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京滬深三地房地產(chǎn)銷售情況及政策分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-3
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 上海 深圳 北京 二手房 房地產(chǎn) 商品房
- 中研網(wǎng)訊：
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市場銷售數(shù)據(jù)分析：
從數(shù)據(jù)看，6月份北京市場1手商品房銷售面積環(huán)比上升14%，同比萎縮39%，我們認(rèn)為，北京市場銷售萎縮主要源于居民的觀望情緒并未完全消除。我們判斷，未來2-3個(gè)月，成交量同比萎縮的幅度應(yīng)該在30%以上，市場價(jià)格將保持堅(jiān)挺或略有回落；而奧運(yùn)會后，一旦居民房價(jià)下跌的預(yù)期落空，那么成交量有望逐步回升；上海市場在滯后于其他城市出現(xiàn)了成交量的萎縮和下滑，主要是源于消費(fèi)預(yù)期的觀望和轉(zhuǎn)變。而由于去年7-9月相對是銷售的高峰，消費(fèi)觀望的持續(xù)將導(dǎo)致未來三個(gè)月上海同比的銷售數(shù)據(jù)依舊呈較大的萎縮。但是基于對市場庫存的不足以及消費(fèi)相對剛性的信心，我們依舊對上海市場不悲觀；深圳市場整體成交量萎縮44%，體現(xiàn)出觀望情緒仍然非常嚴(yán)重，成交均價(jià)受到部分豪宅項(xiàng)目的入市成交大幅走高，但實(shí)際普通項(xiàng)目的價(jià)格仍處于低位。
樓盤成交數(shù)據(jù)分析：
6月，上市公司的新推盤量并沒有出現(xiàn)大幅的提高，主要仍舊是以消化存量住宅為主。上海區(qū)域萬科加推了花園小城和四季花城，當(dāng)月的銷售率都基本過半；深圳地區(qū)中小戶型的樓盤銷量依舊不錯(cuò)，萬科第五園和萬科城在本月都有加推新盤，當(dāng)月成交量在30%以上；北京地區(qū)保利推出的百合園和林語山莊銷量較為可觀，月底開盤，當(dāng)日基本售罄，目前簽約率為為30%-50%。
政策分析：
由國土資源部和國家工商總局制定的新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同將明確約定出讓地塊的容積率（限高又限低）、住宅套數(shù)、開竣工時(shí)間等，同時(shí)規(guī)定用于商品住宅開發(fā)的土地原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過三年。我們認(rèn)為，限高又限低的容積率規(guī)定能夠更集約節(jié)約用地和優(yōu)化樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控目的。開發(fā)時(shí)間不超過3年，意味著今后將不再有開發(fā)周期長的大面積土地出讓存在。
上海市推出一種全新的"二手房交易資金監(jiān)管"系統(tǒng)，對二手房交易資金實(shí)施全程監(jiān)管。由此，賣家不再需要先籌措資金還清貸款，可以將有貸款的房子直接交易。2005年4月，上海為打擊投機(jī)炒賣而規(guī)定"有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。我們認(rèn)為，此次政策返過來取消此限制，有助于二手房市場的活躍，但在當(dāng)前市場狀態(tài)下，影響不會很大。
《國務(wù)院關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見》提出，對受災(zāi)地區(qū)居民購置自住房的貸款利率下限由基準(zhǔn)利率下調(diào)40%，最低首付款比例下調(diào)為10%，個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次均優(yōu)惠1個(gè)百分點(diǎn)。此外，成都對居民購買普通商品住戶給予契稅減免等財(cái)政優(yōu)惠措施。我們認(rèn)為，降息、首付比例降低、及稅收減免將實(shí)質(zhì)性提高災(zāi)區(qū)居民的購房能力，對之前受地震影響較小的成都市場是較大的利好。
