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房地產(chǎn):土地成交面積繼續(xù)萎縮
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-4-2
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2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近年來處于快速發(fā)展階段，供求形式逐步改善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏2009年中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)研究咨詢報(bào)告 全球各地正步入經(jīng)濟(jì)衰退或面對(duì)經(jīng)濟(jì)急挫危機(jī)，對(duì)寫字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見空置率上升，租2009年中國(guó)住宅行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年2月，中國(guó)36個(gè)大中城市新建商品住宅集中成交價(jià)格為5,509元/平2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年雖然金融危機(jī)有所緩和，但包括美國(guó)在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體2009年將面臨衰退風(fēng)險(xiǎn)。2009
盡管近期北京、上海、深圳等城市商品房成交量顯著回暖，但似乎并沒有帶動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)量產(chǎn)生同步反應(yīng)。
中國(guó)證券報(bào)記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，在地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的12個(gè)具代表性的城市中，土地整體成交面積共有460.55公頃，其中，居住用地成交面積僅為43.7公頃。在居住用地成交量尚未走出下滑通道的同時(shí)，3月成交價(jià)格也延續(xù)繼續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。
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從中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)來看，今年1月份，12個(gè)監(jiān)測(cè)城市土地供求雙雙下滑，土地低價(jià)成交率達(dá)90%，整體成交價(jià)格較去年平均水平下降12%。2月，雖然土地整體成交量有所回升，但也主要是工業(yè)用地增長(zhǎng)較快，居住用地仍呈下降態(tài)勢(shì)。整體成交價(jià)格較前12月均值下降31%，土地流標(biāo)率為17%，而到今年3月18日，廣州、成都甚至出現(xiàn)了2009年以來持續(xù)的市場(chǎng)凍結(jié)、供求為零的局面。
中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理宋麗分析指出，從2月份數(shù)據(jù)來看，各城市土地供應(yīng)面積較2008年12個(gè)月均值出現(xiàn)明顯下滑，居住用地更加嚴(yán)重。這主要是受土地、住宅市場(chǎng)低迷的影響，各地政府放緩?fù)频厮俣�，�?jǐn)慎以防出現(xiàn)大量的流標(biāo)現(xiàn)象。3月份居住用地成交面積繼續(xù)下跌，政府在推地方面仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎。為防止推出的地塊大量流標(biāo)，政府可能會(huì)找一些意向單位；但整體來看，土地市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季。
她還認(rèn)為，未來土地成交是否回暖還要看企業(yè)的預(yù)期和資金情況，預(yù)計(jì)5月份之前，土地市場(chǎng)的低迷可能會(huì)延續(xù)。
對(duì)此，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也表示，目前希望市場(chǎng)恢復(fù)到2007年的水平是不可能的。2009年上半年，土地交易市場(chǎng)仍將以低迷為主。
地價(jià)影響地產(chǎn)商定價(jià)能力
進(jìn)入2月份，北京、上海、深圳商品房成交量和價(jià)格表現(xiàn)出止跌反彈跡象。但分析人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)有回暖情況，但由于地價(jià)這些影響房屋剛性成本因素在下降，房?jī)r(jià)下行壓力依然存在。
前幾年，地價(jià)高漲，不少早期囤地的開發(fā)商可坐享地價(jià)上漲帶來的巨額收益。但一些在去年高價(jià)拿地的開發(fā)商，早已感受到地價(jià)下跌帶來的陣陣寒意，而一些在低價(jià)拿地后已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)銷售的項(xiàng)目，則更會(huì)影響到其他開發(fā)商的房?jī)r(jià)定價(jià)能力。
“庫(kù)存給開發(fā)商帶來的資金壓力很大，市場(chǎng)短期回暖但并不意味形勢(shì)根本好轉(zhuǎn)，拿地是一個(gè)長(zhǎng)期的決策過程，目前地產(chǎn)商的首要任務(wù)是消化庫(kù)存、回籠資金�！惫獯笞C券趙強(qiáng)分析認(rèn)為。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云認(rèn)為，土地成交價(jià)格的下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。從近期來看，土地成交價(jià)下降的影響體現(xiàn)在購(gòu)房者信心的變化，購(gòu)房者可能會(huì)預(yù)期未來成本的下降而延緩購(gòu)房時(shí)間。從長(zhǎng)期來看，開發(fā)商不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下跌，會(huì)綜合影響房開發(fā)商的開發(fā)成本。另有分析指出，開發(fā)商與其“捂盤”，不如想辦法盡快回籠資金，購(gòu)買低價(jià)土地。
開發(fā)商或進(jìn)一步分化
鄒曉云認(rèn)為，房?jī)r(jià)、地價(jià)應(yīng)該是聯(lián)動(dòng)反應(yīng)，即房?jī)r(jià)漲地價(jià)也漲。熊市拿地會(huì)對(duì)開發(fā)商未來的發(fā)展帶來一定的影響，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)一步分化。
今年2月，部分資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)已在土地市場(chǎng)公開拿地。綠地集團(tuán)繼2009年初獲取上海百萬平方米項(xiàng)目之后，再次大手筆擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，斥資近3億元購(gòu)入薊縣1013畝土地，規(guī)劃建筑面積近100萬平方米。杭州雖然成交依然低迷，但2月杭州新天地再度出手，摘得“下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)”三宗商業(yè)用地。自去年12月9日以來，新天地分五次拿下下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)去八宗土地，總面積達(dá)18.75萬平方米，總價(jià)23.86億元，綜合樓面地價(jià)3220元/平方米。
此外，2008年底至今，保利、萬科、招商、復(fù)地、金地、富力等多家開發(fā)商在艱難消化存貨的同時(shí)，謹(jǐn)慎的在土地市場(chǎng)低價(jià)拿地、項(xiàng)目收購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備，悄然進(jìn)行著新市場(chǎng)環(huán)境下的項(xiàng)目部署。從近3個(gè)月的成交情況來看，開發(fā)商拿地或購(gòu)買的項(xiàng)目均已進(jìn)入城市，降低前期市場(chǎng)研究及后期市場(chǎng)拓展的成本；同時(shí)，所購(gòu)?fù)恋爻杀揪^低，給項(xiàng)目開售后預(yù)留較大的利潤(rùn)空間。
當(dāng)然，很多出手土地市場(chǎng)的開發(fā)商融資渠道較廣。萬科公司總裁郁亮此前表示，公司2009年將進(jìn)一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。保利地產(chǎn)公布2009年融資方案，擬向包括大股東在內(nèi)的十家機(jī)構(gòu)進(jìn)行定向增發(fā)，融資總額約4.9億股。因此，部分資金渠道來源單一的開發(fā)商或項(xiàng)目公司，則在這一輪拿地征途中，可能再次輸在起跑線上。
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