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深圳舊村改造路徑分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-4-3
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深圳涉及到320個原村集體經(jīng)濟(jì)組織以及2000多個自然村的城中村改造，屬于中國城中村現(xiàn)象最為嚴(yán)重的城市之一。改造的新模式便在政府、企業(yè)以及村民之間的博弈中誕生。與其他大城市相比，深圳的解決辦法更強(qiáng)調(diào)政府的作用，注重利益協(xié)調(diào)，這也為其他城市提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。
據(jù)深圳市城中村改造工作辦公室主任陸士忠介紹，針對不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，深圳初步探索出了多種模式。
以資金主體來分有三種：村民自建、合作建設(shè)和招投標(biāo)。“深圳目前主要采用前兩種模式，招投標(biāo)方式還沒有實(shí)施，主要是未能得到村民的認(rèn)可�！标懯恐冶硎菊鹬卮迕竦囊庠�，會傾向于選擇更能保障村民利益的改造模式。
以參與主體來分也有三種模式：一是開發(fā)商參與，二是村民自我改善整治，三是政府收購舊屋。
2001年8月，漁農(nóng)村成為深圳第一家自己要求重建家園的村莊，它在深圳創(chuàng)造出“股份公司自己組織改造、村民自籌資金”的獨(dú)特改造模式。該模式由村股份公司組織改造，村民自籌資金，采取靈活的多元化融資機(jī)制，由股份公司擔(dān)保、銀行貸款，竣工后銀行將其轉(zhuǎn)化為樓宇按揭貸款。加上政府的傾斜政策，降低了改造成本。
2005年5月22日，漁農(nóng)村舊城改造項(xiàng)目正式引入開發(fā)商。政府對村民進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償，并投資進(jìn)行市政設(shè)施建設(shè)，這是深圳首個推倒重建的舊城改造項(xiàng)目。
2006年7月27日，深圳福田區(qū)政府、崗廈股份有限公司和金地集團(tuán)公司簽訂了崗廈河園片區(qū)改造框架性協(xié)議，該項(xiàng)目改造為政府主導(dǎo)，引入開發(fā)商參與舊城改造。
2006年10月14日，深圳田廈新村的改造正式啟動，與當(dāng)時盛行的開發(fā)商開發(fā)、政府拆遷補(bǔ)償?shù)母脑炷Ｊ讲煌�，田廈新村以村民宅基地入股參與改造并分享改造利潤，一時引起了多方關(guān)注。該模式建立了一種合理的土地利益分配新機(jī)制，讓村民、村集體和參與舊村改造的各方都走出了利益“怪圈”，達(dá)到了一種多贏的效果。
2006年12月4日，深圳羅湖區(qū)田貝舊村改建工程全面啟動，確定了自籌資金、自拆自建、自行分配的改造方案。
此外，“政府征收實(shí)施改造”的思路，也已經(jīng)在觀瀾街道君子布社區(qū)張屋舊村、大浪街道賴屋山舊村、石巖街道徑貝舊村三個村展開試點(diǎn)。
有專業(yè)人士表示，深圳多種模式并存的城中村改造積累了頗為豐富的經(jīng)驗(yàn)，也給其他城市提供了可借鑒的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
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