1. 08年6月京滬深三地房地產(chǎn)成交情況-北京高位盤整，上海穩(wěn)定、深圳底部盤整
北京市場：銷量面積環(huán)比上升14%，同比萎縮39%
08年6月，北京一手商品房銷售11738套，成交面積為142.5萬平方米，同比下降33%和39%，環(huán)比上升11%和14%；而同期北京的商品房供應(yīng)面積為214萬平，同比增長了11%。二手房住宅銷售2505套，成交面積為20.86萬平方米，環(huán)比持平,基本保持穩(wěn)定狀況。
我們認(rèn)為，北京市場的觀望情緒在奧運(yùn)前很難得到緩解，未來市場的成交量將持續(xù)保持相對低迷狀況。我們判斷，未來2-3個(gè)月，成交量同比萎縮的幅度應(yīng)該在30%以上，市場價(jià)格將保持堅(jiān)挺或略有回落；而奧運(yùn)會后，一旦居民房價(jià)下跌的預(yù)期落空，那么成交量有望逐步回升。因此，相對于其他城市而言，北京市場的消費(fèi)預(yù)期反而顯得更容易通過時(shí)點(diǎn)來判斷。
上海市場：成交面積同比下降26%，環(huán)比下降14%
08年6月，上海一手商品房成交18721套，同比下降26%，環(huán)比下降14%，成交面積為194.5萬，同比下降36%，環(huán)比下降11%。商品住宅成交量為151萬平方米，其中普通商品房為58萬，配套商品房成交115萬平方米，環(huán)比下降33%和上升4%。供給方面，上海5月新增供應(yīng)177萬平左右，相對于5月204萬左右的供應(yīng)量，環(huán)比下降13%。
上海市場在滯后于其他城市出現(xiàn)了成交量的萎縮和下滑，主要是源于消費(fèi)預(yù)期的觀望和轉(zhuǎn)變。而由于去年7-9月相對是銷售的高峰，消費(fèi)觀望的持續(xù)將導(dǎo)致未來三個(gè)月上海同比的銷售數(shù)據(jù)依舊呈較大的萎縮。但是基于對市場庫存的不足以及消費(fèi)相對剛性的信心，我們依舊對上海市場不悲觀。
深圳市場：成交量同比萎縮44%，均價(jià)大幅回升
受到成交商品結(jié)構(gòu)的影響，深圳市場的成交均價(jià)開始逐步恢復(fù)，6月深圳市場的成交均價(jià)已經(jīng)恢復(fù)至14917元左右，環(huán)比上升35%。該月，共成交套數(shù)為2796套，成交面積為27.47萬平，同比下降41%和44%，環(huán)比則下降41%和29%。供應(yīng)方面，本月深圳市場批準(zhǔn)預(yù)售面積為76.68萬平，同比增長18%，環(huán)比增長17%。
我們認(rèn)為，6月市場整體成交量低，體現(xiàn)出觀望情緒仍然非常嚴(yán)重，成交均價(jià)受到天麓和卓越維港兩個(gè)豪宅項(xiàng)目的入市成交大幅走高，但實(shí)際普通項(xiàng)目的價(jià)格仍處于低位。
政策主要內(nèi)容：上海市推出一種全新的"二手房交易資金監(jiān)管"系統(tǒng)，對二手房交易資金實(shí)施全程監(jiān)管。由此，賣家不再需要先籌措資金還清貸款，可以將有貸款的房子直接交易。
簡評：2005年4月，上海為打擊投機(jī)炒賣而規(guī)定"有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。此次政策返過來取消此限制，有助于二手房市場的活躍，但在當(dāng)前市場狀態(tài)下，影響不會很大。
3.國家及地方政府給予四川災(zāi)區(qū)購房者多項(xiàng)優(yōu)惠政策（2008年6月30日）
政策主要內(nèi)容：《國務(wù)院關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見》提出，對受災(zāi)地區(qū)居民購置自住房的貸款利率下限由基準(zhǔn)利率下調(diào)40%，最低首付款比例下調(diào)為10%，個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次均優(yōu)惠1個(gè)百分點(diǎn)。此外，成都對居民購買普通商品住戶給予契稅減免等財(cái)政優(yōu)惠措施。
簡評：降息、首付比例降低、及稅收減免將實(shí)質(zhì)性提高災(zāi)區(qū)居民的購房能力，對之前受地震影響較小的成都市場是較大的利好。
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