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REITs產(chǎn)品發(fā)行計(jì)劃點(diǎn)評(píng)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-5-18
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 REITs 金融 基金 建設(shè)銀行
- 中研網(wǎng)訊：
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當(dāng)上海浦東試點(diǎn)REITs有望確定后，是采用央行方案，還是證監(jiān)會(huì)方案?是業(yè)內(nèi)關(guān)心的問題。目前這一發(fā)行方案似乎已初見端倪。
2009-2012年中國汽車金融產(chǎn)業(yè)運(yùn)行形勢及投資前景 【出版日期】 2009年4月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國私人理財(cái)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國保險(xiǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國醫(yī)療保險(xiǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了
據(jù)悉，作為四大國有商業(yè)銀行之一的建設(shè)銀行，將成為國內(nèi)首批房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)品的承銷商。
一位消息靈通人士認(rèn)為，以建設(shè)銀行作為首批REITs承銷商，很有可能最終采用央行債權(quán)類產(chǎn)品的方案。如果按照證監(jiān)會(huì)股權(quán)類產(chǎn)品的方案，應(yīng)是證券機(jī)構(gòu)作為REITs的承銷商。
與此同時(shí)，記者從上海浦東金融辦獲悉，浦東新區(qū)將在今年第三季度開展REITs試點(diǎn)，設(shè)立REITs已被確定為浦東新區(qū)今年九項(xiàng)重大專項(xiàng)改革之一。
央行方案初顯
據(jù)記者了解，此前主要有兩套方案可供選擇，由中國人民銀行牽頭REITs試點(diǎn)方案為債權(quán)類產(chǎn)品，主要在銀行間市場流通;而證監(jiān)會(huì)方案則是股權(quán)類產(chǎn)品，在證券交易所交易。
央行方案為信托、偏債券模式，只是把物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生，地產(chǎn)公司可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，而通過良好的租金收益保證投資者能夠還本付息。
"從建行作為承銷商可以看出，此次發(fā)行很可能采用央行方案。證監(jiān)會(huì)方案，因需要房企出讓物業(yè)所有權(quán)，所以做成標(biāo)準(zhǔn)的REITs會(huì)有困難，特別是一些大型房企并不愿意放棄物業(yè)的所有權(quán)。"上海五合國際總經(jīng)理鄒毅表示。
從目前市場情況來看，采用央行模式顯然更加有利。上海"兩個(gè)中心"的定位明確以后，從長遠(yuǎn)來看，商用物業(yè)的潛力較大，如果此時(shí)按證監(jiān)會(huì)股權(quán)類產(chǎn)品方案，房企出售產(chǎn)權(quán)發(fā)行REITs，雖然可以換取現(xiàn)金流，但對(duì)房企來講損失較大，國內(nèi)大型房企一般不愿意接受這種模式。
據(jù)了解，目前，部分房企包括合生創(chuàng)展、綠地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)等，都已經(jīng)開始尋找金融合作方進(jìn)行REITs產(chǎn)品發(fā)行的準(zhǔn)備工作。
"一方面，由于部分房企迫切希望發(fā)行REITs，把今后的開發(fā)重點(diǎn)都放在商用物業(yè)上;但另一方面，大型商用物業(yè)開發(fā)周期比較長，如何保證項(xiàng)目的穩(wěn)定現(xiàn)金流，是房企需要考慮的問題。"戴德梁行華北區(qū)董事葉建成表示。
但是，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，不管采用哪種發(fā)行模式，REITs所要打包的物業(yè)需要有長期穩(wěn)定的租金，目前陸家嘴地區(qū)的寫字樓租金持續(xù)下跌。數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度，上海浦東陸家嘴整體市場租金季度環(huán)比下跌6.2%，空置率升至16.5%。如果今年租金持續(xù)下跌，最終選擇浦東新區(qū)試點(diǎn)REITs將很可能被蒙上一層陰影。
上海順創(chuàng)投資有限公司地產(chǎn)分析師朱佳民表示，這一輪上海商用物業(yè)的不景氣，與投資銀行大量拋盤有一定的關(guān)系。原本商用物業(yè)供應(yīng)量就大，再加上一些投資銀行拋盤，市場存在著恐慌情緒，使得上海的商業(yè)地產(chǎn)雪上加霜。
外資無緣REITs
從2004年至今，大摩、凱雷、美林等外資機(jī)構(gòu)已經(jīng)在國內(nèi)儲(chǔ)備了大量商用物業(yè)。不過，由于近期市況不佳，部分投行紛紛采取項(xiàng)目出售的方式達(dá)到資本退出的目的，有投資銀行不得不采用大幅度折價(jià)甚至是散賣的形式獲得現(xiàn)金回報(bào)。而REITs的破冰似乎讓它們看到了希望。
但一位消息靈通人士透露，目前不太會(huì)考慮外資投行在國內(nèi)發(fā)行REITs，"現(xiàn)在是非常時(shí)期，一些外資機(jī)構(gòu)本身的運(yùn)營就存在較大問題，如果讓這些外資機(jī)構(gòu)發(fā)行，不利于國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定。"
"這次發(fā)行REITs，完全為國內(nèi)開發(fā)商考慮，有利于國內(nèi)的開發(fā)商資金鏈保持相對(duì)流暢，也是在國家刺激經(jīng)濟(jì)的大背景下，推行的金融政策。"鄒毅表示。
據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，有數(shù)家外資機(jī)構(gòu)自2003年開始進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，四處出手收羅優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，購入項(xiàng)目金額在350億元以上。市場人士估計(jì)，由于近年房價(jià)連續(xù)上漲，如今這些項(xiàng)目市值已經(jīng)上漲數(shù)倍，估計(jì)總市值在1000億元左右。
"目前國外投行也無力發(fā)行REITs。一方面，以大摩、凱雷為代表的外資機(jī)構(gòu)，由于自身的原因，大量拋售在上海的物業(yè);另一方面，以大摩為代表的外資機(jī)構(gòu)，目前的業(yè)務(wù)已經(jīng)不涉及房地產(chǎn)投資。"葉建成表示。 - ■ 與【REITs產(chǎn)品發(fā)行計(jì)劃點(diǎn)評(píng)】相關(guān)新聞
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