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二線城市行動漸入高潮
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-24
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 成都 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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“3月以來，我們的樓盤已經(jīng)提了兩次價(jià)�！弊鳛槌啥己娇崭燮瑓^(qū)一處樓盤的銷售主管，李蓮心情難得這樣輕松。
按照成都官方公布的數(shù)據(jù)，3月以來，成都商品房日均成交量已經(jīng)連續(xù)3周達(dá)到300套以上，成交量和成交面積與前兩月相比均有明顯回升。雖然3月成交量仍只有去年同期的六七成，但相對于今年一二月份還是有明顯的回暖。
在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，這一變化遠(yuǎn)非傳統(tǒng)三四月份銷售旺季來臨這么簡單。他們認(rèn)為，在樓市觀望期中各種力量的博弈成了“暖流”出現(xiàn)的關(guān)鍵。
小股暖流入境
成都天愛地產(chǎn)營銷顧問機(jī)構(gòu)副總裁何欣堅(jiān)信“暖春”即將到來。他認(rèn)為，連續(xù)三周成交量上升，說明購房者開始逐步回到市場，成交價(jià)格也開始身處漲跌交錯(cuò)的階段�！半m然和去年同期比仍有差距，但已經(jīng)開始了融冰之舉。”
相對于成都樓市的“小幅緩步走”，杭州樓市再次演繹了“開盤即清盤”的神話。3月8日，金成·新庭院以每平方米6100余元的開盤價(jià)推出64套小戶型高層公寓，短短3小時(shí)被購房者一搶而光。第二天，萬科杭州旗下的金色城品開盤當(dāng)天，預(yù)訂率達(dá)到了95%。210套房源吸引了1012個(gè)購房者交定金參加搖號。
“這種增量的跡象，在4月會進(jìn)一步顯現(xiàn)�！焙涡李A(yù)測，購房者經(jīng)過長期的觀望，部分理性投資者選擇在這個(gè)時(shí)候抄底。在春交會的催動之下，4月樓市有望創(chuàng)下小的交易高潮。
外資入市抄底
新年后，成都當(dāng)?shù)貥潜P包括珠江國際花園、錦江·城市花園和合能·耀之城都加大了促銷力度，“買房送車”、“直接返現(xiàn)金”等并不新鮮的招數(shù)又重出江湖。而成都、東莞等地部分樓盤前階段直接降價(jià)30%，挑戰(zhàn)了樓市的底線�！坝袑�(shí)際購房需求的置業(yè)者難免會心動”，李蓮認(rèn)為，這些都導(dǎo)致了銷售量逐步上升。
但這一波“暖流”的真正創(chuàng)造者，應(yīng)該是開發(fā)商回歸理性的定價(jià)。
據(jù)了解，在萬科領(lǐng)頭掀起降價(jià)潮后，其他開發(fā)商迫于壓力不得不搞名目眾多的降價(jià)促銷，這更加劇了購房者的觀望心態(tài)�！叭绾芜M(jìn)行理性定價(jià)，既能吸引購房者，同時(shí)又起到保值作用，現(xiàn)在是該認(rèn)真思考的時(shí)候了�！�
知名地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)德思勤則認(rèn)為，按照最近各地樓房交易價(jià)格來說，降價(jià)30%已經(jīng)接近2007年第一季度的價(jià)格，降價(jià)40%則回到2006年年中的水平，樓市自然形成“政策底”，難免會觸底反彈。
而戴德梁行分析認(rèn)為，外資的看好也刺激了樓市的回暖。他們預(yù)測，成都、杭州及沈陽等外資看好的二線城市住宅市場將會在回暖中扮演急先鋒。“外資流入成都房地產(chǎn)市場的資金同比增幅可能高達(dá)70%左右，這將起到極大的托市作用�！�
政策“松緊”左右回暖速度
旺盛的需求可能會刺激成交量上行，但政策的“松緊”仍將左右回暖的速度和幅度。
今年中央政府用于保障性住房建設(shè)的資金為68億元，即使地方政府拿出2∶1配套資金，全國保障性住房的投資不過200多億元，尚屬杯水車薪，根本不會對商品房市場構(gòu)成沖擊�！按罅康膭傂孕枨笤谟^望無果之后仍會回到商品房市場。”何欣判斷，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥并不主張樓市“拐點(diǎn)”的說法，算是一個(gè)積極的信號，或許也成為促進(jìn)樓市加速回暖的因素。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：漲也二貸（二套房貸新政），跌也二貸。據(jù)了解，此前，二次置業(yè)者的資料一般會進(jìn)入各銀行的總行數(shù)據(jù)庫，來判斷是否屬于“嚴(yán)控”行列。但2月份房貸銳減后，一些城市的銀行機(jī)構(gòu)開始密謀對還清第一套房按揭貸款再購買第二套房的按揭客戶，給予第一套房同等優(yōu)惠利率�！拔覀円呀�(jīng)接到上級通知，向各大地產(chǎn)機(jī)構(gòu)收集銷售數(shù)據(jù)以進(jìn)一步摸清市場的真實(shí)狀態(tài)，作為后期政策執(zhí)行的依據(jù)�！背啥冀ㄐ蟹抠J部周姓工作人員向記者透露，但他承認(rèn)二套房貸政策并未出現(xiàn)明顯松動。
李蓮認(rèn)為，一旦銀行信貸“開閘”，消費(fèi)者當(dāng)前的持幣觀望將會迅速變成入市行動，導(dǎo)致樓市回暖。
“雖然3月樓市出現(xiàn)小股暖流，但這并不意味著四五月份后的樓市就開始全面回暖�！背啥嘉邓{(lán)地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉 的理由是，政策的調(diào)控仍未見明顯松動�！�3月18日，央行提高存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)可能會波及樓價(jià)走勢，因此樓市回暖的幅度究竟有多大仍然難以定論�！彼J(rèn)為，2005年宏觀調(diào)控后，觸發(fā)的“報(bào)復(fù)性”增長在2007年出現(xiàn)，去年加大宏觀調(diào)控后，要出現(xiàn)大反彈也還需時(shí)日。
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