chǎn)商有錢也不愿買地，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
從眾
“拿不準(zhǔn)未來(lái)的時(shí)候，我們就看看同行在干什么，大多數(shù)人的選擇基本沒錯(cuò)。”融科置地副總裁鄭志剛笑言，這或許是地產(chǎn)界論壇盛行，也盛產(chǎn)“名嘴”的原因。
富力地產(chǎn)(2777.HK)一位專門負(fù)責(zé)研究工作的人士告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)的所謂市場(chǎng)研究，一般在幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)上，但這些數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的決策會(huì)產(chǎn)生什么實(shí)質(zhì)影響很難說。除去萬(wàn)科這樣的排頭兵，更多的企業(yè)習(xí)慣于“跟隨”，而且還跟隨得頗為成功。
“這是行業(yè)的特點(diǎn)決定的，基于土地建立起來(lái)的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相對(duì)較弱，在任何一塊土地上的開發(fā)行為，實(shí)際上都是壟斷的，因此，當(dāng)大家的預(yù)期一致的時(shí)候，就可以對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生幾乎是決定性的影響�！辩妭フf。
正因?yàn)槿绱�，在北京房�(jī)r(jià)是“左”還是“右”的當(dāng)口，地產(chǎn)商如何“從眾”擁有關(guān)鍵的意義。大成集團(tuán)開發(fā)的一個(gè)樓盤，恰恰位于萬(wàn)科中糧假日的同一區(qū)位，該項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人坦言，中糧假日打折期間，他們雖然扛著沒降價(jià)，但心理上并非沒有松動(dòng)過。
萬(wàn)科在北京降價(jià)期間，心理承受巨大壓力的并非大成集團(tuán)一家�！罢f白了，這是一個(gè)只能同富貴、不能共患難的行業(yè)，如果大家都認(rèn)定房?jī)r(jià)能上漲，那么多難都能一起扛，但如果認(rèn)定沒戲了，逃跑和撤離的時(shí)候，就是自己顧自己�！贝蟪杉瘓F(tuán)這位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。
從北京商品房市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)，他就在這個(gè)圈子中摸爬滾打，目睹了北京房?jī)r(jià)近十年的興衰。他很清楚，一旦傳說中的“拐點(diǎn)”真正到來(lái)，地產(chǎn)商決無(wú)集體“死扛”的能力。所以，王石的“拐點(diǎn)論”才會(huì)讓業(yè)界如此膽戰(zhàn)心驚。
“4月看看土地市場(chǎng)吧，現(xiàn)在不好說�！鼻笆鍪组_集團(tuán)的高層對(duì)記者說。或許直到那時(shí)，地產(chǎn)商才會(huì)選擇如何從眾。
謎語(yǔ)
“我不主張說‘拐點(diǎn)’�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠，面對(duì)記者一臉憨厚的微笑。2008年初，他的新任上司部長(zhǎng)姜偉新就強(qiáng)調(diào)，既要防止房?jī)r(jià)過快上漲，也要防止房?jī)r(jià)過快下跌。面對(duì)記者的提問，沈建忠回答得頗為藝術(shù)，但這樣的回答只能讓“拐點(diǎn)”的話題更迷離。
但事情似乎也沒有這么復(fù)雜，北京市建委旗下的北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人雷華表示，他們掌握著北京市新建商品房的最終交易信息�！皬�2005年開始，北京新房（期房加上現(xiàn)房）的成交量一直是在縮減的，現(xiàn)在就更加明顯了。”雷華認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，單從數(shù)量上看，拐點(diǎn)始于2005年。也就是說，從北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)看，緊縮的“紅燈”早已閃爍！
雷華認(rèn)為，2007年的銀根緊縮成為市場(chǎng)“冷熱倒置”的催化劑，市場(chǎng)早應(yīng)該回歸理性了。而2005年之后大熱的市場(chǎng)局面，應(yīng)該是開發(fā)商、媒體等相關(guān)各方熱炒的結(jié)果。
來(lái)自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，今年1月份，44個(gè)開盤銷售的新項(xiàng)目整體均價(jià)為13843元/平方米，開盤均價(jià)環(huán)比下降了17.7%。而另一個(gè)數(shù)據(jù)是網(wǎng)上日均簽約量，1月份期房網(wǎng)上日均簽約186套，同比下降了39.6%。
北京房?jī)r(jià)走向的分曉時(shí)刻或?qū)⒌絹?lái)。
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